공인중개사 2차 기출문제 풀이와 해설

주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정한다 (공인중개사법 제32조 제4항). 그중 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 따로 정한 상한요율을 쓴다 (시행규칙 제20조 제4항 제1호, 별표 2).

1. 매매·교환: 거래금액의 1천분의 5(0.5%) 이내
2. 임대차 등: 거래금액의 1천분의 4(0.4%) 이내

이 요건을 갖추지 못한 오피스텔 등 그 밖의 주택 외 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의한다 (시행규칙 제20조 제4항 제2호). 보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받는다.

틀린 선지

• "1천분의 4 / 1천분의 3": 실제보다 낮게 적은 숫자다.
• "1천분의 6 / 1천분의 5": 실제보다 높게 적은 숫자다.
• "1천분의 9 / 1천분의 8", "1천분의 9 / 1천분의 9": 1천분의 9는 요건을 갖추지 못한 주택 외 중개대상물의 상한이다.

용도지역의 세분과 용도지구의 세분 정의는 시행령에 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조, 제31조제2항).

자연방재지구는 "토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구"입니다 (시행령 제31조제2항제4호나목). 문제의 설명과 똑같으므로 바르게 연결되었습니다. 참고로 이용도가 높은 시가지는 시가지방재지구입니다.

틀린 선지

• 일반상업지역: 도심·부도심의 상업·업무기능 확충은 중심상업지역 설명입니다. 일반상업지역은 "일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당"하는 지역입니다 (제30조).
• 제2종일반주거지역: 중고층주택 중심은 제3종일반주거지역입니다. 제2종은 중층주택 중심입니다.
• 보호취락지구: 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호는 생태계보호지구(보호지구의 하나) 설명입니다. 보호취락지구는 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안의 취락을 농촌 주거환경 보호와 주거기능 강화를 목적으로 정비하는 지구입니다.
• 특화경관지구: 산지·구릉지 등 자연경관 보호는 자연경관지구 설명입니다. 특화경관지구는 주요 수계의 수변이나 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관을 보호·형성하는 지구입니다.

토지대장과 공유지연명부(소유자가 둘 이상일 때 만드는 명부)의 등록사항을 비교합니다(공간정보관리법 제71조, 시행규칙 제68조).

공통 등록사항: 토지의 소재, 지번, 소유자의 성명·주소·주민등록번호, 토지의 고유번호, 대장의 장번호, 토지소유자가 변경된 날과 그 원인.

토지대장에만 있는 것: 지목, 면적, 지적도 번호와 축척, 토지의 이동사유, 토지등급, 개별공시지가 등.
공유지연명부에만 있는 것: 소유권 지분.

따라서 ㄱ(지번), ㄷ(고유번호), ㄹ(소유자 인적사항)이 공통이고, ㄴ(토지의 이동사유)은 토지대장에만 등록합니다(시행규칙 제68조제2항제3호).

틀린 선지

• ㄴ을 넣은 조합: 토지의 이동사유는 공유지연명부 등록사항(시행규칙 제68조제3항)에 없습니다.
• ㄱ, ㄷ만 고른 것: 소유자 인적사항(ㄹ)도 두 장부 모두에 등록합니다(법 제71조제1항제5호, 제2항제4호).

보존기간이 서류마다 다르다는 점이 핵심입니다.

1. 거래계약서: 5년(공인중개사법 제26조 제1항, 시행령 제22조 제2항)
2. 중개대상물 확인·설명서: 3년(시행령 제21조 제4항)
3. 전속중개계약서: 3년(시행규칙 제14조 제2항)

ㄷ은 거래계약서 보존기간을 3년이라고 했으므로 틀립니다. (공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됩니다.)

• ㄱ: 국토교통부장관은 거래계약서 표준서식을 정해 사용을 권장할 수 있습니다(시행령 제22조 제3항). 법정 서식이 강제되는 것은 아닙니다. 옳음.
• ㄴ: 거래계약서 기재사항에는 계약일(제3호)과 중개대상물확인·설명서 교부일자(제8호)가 들어 있습니다(시행령 제22조 제1항). 옳음.

따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ 입니다.

틀린 선지

• ㄷ이 들어간 조합(ㄷ / ㄴ·ㄷ / ㄱ·ㄴ·ㄷ): 거래계약서 보존기간은 5년입니다.
• ㄱ만 고른 것: ㄴ도 시행령 제22조 제1항 그대로의 옳은 문장입니다.

주민은 도시·군관리계획의 입안(계획안을 만드는 일)을 제안할 수 있고, 제안할 때 받아야 하는 토지소유자 동의 비율이 사항마다 다릅니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조제1항, 같은 법 시행령 제19조의2제2항). 동의 대상 면적에서 국·공유지는 뺍니다.

1. 기반시설의 설치·정비·개량(법 제26조제1항제1호)과 도시·군계획시설입체복합구역(제5호): 대상 토지 면적의 5분의 4 이상
2. 지구단위계획구역의 지정·변경과 지구단위계획(제2호), 산업·유통개발진흥지구 등 용도지구(제3호): 대상 토지 면적의 3분의 2 이상

따라서 기반시설 설치를 제안하는 甲은 5분의 4 이상, 지구단위계획구역 지정을 제안하는 乙은 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.

틀린 선지

• 甲 3분의 2·乙 3분의 2: 기반시설 제안은 더 엄격한 5분의 4 이상입니다.
• 甲 3분의 2·乙 5분의 3: 두 사람 기준 모두 틀립니다. 5분의 3이라는 기준은 없습니다.
• 甲 5분의 3·乙 5분의 4: 두 기준이 뒤바뀌거나 없는 숫자입니다.
• 甲 5분의 4·乙 5분의 4: 지구단위계획구역 지정 제안은 3분의 2 이상이면 됩니다.

