공인중개사 2차 · 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 과목
공인중개사 2차 도시개발법 개념 정리
중요도 ★★★★☆ · 15% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 새 시가지를 계획적으로 만드는 도시개발법을 배웁니다. 도시개발구역을 누가 어느 규모로 지정하는지, 누가 사업을 시행하는지, 토지 소유자들이 만드는 조합의 설립 요건, 그리고 사업 방식인 수용·사용 방식과 환지 방식, 마지막으로 환지처분과 도시개발채권을 차례로 정리합니다.
도시개발구역은 시·도지사와 인구 50만 이상 대도시 시장이 지정하고, 국가가 사업을 할 필요가 있을 때 등은 국토교통부장관이 지정합니다. 지정 규모는 도시지역의 주거·상업지역과 자연녹지지역이 1만 제곱미터 이상, 공업지역이 3만 제곱미터 이상이고, 도시지역 밖은 30만 제곱미터 이상이 원칙입니다. 시행자는 국가·지방자치단체·공공기관 등과 토지 소유자, 조합 중에서 지정권자가 지정하며, 구역 전부를 환지 방식으로 하면 토지 소유자나 조합을 시행자로 지정합니다.
조합은 토지 소유자 7명 이상이 정관을 만들어 지정권자의 인가를 받아 설립하며, 토지면적 3분의 2 이상 소유자와 토지 소유자 총수 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 사업은 수용·사용 방식, 환지 방식, 이를 섞은 혼용 방식으로 할 수 있습니다. 환지 방식은 준공검사 뒤 60일 이내에 환지처분을 하고, 환지는 환지처분 공고일 다음 날부터 종전 토지로 봅니다.
핵심 개념
도시개발구역 지정권자
시·도지사와 인구 50만 이상 대도시의 시장이 도시개발구역을 지정합니다. 국가가 사업을 할 필요가 있거나, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하거나, 공공기관 등이 30만 제곱미터 이상으로 국가계획과 관련된 구역을 제안하는 경우 등에는 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 시장(대도시 제외)·군수·구청장은 시·도지사에게 지정을 요청할 수 있습니다.
외우는 요령일반 시장·군수·구청장은 '지정'이 아니라 '요청'만 할 수 있습니다.
출처: 도시개발법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
도시개발구역 지정 규모
도시지역 안에서는 주거지역·상업지역 1만 제곱미터 이상, 공업지역 3만 제곱미터 이상, 자연녹지지역 1만 제곱미터 이상, 생산녹지지역(구역의 30% 이하일 때) 1만 제곱미터 이상입니다. 도시지역 밖은 30만 제곱미터 이상이 원칙이고, 아파트·연립주택 건설계획이 있고 학교용지·도로 요건을 갖추면 10만 제곱미터 이상입니다.
외우는 요령'주거·상업·녹지 1만, 공업 3만, 도시지역 밖 30만'으로 외우세요.
출처: 도시개발법 시행령(국토교통부) · 2026년 기준
도시개발조합
구역 전부를 환지 방식으로 시행할 때만 시행자가 될 수 있습니다. 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성해 지정권자의 인가를 받아 설립하며, 인가 신청에는 토지면적 3분의 2 이상 소유자와 토지 소유자 총수 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 조합원은 구역의 토지 소유자이고, 조합 임원은 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없습니다.
외우는 요령'7명 이상, 면적 3분의 2, 사람 수 2분의 1'을 한 줄로 외우세요.
출처: 도시개발법(국토교통부) · 2026년 기준
시행 방식
도시개발사업은 시행자가 토지를 수용 또는 사용하는 방식, 사업 뒤 토지를 다시 나눠 주는 환지 방식, 두 가지를 섞은 혼용 방식으로 할 수 있습니다. 토지 소유자가 수용·사용 방식의 시행자가 되려면 국공유지를 뺀 토지면적의 3분의 2 이상을 소유해야 합니다.
외우는 요령조합은 환지 방식 전용이고, 수용·사용 방식의 시행자가 될 수 없습니다.
출처: 도시개발법(국토교통부) · 2026년 기준
환지처분과 그 효과
시행자는 준공검사를 받으면 60일 이내에 환지처분을 하고 공고합니다. 환지는 환지처분 공고일 다음 날부터 종전 토지로 보고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고일이 끝날 때 소멸합니다. 청산금은 공고일 다음 날 확정되며, 시행자는 공고 후 14일 이내에 등기를 촉탁하거나 신청합니다.
외우는 요령효과는 '공고일 다음 날', 소멸은 '공고일이 끝나는 때'입니다. 지역권은 원칙적으로 종전 토지에 남습니다.
출처: 도시개발법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
도시개발채권
지방자치단체의 장이 도시개발사업이나 도시·군계획시설사업 자금을 마련하려고 발행하는 채권입니다. 상환기간은 5년부터 10년까지의 범위에서 조례로 정하고, 소멸시효는 상환일부터 원금 5년, 이자 2년입니다.
외우는 요령발행자는 '지방자치단체의 장', 소멸시효는 '원금 5년, 이자 2년'입니다.
출처: 도시개발법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 도시개발구역 지정 규모(주거·상업 1만, 공업 3만, 도시지역 밖 30만 제곱미터)를 묻습니다.
- 조합 설립 인가에는 토지 소유자 7명 이상과 면적 3분의 2·총수 2분의 1 이상 동의가 필요합니다.
- 조합은 전부 환지 방식일 때만 시행자가 될 수 있습니다.
- 환지는 환지처분 공고일 다음 날부터 종전 토지로 보며, 청산금도 그날 확정됩니다.
