공인중개사 2차 도시 및 주거환경정비법 핵심정리

기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장(기본계획의 수립권자)이 10년 단위로 수립하고, 기본계획의 수립권자가 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 반영합니다 (도시 및 주거환경정비법 제4조제1항·제2항). 국토교통부장관이 하는 일이 아니므로 이 설명이 틀립니다.

나머지는 옳은 설명

• 대도시가 아닌 시: 도지사가 수립할 필요가 없다고 인정하는 시는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다 (법 제4조제1항 단서).
• 건축물의 밀도계획: 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획은 기본계획에 들어가야 하는 내용입니다 (법 제5조제1항제11호).
• 계획기간 단축: 경미한 변경이므로 주민공람과 지방의회 의견청취를 거치지 않을 수 있습니다 (법 제6조제3항, 시행령 제6조제4항제2호).
• 공동이용시설 설치계획 변경: 이것도 경미한 변경이라 주민공람과 지방의회 의견청취를 생략할 수 있습니다 (시행령 제6조제4항제3호).

정비예정구역 또는 정비구역에서는 「주택법」에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 안 됩니다 (도시 및 주거환경정비법 제19조제8항). 정비사업과 지역주택조합 사업이 겹쳐 주민 피해가 생기는 것을 막기 위한 규정이며, 어기면 처벌받습니다. 그래서 이 설명이 옳습니다.

틀린 선지

• 이전고시가 있은 날에 해제: 관리처분계획을 수립하는 경우 이전고시가 있은 때의 다음 날에 해제된 것으로 봅니다 (법 제84조제1항).
• 조합도 해산: 정비구역이 해제되어도 조합의 존속에는 영향이 없습니다 (법 제84조제2항). 조합은 청산 등 남은 일을 해야 하기 때문입니다.
• 토지등소유자 과반수 동의로 지정 제안: 신탁업자인 지정개발자가 정비구역 지정을 제안하려면 토지등소유자의 3분의 2 이상 동의가 필요합니다 (법 제101조의8제1항, 시행령 제80조의4제1항).
• 직권해제 공람 15일: 정비구역등을 해제할 때는 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 합니다 (법 제21조제2항, 제20조제3항).

사업시행계획인가를 받으면 다른 법의 인ㆍ허가를 따로 받지 않아도 받은 것으로 봅니다(이것을 '의제'라고 합니다). 그 목록은 도시 및 주거환경정비법 제57조제1항에 하나하나 적혀 있습니다.

「사도법」에 따른 사도개설허가는 이 목록에 없습니다. 도로와 관련해서는 「도로법」에 따른 도로공사 시행허가와 도로점용허가만 들어 있습니다(제57조제1항제4호).

나머지는 의제되는 인ㆍ허가 (옳은 설명)

• 「공공주택 특별법」 주택건설사업계획 승인: 제57조제1항제2호
• 「농지법」 농지전용허가: 제57조제1항제6호 (농지전용신고도 포함)
• 「하수도법」 개인하수처리시설 설치신고: 제57조제1항제10호
• 「유통산업발전법」 대규모점포등의 등록: 제57조제1항제12호

대의원회는 조합원이 많은 조합에서 총회 대신 일을 처리하는 기구입니다. 다만 중요한 사항은 대의원회가 대신할 수 없고, 그 목록이 시행령에 있습니다.

옳은 설명: 조합의 합병ㆍ해산은 대의원회가 대행할 수 없는 사항이지만, 사업완료로 인한 해산은 예외로 대행할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조제10호).

틀린 선지

• 정비사업비 부담 시기ㆍ절차 변경을 조합원 과반수 찬성으로: 이 사항은 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다(법 제40조제3항 단서, 제1항제13호).
• 법인의 대리인은 조합임원이 될 수 없다: 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있습니다(법 제45조제5항제3호).
• 조합장은 준공인가 시까지 거주: 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 거주하면 됩니다(법 제41조제1항).
• 전문조합관리인 임기는 5년 범위에서 조례로: 임기는 3년으로 정해져 있습니다(시행령 제41조제4항).

임시거주시설은 정비사업으로 집이 헐리는 사람이 공사 기간 동안 머물 곳을 마련해 주는 제도입니다(도시 및 주거환경정비법 제61조).

