공인중개사 2차 도시개발법 핵심정리

환지 예정지는 환지처분(새 땅을 확정하는 처분) 전에 미리 "이 땅을 받게 될 것"이라고 정해 주는 땅입니다. 시행자가 환지 예정지를 지정할 때 종전 토지에 임차권자등(임차권·지상권 등 사용·수익 권리를 가진 사람)이 있으면, 해당 환지 예정지에 그 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정해야 합니다 (도시개발법 제35조제1항). 그래서 이 설명이 옳습니다.

틀린 선지

• 종전 토지를 계속 사용·수익: 환지 예정지가 지정되면 종전 토지는 사용하거나 수익할 수 없습니다 (법 제36조제1항).
• 임차권자가 권리를 행사할 수 없다: 반대로 임차권자등은 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지 예정지에 대해 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있습니다 (법 제36조제1항).
• 종전 소유자가 공고일 다음날까지 사용·수익: 환지 예정지 지정 효력이 생기면 그 환지 예정지의 종전 소유자(원래 그 땅을 갖고 있던 사람)는 사용·수익할 수 없고 권리 행사를 방해할 수도 없습니다 (법 제36조제3항).
• 체비지 환지 예정지를 처분할 수 없다: 시행자는 사업비 충당을 위해 사용·수익하게 하거나 처분할 수도 있습니다 (법 제36조제4항).

도시개발구역 지정이 해제된 것으로 보는 경우(해제의제)에는 원칙적으로 용도지역과 지구단위계획구역이 지정 전으로 돌아가거나 폐지된 것으로 봅니다. 그러나 사업이 끝나서(환지 방식은 환지처분 공고) 해제된 경우에는 환원되거나 폐지된 것으로 보지 않습니다 (도시개발법 제10조제1항제2호, 제3항 단서). 사업으로 만든 도시를 그대로 유지해야 하기 때문입니다. 그래서 환지처분 공고 뒤 용도지역이 환원된다는 설명은 틀립니다.

나머지는 옳은 설명

• 천재지변 등으로 긴급한 경우: 국토교통부장관이 도시개발구역을 지정할 수 있습니다 (법 제3조제3항제5호, 시행령 제4조제2항).
• 도시지역 외의 지역: 도시개발구역을 먼저 지정하고 개발계획을 나중에 세울 수 있습니다 (법 제4조제1항 단서, 시행령 제6조제1항제3호).
• 사업시행지구로 분할: 분할 후 각 지구 면적이 각각 1만제곱미터 이상이어야 합니다 (시행령 제5조의2제1항).
• 지정대장의 전자적 관리: 특별한 사유가 없으면 전자적 방법으로 작성·관리합니다 (시행규칙 제6조제2항).

도시개발채권은 지방자치단체의 장이 도시개발사업 등의 자금을 마련하려고 발행하는 채권입니다 (도시개발법 제62조). 매입필증(채권을 샀다는 증명서)을 제출받는 자는 그 매입필증을 5년간 따로 보관해야 하고, 관계기관이 요구하면 보여 주어야 합니다 (시행규칙 제41조제3항). 그래서 이 설명이 옳습니다.

틀린 선지

• 국토교통부장관의 승인: 시·도지사가 발행하려면 행정안전부장관의 승인을 받아야 합니다 (시행령 제82조제2항).
• 상환 3년부터 10년: 상환 기간은 5년부터 10년까지의 범위에서 조례로 정합니다 (시행령 제83조제3항).
• 무기명 발행 불가: 전자등록으로 발행하거나 무기명으로도 발행할 수 있습니다 (시행령 제83조제1항).
• 소멸시효 원금 3년·이자 1년: 상환일부터 원금은 5년, 이자는 2년입니다 (법 제62조제3항).

도시개발조합(토지 소유자들이 환지 방식으로 사업을 하려고 만든 조합)의 숫자 규정입니다.

1. 조합 설립: 도시개발구역의 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 설립인가를 받아야 합니다 (도시개발법 제13조제1항).
2. 대의원회: 의결권을 가진 조합원이 50인 이상인 조합은 총회 권한을 대행하는 대의원회를 둘 수 있습니다 (시행령 제36조제1항).
3. 설립등기: 조합 대표자는 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 해야 합니다 (시행령 제32조제1항).

따라서 ㄱ은 7, ㄴ은 50, ㄷ은 30입니다.

틀린 선지

• 7·50·14: 설립등기 기한은 14일이 아니라 30일입니다.
• 7·100·14: 대의원회 기준은 50인, 설립등기는 30일입니다.
• 10·50·14: 조합 설립은 7명 이상이며, 등기는 30일입니다.
• 10·100·30: 설립 인원은 7명, 대의원회 기준은 50인입니다.

도시개발구역의 지정은 도시개발사업의 시행자가 될 수 있는 자 가운데 국가·지방자치단체·조합을 뺀 나머지가 제안할 수 있습니다 (도시개발법 제11조제5항). 구체적으로는 제11조제1항제2호부터 제4호까지(공공기관, 정부출연기관, 지방공사), 토지 소유자, 제7호부터 제11호까지에 해당하는 자입니다.

