공인중개사 2차 · 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 과목
공인중개사 2차 건축법 개념 정리
중요도 ★★★★☆ · 18% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 건축물을 짓고 쓰는 기준을 정한 건축법을 배웁니다. 건축·대수선·리모델링 같은 기본 용어를 먼저 구별하고, 누구에게 건축허가를 받고 어떤 경우 신고로 대신하는지, 공사를 마친 뒤의 사용승인, 대지와 도로의 관계, 용도변경의 허가·신고 구분, 그리고 위반 건축물에 부과하는 이행강제금을 차례로 정리합니다.
건축은 신축·증축·개축·재축과 이전을 말하고, 대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 고치거나 늘리는 것입니다. 건축이나 대수선을 하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받고, 특별시나 광역시에서 21층 이상이거나 연면적 합계 10만 제곱미터 이상인 건축물은 특별시장·광역시장의 허가를 받습니다. 바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축 같은 소규모 공사는 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다.
공사를 마치면 사용승인을 받은 뒤에야 건축물을 쓸 수 있습니다. 건축물의 대지는 원칙적으로 2미터 이상 도로에 접해야 하며, 건축법의 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로가 기본입니다. 용도변경은 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 하위 시설군으로 바꾸면 신고, 같은 시설군 안에서는 건축물대장 기재 변경 신청을 합니다. 시정명령을 따르지 않으면 이행강제금을 1년에 2회 이내에서 반복해 부과할 수 있습니다.
핵심 개념
건축·대수선·리모델링
건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 것입니다. 대수선은 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정한 것입니다. 리모델링은 노후화를 막거나 기능을 높이려고 대수선하거나 건축물 일부를 증축·개축하는 것입니다.
외우는 요령'이전'도 건축에 들어갑니다. 대수선은 '구조·외형을 고치는 것'으로 기억하세요.
건축허가권자
건축물을 건축하거나 대수선하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받습니다. 특별시나 광역시에서 층수 21층 이상이거나 연면적 합계 10만 제곱미터 이상인 건축물(공장·창고 등 제외)은 특별시장·광역시장의 허가를 받습니다. 허가 후 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소됩니다.
외우는 요령'21층 또는 10만 제곱미터'는 특별시장·광역시장 허가입니다. 착수 기한은 허가 2년, 신고 1년입니다.
출처: 건축법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
건축신고
바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축(3층 이상 건축물은 연면적의 10분의 1 이내), 관리·농림·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축, 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 등은 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 신고 후 1년 이내에 착수하지 않으면 효력이 없어집니다.
외우는 요령신고 기준 숫자는 '85제곱미터', '200제곱미터 미만·3층 미만'입니다.
출처: 건축법(국토교통부) · 2026년 기준
사용승인
허가를 받거나 신고한 건축물의 공사를 마치면 허가권자에게 사용승인을 신청하고, 검사에 합격하면 사용승인서를 받습니다. 사용승인을 받기 전에는 원칙적으로 건축물을 사용할 수 없지만, 정해진 기간 안에 승인서가 나오지 않거나 임시사용승인을 받은 경우에는 쓸 수 있습니다.
외우는 요령임시사용승인을 받으면 사용승인 전이라도 쓸 수 있다는 예외를 기억하세요.
출처: 건축법(국토교통부) · 2026년 기준
대지와 도로
건축법의 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로가 기본입니다. 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차 전용도로 제외)에 접해야 합니다. 다만 출입에 지장이 없다고 인정되거나, 주변에 법령이 정한 공지가 있거나, 농막을 짓는 경우는 예외입니다.
외우는 요령'도로 너비 4미터, 접도 길이 2미터'를 짝으로 외우세요.
출처: 건축법(국토교통부) · 2026년 기준
용도변경
시설군은 자동차 관련, 산업 등, 전기통신, 문화 및 집회, 영업, 교육 및 복지, 근린생활, 주거업무, 그 밖의 시설군 순서입니다. 번호가 작은 상위군으로 바꾸면 허가, 번호가 큰 하위군으로 바꾸면 신고, 같은 시설군 안에서 바꾸면 건축물대장 기재내용 변경을 신청합니다.
외우는 요령'올라가면 허가, 내려가면 신고, 같으면 대장 변경'으로 외우세요.
출처: 건축법(국토교통부) · 2026년 기준
이행강제금
시정명령을 받고도 이행하지 않으면 허가권자가 이행강제금을 부과합니다. 부과 전에 문서로 미리 계고해야 하고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있습니다. 시정명령을 이행하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과한 금액은 징수합니다.
외우는 요령'1년 2회 이내 반복, 이행하면 새 부과 중지, 이미 낸 것은 징수'입니다.
출처: 건축법(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 건축(신축·증축·개축·재축·이전)과 대수선, 리모델링을 구별하는 문제가 나옵니다.
- 특별시장·광역시장 허가 대상은 21층 이상 또는 연면적 합계 10만 제곱미터 이상입니다.
- 바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축은 신고 대상입니다.
- 대지는 2미터 이상 도로에 접해야 하며, 도로는 너비 4미터 이상이 기본입니다.
- 용도변경은 상위군이면 허가, 하위군이면 신고입니다.
