공인중개사 2차 · 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 과목
공인중개사 2차 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개념 정리
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개요
이 단원에서는 부동산공법의 중심인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 배웁니다. 큰 그림인 도시·군기본계획, 실제로 땅의 쓰임을 정하는 도시·군관리계획, 그 결과로 정해지는 용도지역과 용도구역, 도시·군계획시설과 개발행위허가를 차례로 정리합니다.
도시·군기본계획은 시장·군수 등이 관할 구역의 기본적인 공간구조를 제시하는 계획으로 5년마다 타당성을 재검토합니다. 도시·군관리계획은 시장·군수 등이 입안하고 원칙적으로 시·도지사가 결정하며, 인구 50만 이상 대도시는 그 시장이 결정합니다. 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 생깁니다.
용도지역은 도시지역(주거·상업·공업·녹지), 관리지역(보전·생산·계획), 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘고, 지역별로 건폐율과 용적률의 최대한도가 법에 정해져 있습니다. 용도구역에는 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 등이 있습니다.
도시·군계획시설결정 고시일부터 10년 안에 사업이 시행되지 않으면 지목이 대인 토지의 소유자는 매수를 청구할 수 있고, 20년이 지나도록 시행되지 않으면 결정은 효력을 잃습니다. 건축물의 건축, 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할 같은 개발행위는 원칙적으로 허가를 받아야 하며, 허가 제한은 한 차례만 3년 이내로 할 수 있습니다.
핵심 개념
도시·군관리계획의 입안과 결정
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 관할 구역의 도시·군관리계획을 입안합니다. 결정은 원칙적으로 시·도지사가 하고, 인구 50만 이상 대도시는 그 시장이 직접 합니다. 개발제한구역 지정·변경과 국가계획 연계 시가화조정구역 등은 국토교통부장관이 결정합니다. 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 생깁니다.
외우는 요령'입안은 시장·군수, 결정은 시·도지사(대도시는 시장), 효력은 지형도면 고시일'로 외우세요.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
도시·군기본계획
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 관할 구역의 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시하는 계획입니다. 일정한 시·군은 수립하지 않을 수 있고, 5년마다 타당성을 전반적으로 재검토해 정비해야 합니다. 도시·군관리계획도 5년마다 타당성을 재검토합니다.
외우는 요령기본계획과 관리계획 모두 '5년마다 재검토'입니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
용도지역별 건폐율 최대한도
법에서 정한 건폐율 상한은 주거지역 70%, 상업지역 90%, 공업지역 70%, 녹지지역 20%, 보전관리·생산관리지역 20%, 계획관리지역 40%, 농림지역 20%, 자연환경보전지역 20%입니다. 실제 수치는 이 범위에서 대통령령 기준에 따라 조례로 정합니다.
외우는 요령건폐율은 상업 90, 주거·공업 70, 계획관리 40, 나머지는 모두 20입니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
용도지역별 용적률 최대한도
법에서 정한 용적률 상한은 주거지역 500%, 상업지역 1,500%, 공업지역 400%, 녹지지역 100%, 보전관리·생산관리지역 80%, 계획관리지역 100%, 농림지역 80%, 자연환경보전지역 80%입니다. 세분된 용도지역의 기준은 이 범위에서 대통령령으로 정합니다.
외우는 요령용적률은 상업 1500, 주거 500, 공업 400, 녹지·계획관리 100, 나머지 80입니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
용도구역
개발제한구역은 국토교통부장관이 도시의 무질서한 확산을 막기 위해, 도시자연공원구역은 시·도지사나 대도시 시장이 도시 안 산지를 보호하기 위해 지정합니다. 시가화조정구역은 시·도지사가 5년 이상 20년 이내의 유보기간 동안 시가화를 미루려고 지정하며, 유보기간이 끝난 다음 날 효력을 잃습니다.