- 도시개발채권의 소멸시효는 원금 5년, 이자 2년입니다.
헷갈리는 것 비교: 수용·사용 방식과 환지 방식
| 구분 | 수용·사용 방식 | 환지 방식 |
|---|---|---|
| 토지 처리 | 시행자가 토지를 수용하거나 사용 | 사업 후 토지를 다시 나눠 줌 |
| 조합 시행 | 불가 | 구역 전부가 환지 방식이면 가능 |
| 토지 소유자 시행 요건 | 국공유지 제외 면적 3분의 2 이상 소유 | 토지 소유자면 가능 |
| 사업 마무리 | 준공 | 준공검사 후 60일 이내 환지처분 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 도시개발법상 환지처분의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 환지 계획에서 정해진 환지는 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 본다.
- ② 환지 계획에서 환지를 정하지 않은 종전 토지에 있던 권리는 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
- ③ 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
- ④ 체비지는 시행자가 환지처분이 공고된 날에 그 소유권을 취득한다.
- ⑤ 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.
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정답: ④ 체비지는 시행자가 환지처분이 공고된 날에 그 소유권을 취득한다.
핵심: 환지처분 공고 다음 날: 환지=종전토지, 체비지 취득, 청산금 확정
환지처분은 사업이 끝난 뒤 종전 토지 대신 새 땅(환지)을 확정해 주는 처분입니다. 시점을 '공고된 날이 끝나는 때'(소멸)와 '공고된 날의 다음 날'(취득·확정)로 나눠 기억하면 쉽습니다.
체비지(사업비를 충당하려고 남겨 둔 땅)는 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 소유권을 취득합니다 (도시개발법 제42조 제5항). '공고된 날'이 아니므로 "체비지는 … 공고된 날에 소유권을 취득"이 틀렸습니다.
나머지는 옳은 설명
- 환지는 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 봅니다 (제42조 제1항).
- 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다 (제42조 제1항).
- 지역권은 원칙적으로 종전 토지에 남지만, 행사할 이익이 없어진 지역권은 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다 (제42조 제3항).
- 청산금(면적 차이를 돈으로 정산하는 금액)은 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다 (제42조 제6항).
문제 2. 도시개발법령상 도시개발구역으로 지정할 수 있는 규모에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은? - 도시지역 안의 공업지역: (ㄱ)만 제곱미터 이상 - 도시지역 외의 지역: 원칙적으로 (ㄴ)만 제곱미터 이상
- ① ㄱ: 1, ㄴ: 10
- ② ㄱ: 3, ㄴ: 10
- ③ ㄱ: 3, ㄴ: 30
- ④ ㄱ: 5, ㄴ: 30
- ⑤ ㄱ: 1, ㄴ: 30
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정답: ③ ㄱ: 3, ㄴ: 30
핵심: 도시개발구역 규모: 공업지역 3만㎡, 도시지역 외 원칙 30만㎡ 이상
도시개발구역의 지정 규모는 도시개발법 시행령 제2조 제1항에서 정합니다.
- 도시지역
- 주거지역·상업지역: 1만㎡ 이상
- 공업지역: 3만㎡ 이상
- 자연녹지지역: 1만㎡ 이상
- 생산녹지지역(지정면적의 30% 이하인 경우만): 1만㎡ 이상
- 도시지역 외의 지역: 30만㎡ 이상 (아파트·연립주택 건설계획이 포함되고 초등학교용지 확보·도로 연결 요건을 모두 갖추면 10만㎡ 이상)
따라서 ㄱ은 3, ㄴ은 30입니다.
틀린 선지
- "ㄱ: 3, ㄴ: 10": 10만㎡는 학교용지·도로 요건을 갖춘 예외의 경우이고 원칙은 30만㎡입니다.
- "ㄱ: 1, ㄴ: 30": 1만㎡는 주거·상업지역 등의 기준이고 공업지역은 3만㎡입니다.
- "ㄱ: 1, ㄴ: 10", "ㄱ: 5, ㄴ: 30": 공업지역 기준이 틀렸습니다.
문제 3. 도시개발법상 도시개발사업 조합에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 5명 이상이 정관을 작성하여 인가를 받아야 한다.
- ② 조합 설립 인가를 신청하려면 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
- ③ 조합의 조합원은 도시개발구역의 토지 소유자와 임차인으로 한다.
- ④ 조합은 지정권자의 설립 인가를 받은 때에 성립한다.
- ⑤ 조합의 임원은 그 조합의 직원을 겸할 수 있다.
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정답: ② 조합 설립 인가를 신청하려면 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
핵심: 도시개발조합 설립 동의: 토지면적 2/3 이상 + 소유자 총수 1/2 이상
도시개발조합에 관한 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 설립: 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성해 지정권자의 인가를 받습니다 (도시개발법 제13조 제1항).
- 동의 요건: 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자 와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상 동의 (같은 조 제3항).
- 조합원: 도시개발구역의 토지 소유자만 (제14조 제1항).
- 성립: 법인이며, 주된 사무소 소재지에서 등기하면 성립합니다 (제15조 제1항·제2항).
- 임원: 그 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없습니다 (제14조 제2항).
틀린 선지
- "5명 이상": 7명 이상입니다 (제13조 제1항).
- "토지 소유자와 임차인": 조합원은 토지 소유자로 합니다 (제14조 제1항).
- "인가를 받은 때에 성립": 등기를 하면 성립합니다 (제15조 제2항).
- "직원을 겸할 수 있다": 겸할 수 없습니다 (제14조 제2항).