공인중개사 2차 · 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 과목
공인중개사 2차 도시 및 주거환경정비법 개념 정리
중요도 ★★★★☆ · 15% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 낡은 주거지를 다시 정비하는 도시 및 주거환경정비법을 배웁니다. 정비사업의 세 가지 종류와 시행 방법을 먼저 구별하고, 기본계획과 정비구역 지정, 조합설립추진위원회와 조합의 설립 동의 요건, 그리고 사업의 마지막 단계인 관리처분계획과 이전고시, 청산금을 차례로 정리합니다.
정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있습니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서, 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역에서 합니다. 기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장이 10년 단위로 세우고 5년마다 타당성을 검토하며, 정비구역은 시장·군수 등(광역시의 군수 제외)이 지정합니다.
조합을 만들려면 먼저 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회를 구성해 시장·군수등의 승인을 받습니다. 조합설립 인가에는 재개발사업은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의가, 재건축사업은 동별 구분소유자 과반수와 전체 구분소유자 및 토지면적 각 100분의 70 이상의 동의가 필요합니다. 분양신청이 끝나면 관리처분계획을 세워 인가를 받고, 준공 후 이전고시가 있으면 분양받을 사람은 고시일 다음 날 소유권을 취득합니다.
핵심 개념
정비사업의 종류
주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 모여 사는 열악한 지역이나 단독·다세대주택 밀집 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역 등에서, 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역에서 하는 사업입니다.
외우는 요령기반시설이 '열악'하면 재개발, '양호'한데 공동주택이 낡았으면 재건축입니다.
정비사업의 시행방법
주거환경개선사업은 스스로 개량하는 방법, 수용 후 주택을 지어 공급하는 방법, 환지로 공급하는 방법, 관리처분계획에 따라 주택을 지어 공급하는 방법을 쓸 수 있습니다. 재개발사업은 관리처분계획에 따라 건축물을 지어 공급하거나 환지로 공급하고, 재건축사업은 관리처분계획에 따라 건축물을 지어 공급하는 방법으로만 합니다.
외우는 요령재건축에는 '환지' 방법이 없습니다. 환지는 주거환경개선사업과 재개발사업에서만 가능합니다.
출처: 도시 및 주거환경정비법(국토교통부) · 2026년 기준
기본계획과 정비구역 지정
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장은 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 세우고 5년마다 타당성을 검토합니다. 도지사가 필요 없다고 인정한 대도시가 아닌 시는 세우지 않을 수 있습니다. 정비구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수(광역시의 군수 제외)가 정비계획을 결정해 지정합니다.
외우는 요령기본계획은 '10년 단위, 5년마다 검토'입니다. 정비구역 지정에서 광역시의 군수는 빠집니다.
출처: 도시 및 주거환경정비법(국토교통부) · 2026년 기준
추진위원회와 조합설립 동의
조합을 설립하려면 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원회를 구성하고 시장·군수등의 승인을 받습니다. 재개발 조합은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 소유자의 동의, 재건축 조합은 각 동별 구분소유자 과반수와 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 소유자의 동의를 받아 인가를 받습니다.
외우는 요령재개발은 '4분의 3·2분의 1', 재건축은 '동별 과반수·전체 70%·면적 70%'입니다.
출처: 도시 및 주거환경정비법(국토교통부) · 2026년 기준
재개발·재건축의 시행자
재개발사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수 동의로 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 등과 공동으로 시행합니다. 토지등소유자가 20인 미만이면 토지등소유자가 직접 시행할 수도 있습니다. 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수 동의로 공동 시행합니다.
외우는 요령토지등소유자가 직접 시행하는 길은 '재개발, 20인 미만'일 때만 있습니다.
출처: 도시 및 주거환경정비법(국토교통부) · 2026년 기준
관리처분계획과 이전고시
사업시행자는 분양신청기간이 끝나면 분양설계 등을 담은 관리처분계획을 세워 시장·군수등의 인가를 받습니다. 준공인가 고시가 있으면 소유권 이전 내용을 공보에 고시하고, 분양받을 사람은 고시일 다음 날 소유권을 취득합니다. 종전 토지의 저당권 등 등기된 권리는 새 대지·건축물에 설정된 것으로 봅니다.
외우는 요령이전고시 다음 날 소유권 취득, 청산금 권리는 이전고시 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다.
출처: 도시 및 주거환경정비법(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 재개발과 재건축을 정비기반시설의 상태(열악·양호)로 구별하는 문제가 나옵니다.
- 재건축사업은 관리처분계획에 따라 건축물을 공급하는 방법으로만 시행하며 환지 방법이 없습니다.
- 조합설립 동의 요건(재개발 4분의 3·면적 2분의 1, 재건축 동별 과반수·전체 70%·면적 70%)을 묻습니다.
- 추진위원회는 토지등소유자 과반수 동의와 시장·군수등의 승인으로 구성합니다.
- 이전고시가 있으면 분양받을 자는 고시일 다음 날 소유권을 취득합니다.