외우는 요령개발제한구역은 '국토교통부장관', 시가화조정구역은 원칙적으로 '시·도지사'입니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
도시·군계획시설 부지의 매수청구와 실효
도시·군계획시설결정 고시일부터 10년 안에 사업이 시행되지 않으면 지목이 대인 토지의 소유자는 매수를 청구할 수 있습니다. 매수의무자는 청구일부터 6개월 이내에 매수 여부를 정하고, 매수하기로 했으면 알린 날부터 2년 이내에 사야 합니다. 고시일부터 20년이 지나도록 시행되지 않으면 결정은 그다음 날 효력을 잃습니다.
외우는 요령'10년 매수청구, 6개월 결정, 2년 매수, 20년 실효' 순서로 외우세요.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
개발행위허가
건축물 건축·공작물 설치, 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할(건축물이 있는 대지 분할 제외), 녹지·관리·자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위는 허가를 받아야 합니다. 도시·군계획사업에 의한 행위는 허가가 필요 없습니다. 허가 제한은 한 차례만 3년 이내로 하고, 일부 지역은 한 차례 2년 이내로 연장할 수 있습니다.
외우는 요령재해 응급조치는 허가 없이 하고 1개월 이내에 신고합니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 용도지역별 건폐율·용적률 최대한도를 짝지어 묻는 문제가 해마다 나옵니다.
- 도시·군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 생깁니다.
- 도시·군기본계획과 도시·군관리계획은 5년마다 타당성을 재검토합니다.
- 매수청구 대상은 지목이 대인 토지이며, 10년 미집행이 요건입니다.
- 시가화조정구역의 유보기간은 5년 이상 20년 이내이며 끝난 다음 날 효력을 잃습니다.
헷갈리는 것 비교: 용도지역별 건폐율·용적률 최대한도(법률)
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 |
| 상업지역 | 90% 이하 | 1,500% 이하 |
| 공업지역 | 70% 이하 | 400% 이하 |
| 녹지지역 | 20% 이하 | 100% 이하 |
| 보전관리·생산관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 100% 이하 |
| 농림·자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 용도지역별 건폐율의 최대한도로 틀린 것은? (단, 조례·특례는 고려하지 않음)
- ① 주거지역: 70퍼센트 이하
- ② 상업지역: 90퍼센트 이하
- ③ 공업지역: 70퍼센트 이하
- ④ 계획관리지역: 20퍼센트 이하
- ⑤ 농림지역: 20퍼센트 이하
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정답: ④ 계획관리지역: 20퍼센트 이하
핵심: 계획관리지역 건폐율 최대한도는 40%, 나머지 관리지역은 20%
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(건물이 땅을 덮는 면적)의 비율입니다. 법률은 용도지역별로 최대한도를 정해 두고 있습니다 (국토계획법 제77조 제1항).
- 도시지역: 주거 70%, 상업 90%, 공업 70%, 녹지 20%
- 관리지역: 보전관리 20%, 생산관리 20%, 계획관리 40%
- 농림지역 20%, 자연환경보전지역 20%
계획관리지역은 앞으로 도시로 편입될 것을 고려해 관리하는 곳이어서 다른 관리지역보다 높은 40퍼센트 이하입니다. 따라서 "계획관리지역: 20퍼센트 이하"가 틀렸습니다.
나머지는 옳은 설명
- 주거지역 70퍼센트 이하 (제77조 제1항 제1호 가목)
- 상업지역 90퍼센트 이하 (같은 호 나목)
- 공업지역 70퍼센트 이하 (같은 호 다목)
- 농림지역 20퍼센트 이하 (같은 항 제3호)
문제 2. 甲 소유 토지(지목: 대)가 도시·군계획시설(도로) 부지로 결정·고시되었으나, 고시일부터 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않았다(실시계획 인가 등 절차도 진행되지 않음). 사업시행자나 설치·관리 의무자는 따로 정해져 있지 않다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 옳은 것은?
- ① 甲은 관할 시장·군수 등에게 토지의 매수를 청구할 수 있고, 매수의무자는 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하여 알려야 한다.
- ② 매수하기로 결정한 경우 매수의무자는 매수 결정을 알린 날부터 3년 이내에 매수하여야 한다.