- 이행강제금은 1년에 2회 이내에서 반복 부과할 수 있습니다.
헷갈리는 것 비교: 건축허가와 건축신고
| 구분 | 건축허가 | 건축신고 |
|---|---|---|
| 대상 | 건축·대수선 일반 | 85제곱미터 이내 증축·개축·재축 등 소규모 |
| 처리 | 허가권자의 허가 | 신고하면 허가받은 것으로 봄 |
| 착수 기한 | 허가일부터 2년 | 신고일부터 1년 |
| 기한 연장 | 정당한 사유가 있으면 1년 범위 | 정당한 사유가 있으면 1년 범위 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 건축법령상 특별시나 광역시에 건축하는 경우 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 규모이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (단, 공장·창고 등 예외는 고려하지 않음) 층수가 (ㄱ)층 이상이거나 연면적의 합계가 (ㄴ)제곱미터 이상인 건축물의 건축
- ① ㄱ: 16, ㄴ: 5만
- ② ㄱ: 21, ㄴ: 5만
- ③ ㄱ: 21, ㄴ: 10만
- ④ ㄱ: 30, ㄴ: 10만
- ⑤ ㄱ: 30, ㄴ: 20만
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정답: ③ ㄱ: 21, ㄴ: 10만
핵심: 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상은 특별시장·광역시장 허가
건축허가는 원칙적으로 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 합니다. 다만 특별시나 광역시에서 큰 건축물을 지을 때는 특별시장·광역시장의 허가를 받아야 합니다 (건축법 제11조 제1항).
그 규모는 층수 21층 이상 또는 연면적 합계 10만㎡ 이상입니다. 연면적의 10분의 3 이상을 증축해 이 규모가 되는 경우도 포함하고, 공장·창고 등은 제외합니다 (건축법 시행령 제8조 제1항).
틀린 선지
- "ㄱ: 30, ㄴ: 10만": 30층은 '고층건축물'(30층 이상 또는 높이 120m 이상)의 기준입니다 (건축법 제2조 제1항 제19호).
- "ㄱ: 21, ㄴ: 5만": 연면적 기준은 10만㎡입니다.
- "ㄱ: 16, ㄴ: 5만", "ㄱ: 30, ㄴ: 20만": 두 숫자가 법령과 다릅니다.
문제 2. 건축법상 건축신고에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이내인 증축은 건축신고 대상이다.
- ② 건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어진다.
- ③ 건축신고를 받은 시장·군수·구청장은 원칙적으로 신고를 받은 날부터 10일 이내에 수리 여부를 통지하여야 한다.
- ④ 관리지역 안의 지구단위계획구역에서 연면적 150제곱미터인 2층 건축물을 건축하는 경우에는 건축신고만으로 할 수 있다.
- ⑤ 건축신고를 하였더라도 건축허가를 따로 받아야 공사를 할 수 있다.
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정답: ② 건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어진다.
핵심: 건축신고 후 1년 내 착수하지 않으면 신고 효력 상실
건축신고는 작은 규모의 건축에 대해 허가 대신 신고로 처리하게 한 제도로, 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다 (건축법 제14조 제1항).
신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고의 효력이 없어집니다. 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다 (같은 조 제5항). 참고로 건축허가는 허가일부터 2년 이내에 착수하지 않으면 허가를 취소합니다 (제11조 제7항).
틀린 선지
- "100제곱미터 이내 증축": 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축이 신고 대상입니다 (제14조 제1항 제1호).
- "10일 이내 통지": 원칙적으로 5일 이내, 심의·협의 등이 필요하면 20일 이내입니다 (제14조 제3항).
- "지구단위계획구역에서 … 건축신고만으로": 관리지역 등의 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축이라도 지구단위계획구역 안이면 신고 대상에서 제외됩니다 (제14조 제1항 제2호 가목).
- "건축허가를 따로 받아야": 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다 (제14조 제1항).
문제 3. 건축법상 용어의 정의에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 지하층이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다.
- ② 주요구조부에는 최하층 바닥과 작은 보가 포함된다.
- ③ 고층건축물이란 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말한다.
- ④ 건축법상 도로는 원칙적으로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로를 말한다.
- ⑤ 건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 주요구조부에는 최하층 바닥과 작은 보가 포함된다.
핵심: 주요구조부는 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단, 최하층 바닥 등 제외
주요구조부는 건물을 떠받치는 핵심 부분으로 내력벽(하중을 받는 벽)·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단을 말합니다. 다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단 등 구조상 중요하지 않은 부분은 제외합니다 (건축법 제2조 제1항 제7호). 따라서 "최하층 바닥과 작은 보가 포함된다"가 틀렸습니다.
나머지는 옳은 설명
- 지하층: 바닥에서 지표면까지 평균높이가 그 층 높이의 2분의 1 이상인 층 (제2조 제1항 제5호)
- 고층건축물: 30층 이상 또는 높이 120m 이상 (같은 항 제19호)
- 도로: 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로(지형상 자동차 통행이 불가능하거나 막다른 도로는 따로 정함) (같은 항 제11호)
- 건축: 신축·증축·개축·재축·이전 (같은 항 제8호). 대수선·용도변경은 '건축'에 들어가지 않습니다.