1. ㄱ = 재개발: 임시거주 조치 의무가 있는 사업은 주거환경개선사업과 재개발사업입니다(제61조제1항). 재건축사업은 원칙적으로 주인들끼리 하는 사업이라 이 의무가 없습니다.
2. ㄴ = 30: 공사를 끝낸 날부터 30일 이내에 임시거주시설을 철거하고 빌려 쓴 건물ㆍ땅을 원래대로 돌려놓아야 합니다(제61조제4항).

틀린 선지

• 재건축 + 20, 재건축 + 60: 재건축사업은 임시거주 조치 의무 대상이 아님
• 재개발 + 20, 재개발 + 60: 철거 기한은 30일

주민대표회의는 시장ㆍ군수등이나 토지주택공사등(LH 같은 공공기관)이 정비사업을 직접 할 때 토지등소유자(땅ㆍ건물 주인)를 대표하는 모임입니다.

틀린 설명: "위원장 1명, 부위원장과 감사 각 2명" → 위원장과 부위원장은 각 1명, 감사는 1명 이상 3명 이하를 둡니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제45조제1항). 전체 인원은 위원장을 포함해 5명 이상 25명 이하입니다(법 제47조제2항).

나머지는 옳은 설명

• 토지등소유자 과반수 동의로 구성하고 시장ㆍ군수등의 승인을 받음: 법 제47조제3항
• 정비사업비 부담 등에 관한 시행규정을 정할 때 의견 제시 가능: 법 제47조제5항제4호
• 운영 경비 일부를 정비사업비에서 지원 가능: 시행령 제45조제3항
• 위원의 선출ㆍ교체ㆍ해임 등 운영에 필요한 사항은 주민대표회의가 정함: 시행령 제45조제4항

재개발사업 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아, 정관 등을 첨부해 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다 (도시정비법 제35조 제2항).

참고로 재건축사업은 기준이 다릅니다. 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다 (같은 조 제3항).

틀린 선지

• "ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 3분의 2": 토지면적 요건은 3분의 2가 아니라 2분의 1입니다. (3분의 2는 재건축에서 주택단지가 아닌 지역이 포함될 때의 토지면적 기준입니다, 제35조 제4항)
• "ㄱ: 3분의 2, ㄴ: 2분의 1": 토지등소유자 요건은 4분의 3입니다.
• "ㄱ: 2분의 1, ㄴ: 3분의 2", "ㄱ: 5분의 4, ㄴ: 2분의 1": 토지등소유자 요건이 틀렸습니다.

분양신청 절차는 도시정비법 제72조에서 정합니다.

1. 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일(인가 뒤 시공자를 정했으면 시공자와 계약한 날)부터 90일 이내에 분양대상자별 종전 자산 명세, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고합니다 (제72조 제1항).
2. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다 (같은 조 제2항 본문).
3. 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다 (같은 항 단서).

따라서 ㄱ은 30, ㄴ은 60입니다.

틀린 선지

• "ㄱ: 30, ㄴ: 90": 90일은 통지·공고를 해야 하는 기한이지 분양신청기간의 상한이 아닙니다.
• "ㄱ: 20, ㄴ: 40": 20일은 연장할 수 있는 범위입니다.
• "ㄱ: 60, ㄴ: 90", "ㄱ: 60, ㄴ: 120": 하한이 30일이 아닙니다.

조합이 인가받은 사항을 바꾸려면 총회에서 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하고, 정관 등을 첨부해 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 경미한 사항은 총회 의결 없이 신고로 바꿀 수 있습니다 (도시정비법 제35조 제5항).

틀린 선지

• "재건축 … 4분의 3 이상": 현행법은 각 동별 구분소유자 과반수와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 동의입니다 (제35조 제3항).
• "이전고시가 있은 날에 소유권 취득": 이전고시가 있은 날의 다음 날에 취득합니다 (제86조 제2항).
• "30일 이내에 수리 여부 통지": 20일 이내입니다 (제35조 제6항). 기간 안에 통지하지 않으면 기간이 끝난 다음 날 수리한 것으로 봅니다 (같은 조 제7항).
• "분양신청기간 90일 이내": 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다 (제72조 제2항).