- ③ 매수의무자가 지방자치단체이면 甲이 원하지 않더라도 언제나 도시·군계획시설채권으로 대금을 지급할 수 있다.
- ④ 이 도시·군계획시설결정은 고시일부터 15년이 되는 날의 다음 날에 효력을 잃는다.
- ⑤ 도시·군계획시설채권의 상환기간은 20년 이내로 한다.
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정답: ① 甲은 관할 시장·군수 등에게 토지의 매수를 청구할 수 있고, 매수의무자는 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하여 알려야 한다.
핵심: 10년 미집행 대지 매수청구: 6개월 내 결정, 결정 후 2년 내 매수
도시·군계획시설 부지로 묶여 오래 집행되지 않는 땅의 소유자를 보호하는 제도입니다.
- 매수청구 요건: 결정 고시일부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않고(실시계획 인가 등도 없음), 지목이 대(垈)인 토지 → 소유자는 시장·군수 등(시행자나 설치의무자가 있으면 그 자)에게 매수를 청구할 수 있습니다 (국토계획법 제47조 제1항). 사례의 甲은 모두 해당합니다.
- 매수 여부 결정: 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 결정해 알려야 합니다 (같은 조 제6항).
- 매수 기한: 매수하기로 했다면 알린 날부터 2년 이내에 매수합니다 (같은 조 제6항).
- 대금: 현금이 원칙이고, 매수의무자가 지방자치단체이면서 소유자가 원하거나 부재부동산·비업무용 토지의 일정 금액 초과분일 때만 채권으로 줄 수 있습니다 (같은 조 제2항). 채권 상환기간은 10년 이내입니다 (같은 조 제3항).
- 실효: 고시일부터 20년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않으면 20년이 되는 날의 다음 날 효력을 잃습니다 (제48조 제1항).
틀린 선지
- "3년 이내에 매수": 2년 이내입니다 (제47조 제6항).
- "원하지 않더라도 언제나 채권": 채권 지급은 소유자가 원하는 경우 등으로 한정됩니다 (제47조 제2항).
- "15년이 되는 날의 다음 날": 20년입니다 (제48조 제1항).
- "상환기간 20년 이내": 10년 이내입니다 (제47조 제3항).
문제 3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시·군관리계획 결정의 효력에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 도시·군관리계획 결정의 효력은 결정을 고시한 날의 다음 날부터 발생한다.
- ② 도시·군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생한다.
- ③ 결정 당시 필요한 허가를 받아 이미 공사에 착수한 자도 그 결정에 맞지 않으면 공사를 중단하여야 한다.
- ④ 시가화조정구역 지정 결정 당시 이미 공사에 착수한 자는 아무런 신고 없이 그 공사를 계속할 수 있다.
- ⑤ 도시·군관리계획 결정의 효력은 주민 의견 청취를 위한 공고일부터 발생한다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 도시·군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생한다.
핵심: 도시·군관리계획 결정은 지형도면을 고시한 날부터 효력이 생긴다
도시·군관리계획 결정의 효력은 지형도면(지적이 표시된 지도 위에 계획 내용을 그린 도면)을 고시한 날부터 발생합니다 (국토계획법 제31조 제1항).
결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 사람(허가 등이 필요한 경우 허가를 받고 착수한 사람)은 결정과 관계없이 계속할 수 있습니다. 다만 시가화조정구역이나 수산자원보호구역 지정 결정이 있는 경우에는 시장·군수 등에게 신고하고 계속할 수 있습니다 (같은 조 제2항).
틀린 선지
- "결정을 고시한 날의 다음 날부터": 기준은 지형도면 고시일이고, '다음 날'도 아닙니다 (제31조 제1항).
- "이미 착수한 자도 공사를 중단": 이미 착수한 자는 결정과 관계없이 계속할 수 있습니다 (제31조 제2항 본문).
- "시가화조정구역 … 신고 없이 계속": 시가화조정구역은 신고를 하고 계속할 수 있습니다 (제31조 제2항 단서).
- "주민 의견 청취 공고일부터": 의견 청취는 결정 전 절차일 뿐 효력 발생 시점이 아닙니다.