1. 한국공항공사: 시행령이 정한 공공기관입니다 (시행령 제18조제1항제8호). 제안할 수 있습니다.
2. 지방공사: 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사는 제11조제1항제4호의 시행자입니다. 제안할 수 있습니다.
3. 한국철도공사: 시행령이 정한 공공기관입니다 (시행령 제18조제1항제6호). 제안할 수 있습니다.

따라서 세 곳 모두 제안할 수 있습니다.

틀린 선지

• 한국공항공사만, 한국철도공사만, 한국공항공사·지방공사, 지방공사·한국철도공사를 고른 것은 모두 제안할 수 있는 자를 빠뜨렸습니다. 셋 다 시행자 자격이 있는 공공기관 또는 지방공사입니다.

환지 계획에서 환지를 정하지 않은 종전 토지에 있던 권리는 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다 (도시개발법 제42조제1항). 소유권이전등기를 마쳐야 소멸하는 것이 아닙니다. 환지처분의 효과는 등기와 관계없이 법에 따라 생깁니다. 그래서 이 설명이 틀립니다.

참고로 같은 조문에서 환지는 환지처분 공고일의 다음 날부터 종전 토지로 봅니다. "권리 소멸은 공고일이 끝날 때, 새 땅은 다음 날부터"로 구분해 두세요.

나머지는 옳은 설명

• 입체 환지의 건축 계획: 입체 환지를 하는 경우 건축 계획이 환지 계획에 들어가야 합니다 (법 제28조제1항제6호, 시행규칙 제26조제3항제3호).
• 평가식 평균부담률 계산식: [총사업비 ÷ (권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계)] × 100 입니다 (시행규칙 제26조제4항제1호).
• 과소 토지 조정: 작은 토지는 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 뺄 수 있습니다 (법 제31조제1항).
• 평면 환지의 뜻: 환지 전 토지의 권리를 사업으로 조성되는 토지에 옮기는 방식입니다 (시행규칙 제27조제2항제1호).

환지처분은 사업이 끝난 뒤 종전 토지 대신 새 땅(환지)을 확정해 주는 처분입니다. 시점을 '공고된 날이 끝나는 때'(소멸)와 '공고된 날의 다음 날'(취득·확정)로 나눠 기억하면 쉽습니다.

체비지(사업비를 충당하려고 남겨 둔 땅)는 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 소유권을 취득합니다 (도시개발법 제42조 제5항). '공고된 날'이 아니므로 "체비지는 … 공고된 날에 소유권을 취득"이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 환지는 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 봅니다 (제42조 제1항).
• 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다 (제42조 제1항).
• 지역권은 원칙적으로 종전 토지에 남지만, 행사할 이익이 없어진 지역권은 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다 (제42조 제3항).
• 청산금(면적 차이를 돈으로 정산하는 금액)은 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다 (제42조 제6항).

도시개발구역의 지정 규모는 도시개발법 시행령 제2조 제1항에서 정합니다.

1. 도시지역

• 주거지역·상업지역: 1만㎡ 이상
• 공업지역: 3만㎡ 이상
• 자연녹지지역: 1만㎡ 이상
• 생산녹지지역(지정면적의 30% 이하인 경우만): 1만㎡ 이상

1. 도시지역 외의 지역: 30만㎡ 이상 (아파트·연립주택 건설계획이 포함되고 초등학교용지 확보·도로 연결 요건을 모두 갖추면 10만㎡ 이상)

따라서 ㄱ은 3, ㄴ은 30입니다.

틀린 선지

• "ㄱ: 3, ㄴ: 10": 10만㎡는 학교용지·도로 요건을 갖춘 예외의 경우이고 원칙은 30만㎡입니다.
• "ㄱ: 1, ㄴ: 30": 1만㎡는 주거·상업지역 등의 기준이고 공업지역은 3만㎡입니다.
• "ㄱ: 1, ㄴ: 10", "ㄱ: 5, ㄴ: 30": 공업지역 기준이 틀렸습니다.

도시개발조합에 관한 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 설립: 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성해 지정권자의 인가를 받습니다 (도시개발법 제13조 제1항).
• 동의 요건: 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자 와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상 동의 (같은 조 제3항).
• 조합원: 도시개발구역의 토지 소유자만 (제14조 제1항).
• 성립: 법인이며, 주된 사무소 소재지에서 등기하면 성립합니다 (제15조 제1항·제2항).
• 임원: 그 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없습니다 (제14조 제2항).

틀린 선지

• "5명 이상": 7명 이상입니다 (제13조 제1항).
• "토지 소유자와 임차인": 조합원은 토지 소유자로 합니다 (제14조 제1항).
• "인가를 받은 때에 성립": 등기를 하면 성립합니다 (제15조 제2항).
• "직원을 겸할 수 있다": 겸할 수 없습니다 (제14조 제2항).