공인중개사 2차 · 공인중개사법령 및 중개실무 과목
공인중개사 2차 중개실무 (조사·확인, 개별 법률, 경매·매수신청대리) 개념 정리
중요도 ★★★★☆ · 30% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 현장에서 실제로 중개할 때 필요한 지식을 배웁니다. 중개대상물을 조사·확인할 때 살펴볼 분묘기지권과 장사법, 농지취득자격증명, 주택과 상가건물의 임대차 보호 제도, 부동산실명법의 명의신탁, 그리고 법원 경매에서 개업공인중개사가 하는 매수신청대리를 차례로 정리합니다.
남의 땅에 있는 분묘를 지키기 위해 판례가 인정하는 권리가 분묘기지권입니다. 장사법에 따르면 공설묘지와 사설묘지의 분묘 설치기간은 30년이고, 연고자가 신청하면 1회에 한해 30년 연장됩니다. 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘의 연고자는 토지 사용권을 주장할 수 없습니다. 농지를 취득하려면 원칙적으로 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.
주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 주택 임대차는 2년 미만으로 정해도 2년으로 보며, 임차인은 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있습니다. 상가건물은 인도와 사업자등록 신청으로 대항력이 생기고, 최소 기간은 1년, 갱신요구는 전체 기간 10년 안에서 할 수 있습니다.
명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효이며, 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과됩니다. 경매에서 매수신청을 대리하려는 개업공인중개사는 사무소 관할 지방법원장에게 등록하고, 등록 전 1년 이내에 경매 실무교육을 받아야 하며, 대리행위를 할 때는 매각장소나 집행법원에 직접 나가야 합니다.
핵심 개념
분묘기지권
다른 사람의 토지에 설치된 분묘를 보존하기 위해 그 분묘가 있는 땅(기지)을 사용할 수 있는 관습상의 권리로 판례가 인정합니다. 봉분처럼 외부에서 분묘임을 알 수 있어야 하고, 평장이나 암장처럼 겉으로 드러나지 않으면 인정되지 않습니다.
외우는 요령'겉으로 보이는 분묘'여야 합니다. 등기 없이도 성립하는 관습상 권리라는 점을 기억하세요.
장사법의 분묘 설치기간
공설묘지와 사설묘지에 설치한 분묘의 설치기간은 30년이며, 기간이 지난 뒤 연고자가 신청하면 1회에 한해 30년 연장합니다. 합장 분묘는 합장한 날을 기준으로 계산합니다. 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘의 연고자는 토지 사용권 등을 주장할 수 없습니다.
외우는 요령'30년 + 1회 30년 연장'입니다. 승낙 없이 만든 분묘는 권리를 주장할 수 없습니다.
출처: 장사 등에 관한 법률(보건복지부) · 2026년 기준
주택임대차의 대항력과 우선변제권
임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 대항요건과 계약서상 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자 등보다 먼저 보증금을 변제받습니다. 다만 보증금을 받으려면 주택을 양수인에게 인도해야 합니다.
외우는 요령대항력은 '인도 + 주민등록, 다음 날', 우선변제는 여기에 '확정일자'를 더합니다.
출처: 주택임대차보호법(법무부·국토교통부) · 2026년 기준
주택임대차 기간과 갱신요구
기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만, 임차인은 더 짧은 기간을 주장할 수 있습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있고 갱신된 기간은 2년입니다. 차임·보증금 증액은 약정액의 20분의 1을 넘을 수 없고, 증액 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다.
외우는 요령'최단 2년, 갱신요구 1회 2년, 증액 5% 이내'로 묶어 외우세요.
출처: 주택임대차보호법(법무부·국토교통부) · 2026년 기준
상가건물 임대차
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다. 계약갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있고, 처음 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사합니다.
외우는 요령상가는 '사업자등록, 최단 1년, 갱신 전체 10년'입니다. 주택(주민등록, 2년)과 바꿔 내는 지문을 조심하세요.
출처: 상가건물 임대차보호법(법무부·국토교통부) · 2026년 기준
명의신탁(부동산실명법)
실제 권리자가 다른 사람 이름으로 등기하기로 하는 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 수탁자가 계약 당사자이고 상대방이 명의신탁 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 이 무효는 제3자에게 대항할 수 없으며, 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과합니다.
외우는 요령매도인이 몰랐던 계약명의신탁은 물권변동이 유효하다는 예외가 단골 문제입니다.
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(법무부) · 2026년 기준
매수신청대리인 등록
경매 매수신청을 대리하려는 개업공인중개사는 중개사무소 관할 지방법원장에게 등록합니다. 등록 신청일 전 1년 이내에 경매 실무교육을 받아야 하고, 손해배상 보증은 법인 4억원 이상(분사무소마다 2억원 추가), 개인 2억원 이상입니다. 매수신청 보증 제공, 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 공유자 우선매수신고 등을 대리할 수 있습니다.