면적을 정하는 방법은 공간정보관리법 시행령 제60조제1항에 있습니다. 지적도 축척이 600분의 1인 지역과 경계점좌표등록부 시행지역은 제곱미터 아래 한 자리(0.1㎡ 단위) 까지 등록합니다.

끝수 처리(0.1㎡ 미만 부분):

1. 0.05㎡ 미만이면 버린다.
2. 0.05㎡ 초과이면 올린다.
3. 딱 0.05㎡이면 구하려는 끝자리가 0 또는 짝수면 버리고, 홀수면 올린다.

계산:

1. 측정면적 928.651㎡ → 0.1㎡ 단위로 보면 928.6㎡ + 끝수 0.051㎡.
2. 0.051㎡는 0.05㎡를 초과하므로 올린다.
3. 등록면적 = 928.6 + 0.1 = 928.7㎡.

틀린 선지

• 928㎡, 929㎡: 1㎡ 단위로 정하는 일반 지역 방식입니다. 이 지역은 0.1㎡ 단위입니다.
• 928.6㎡: 끝수 0.051㎡를 버린 값입니다. 0.05㎡ 초과이므로 올려야 합니다(0.05㎡ '딱'일 때만 짝수·홀수를 봅니다).
• 928.65㎡: 소수 둘째 자리까지 적은 것으로, 등록 단위가 아닙니다.

부동산 거래신고 대상은 ① 부동산 매매계약, ② 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산 공급계약, ③ 분양권·입주권 같은 지위의 매매계약이다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 공급계약의 근거 법률에는 건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택 특별법, 도시개발법, 도시정비법, 빈집 및 소규모주택 정비법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법이 있다 (시행령 제3조 제3항). 그래서 산업입지법에 따른 토지 공급계약은 신고 대상이다.

틀린 선지

• "자연인이 거래신고를 하여야 한다": 당사자 중 한쪽이 국가·지방자치단체 등이면 국가등이 신고한다 (법 제3조 제1항 단서).
• "거래당사자 또는 개업공인중개사가 … 할 수 있다": 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했으면 개업공인중개사가 신고하여야 한다. 선택 사항이 아니다 (법 제3조 제3항).
• "신고서를 제출한 때에 검인": 검인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때 받은 것으로 본다 (법 제3조 제6항).
• "단독신고 기간 60일": 단독신고도 신고기간은 계약 체결일부터 30일이다. 단독신고는 계약서 사본, 계약금 지급 증빙, 단독신고사유서를 붙여 낸다 (법 제3조 제1항·제2항, 시행규칙 제2조 제3항).

환지 예정지는 환지처분(새 땅을 확정하는 처분) 전에 미리 "이 땅을 받게 될 것"이라고 정해 주는 땅입니다. 시행자가 환지 예정지를 지정할 때 종전 토지에 임차권자등(임차권·지상권 등 사용·수익 권리를 가진 사람)이 있으면, 해당 환지 예정지에 그 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정해야 합니다 (도시개발법 제35조제1항). 그래서 이 설명이 옳습니다.

틀린 선지

• 종전 토지를 계속 사용·수익: 환지 예정지가 지정되면 종전 토지는 사용하거나 수익할 수 없습니다 (법 제36조제1항).
• 임차권자가 권리를 행사할 수 없다: 반대로 임차권자등은 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지 예정지에 대해 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있습니다 (법 제36조제1항).
• 종전 소유자가 공고일 다음날까지 사용·수익: 환지 예정지 지정 효력이 생기면 그 환지 예정지의 종전 소유자(원래 그 땅을 갖고 있던 사람)는 사용·수익할 수 없고 권리 행사를 방해할 수도 없습니다 (법 제36조제3항).
• 체비지 환지 예정지를 처분할 수 없다: 시행자는 사업비 충당을 위해 사용·수익하게 하거나 처분할 수도 있습니다 (법 제36조제4항).

납세의무의 성립시기(세금 낼 의무가 생기는 때)는 세목마다 정해져 있습니다.

• 국세: 국세기본법 제21조 / 지방세: 지방세기본법 제34조

건축물·선박에 대한 지역자원시설세는 재산세처럼 갖고 있는 것에 매기는 세금이라 과세기준일에 성립합니다(지방세기본법 제34조제1항제10호아목). '취득하는 때'는 취득세의 성립시기입니다.

틀린 선지

• 건축물에 대한 지역자원시설세: 취득하는 때 → 과세기준일이 맞습니다.

나머지는 옳은 설명

• 양도소득세(소득세): 과세기간이 끝나는 때 (국세기본법 제21조제2항제1호).
• 종합부동산세: 과세기준일 (국세기본법 제21조제2항제10호).
• 전세권설정등기의 등록면허세: 등기하는 때 (지방세기본법 제34조제1항제2호가목).
• 재산세: 과세기준일 (지방세기본법 제34조제1항제8호).

외국인등의 부동산 취득 신고 기한은 취득 원인에 따라 다르다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조).

1. 매매 등 거래신고 대상 계약: 일반 거래신고(30일)로 한다.
2. 그 밖의 계약(증여, 교환 등): 계약체결일부터 60일 이내 (제8조 제1항).
3. 계약 외의 원인(상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축): 취득한 날부터 6개월 이내 (제8조 제2항, 시행령 제5조 제2항).

증여는 계약이므로 6개월이 아니라 60일 안에 신고한다.

나머지는 6개월 신고 대상

• 상속: 법 제8조 제2항에 직접 적혀 있다.
• 법원의 확정판결, 건축물의 증축, 법률에 따른 환매권의 행사: 시행령 제5조 제2항 각 호.