헷갈리는 것 비교: 재개발사업과 재건축사업
| 구분 | 재개발사업 | 재건축사업 |
|---|---|---|
| 대상 지역 | 기반시설 열악, 노후·불량건축물 밀집 | 기반시설 양호, 노후·불량 공동주택 밀집 |
| 시행 방법 | 관리처분계획에 따른 공급 또는 환지 | 관리처분계획에 따른 공급 |
| 조합설립 동의 | 토지등소유자 4분의 3, 면적 2분의 1 | 동별 과반수, 전체 70%, 면적 70% |
| 토지등소유자 직접 시행 | 20인 미만이면 가능 | 규정 없음(조합 또는 공동 시행) |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 도시 및 주거환경정비법상 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우 동의 요건이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 토지등소유자의 (ㄱ) 이상 및 토지면적의 (ㄴ) 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
- ① ㄱ: 2분의 1, ㄴ: 3분의 2
- ② ㄱ: 3분의 2, ㄴ: 2분의 1
- ③ ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 2분의 1
- ④ ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 3분의 2
- ⑤ ㄱ: 5분의 4, ㄴ: 2분의 1
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정답: ③ ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 2분의 1
핵심: 재개발 조합설립: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 동의
재개발사업 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아, 정관 등을 첨부해 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다 (도시정비법 제35조 제2항).
참고로 재건축사업은 기준이 다릅니다. 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다 (같은 조 제3항).
틀린 선지
- "ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 3분의 2": 토지면적 요건은 3분의 2가 아니라 2분의 1입니다. (3분의 2는 재건축에서 주택단지가 아닌 지역이 포함될 때의 토지면적 기준입니다, 제35조 제4항)
- "ㄱ: 3분의 2, ㄴ: 2분의 1": 토지등소유자 요건은 4분의 3입니다.
- "ㄱ: 2분의 1, ㄴ: 3분의 2", "ㄱ: 5분의 4, ㄴ: 2분의 1": 토지등소유자 요건이 틀렸습니다.
문제 2. 도시 및 주거환경정비법상 분양신청에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은? 사업시행자가 토지등소유자에게 통지하는 분양신청기간은 통지한 날부터 (ㄱ)일 이상 (ㄴ)일 이내로 하여야 한다.
- ① ㄱ: 20, ㄴ: 40
- ② ㄱ: 30, ㄴ: 60
- ③ ㄱ: 30, ㄴ: 90
- ④ ㄱ: 60, ㄴ: 90
- ⑤ ㄱ: 60, ㄴ: 120
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정답: ② ㄱ: 30, ㄴ: 60
핵심: 분양신청기간은 통지일부터 30일 이상 60일 이내, 20일 1회 연장
분양신청 절차는 도시정비법 제72조에서 정합니다.
- 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일(인가 뒤 시공자를 정했으면 시공자와 계약한 날)부터 90일 이내에 분양대상자별 종전 자산 명세, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고합니다 (제72조 제1항).
- 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다 (같은 조 제2항 본문).
- 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다 (같은 항 단서).
따라서 ㄱ은 30, ㄴ은 60입니다.
틀린 선지
- "ㄱ: 30, ㄴ: 90": 90일은 통지·공고를 해야 하는 기한이지 분양신청기간의 상한이 아닙니다.
- "ㄱ: 20, ㄴ: 40": 20일은 연장할 수 있는 범위입니다.
- "ㄱ: 60, ㄴ: 90", "ㄱ: 60, ㄴ: 120": 하한이 30일이 아닙니다.
문제 3. 도시 및 주거환경정비법상 정비사업에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 재건축사업 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다.
- ② 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 이전고시가 있은 날에 그 소유권을 취득한다.
- ③ 조합이 인가받은 사항을 변경하려면(경미한 사항 제외) 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
- ④ 조합 인가사항의 경미한 변경 신고를 받은 시장·군수등은 신고를 받은 날부터 30일 이내에 수리 여부를 통지하여야 한다.
- ⑤ 분양신청기간은 통지한 날부터 90일 이내로 하여야 한다.
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정답: ③ 조합이 인가받은 사항을 변경하려면(경미한 사항 제외) 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
핵심: 조합 인가사항 변경은 총회 조합원 2/3 이상 찬성 후 변경인가
조합이 인가받은 사항을 바꾸려면 총회에서 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하고, 정관 등을 첨부해 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 경미한 사항은 총회 의결 없이 신고로 바꿀 수 있습니다 (도시정비법 제35조 제5항).
틀린 선지
- "재건축 … 4분의 3 이상": 현행법은 각 동별 구분소유자 과반수와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 동의입니다 (제35조 제3항).
- "이전고시가 있은 날에 소유권 취득": 이전고시가 있은 날의 다음 날에 취득합니다 (제86조 제2항).
- "30일 이내에 수리 여부 통지": 20일 이내입니다 (제35조 제6항). 기간 안에 통지하지 않으면 기간이 끝난 다음 날 수리한 것으로 봅니다 (같은 조 제7항).
- "분양신청기간 90일 이내": 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다 (제72조 제2항).