외우는 요령등록처는 등록관청이 아니라 '지방법원장'이고, 대리할 때는 법원에 직접 출석해야 합니다.
출처: 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙(대법원) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 분묘 설치기간 30년과 1회 30년 연장, 승낙 없이 설치한 분묘는 권리 주장 불가라는 점을 묻습니다.
- 주택 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다.
- 주택은 최단 2년·갱신요구 1회, 상가는 최단 1년·전체 10년 갱신이 비교되어 나옵니다.
- 명의신탁약정은 무효지만, 상대방이 몰랐던 계약명의신탁의 물권변동은 유효합니다.
- 매수신청대리인 등록은 지방법원장에게 하며, 대리행위 때는 직접 출석해야 합니다.
- 농지를 취득하려면 원칙적으로 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.
헷갈리는 것 비교: 주택임대차와 상가건물임대차
| 구분 | 주택 | 상가건물 |
|---|---|---|
| 대항요건 | 인도 + 주민등록 | 인도 + 사업자등록 신청 |
| 최단 기간 | 2년 | 1년 |
| 갱신요구 | 1회, 갱신 기간 2년 | 전체 기간 10년 이내 |
| 차임 연체 갱신거절 기준 | 2기 차임액 | 3기 차임액 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 「주택임대차보호법」에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 즉시 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.
- ② 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
- ③ 대항력을 취득하려면 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
- ④ 기간을 정하지 아니한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
- ⑤ 임차인은 계약갱신요구권을 2회까지 행사할 수 있다.
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정답: ② 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
핵심: 주택 대항력: 인도+주민등록(전입신고)을 마친 그 다음 날부터
주택 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다 (주택임대차보호법 제3조제1항).
틀린 선지
- 그 즉시: 법은 인도와 주민등록을 마친 '그 다음 날부터' 효력이 생긴다고 정합니다. 당일에 바로 생기는 것이 아닙니다.
- 확정일자 필요: 확정일자는 경매 등에서 순서대로 돌려받는 우선변제권의 요건입니다. 대항력은 인도와 주민등록만으로 생깁니다.
- 1년: 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정하면 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만의 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다 (제4조제1항). 1년은 상가건물 임대차의 최단기간입니다.
- 2회: 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다 (제6조의3제2항).
문제 2. 「상가건물 임대차보호법」상 임차인의 계약갱신요구권 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.
- ② 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
- ③ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.
- ④ 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 계약갱신요구권에 관한 규정이 적용되지 않는다.
- ⑤ 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
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정답: ④ 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 계약갱신요구권에 관한 규정이 적용되지 않는다.
핵심: 보증금액 초과 상가임대차에도 대항력·계약갱신요구권은 적용
상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 대통령령으로 정한 보증금액(환산보증금) 이하의 임대차에 적용됩니다. 그러나 이 금액을 초과하는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의4) 등은 적용됩니다 (제2조제3항). 따라서 적용되지 않는다는 문장이 틀렸습니다.
나머지는 옳은 설명
- 6개월 전부터 1개월 전까지: 상가는 이 기간에 갱신을 요구합니다 (제10조제1항). 주택(6개월 전부터 2개월 전까지)과 다릅니다.
- 전체 10년: 최초 기간을 포함해 10년을 넘지 않는 범위에서 행사합니다 (제10조제2항).
- 3기 차임 연체: 갱신 거절 사유입니다 (제10조제1항제1호). 주택은 2기입니다.
- 최단 1년: 기간을 정하지 않거나 1년 미만이면 1년으로 봅니다. 임차인은 1년 미만이 유효하다고 주장할 수 있습니다 (제9조제1항).
문제 3. 「장사 등에 관한 법률」상 공설묘지 및 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 ( )으로 하며, 연고자가 연장을 신청하면 1회에 한하여 같은 기간으로 연장하여야 한다(조례로 단축하는 경우는 제외). 빈칸에 들어갈 기간은?
- ① 10년
- ② 15년
- ③ 20년
- ④ 30년
- ⑤ 60년
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정답: ④ 30년
핵심: 분묘 설치기간 30년, 1회에 한해 30년 연장
공설묘지와 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 30년입니다 (장사 등에 관한 법률 제19조제1항).
- 설치기간이 지난 분묘의 연고자가 연장을 신청하면 1회에 한하여 30년 연장합니다 (제19조제2항).
- 다만 시·도지사나 시장·군수·구청장은 묘지 수급을 위해 필요하면 조례로 연장기간을 5년 이상 30년 미만으로 줄일 수 있습니다 (제19조제4항).
- 합장 분묘는 합장한 날을 기준으로 기간을 계산합니다 (제19조제3항).
틀린 선지
- 60년: 처음 30년과 연장 30년을 합친 최대 기간입니다. 설치기간 자체는 30년입니다.
- 10년·15년·20년: 법에 정한 설치기간이 아닙니다.