공인중개사 2차 · 공인중개사법령 및 중개실무 과목
공인중개사 2차 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 배웁니다. 매매계약 등을 맺으면 실제 거래가격을 신고하는 부동산 거래신고, 일정 금액을 넘는 주택 임대차 계약의 신고, 외국인 등이 우리나라 부동산을 취득할 때의 신고와 허가, 그리고 투기가 우려되는 지역에 지정하는 토지거래허가구역을 차례로 정리합니다.
부동산 매매계약이나 법에서 정한 공급계약, 분양권 같은 지위의 매매계약을 맺으면 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지의 시장·군수·구청장에게 거래당사자가 함께 신고합니다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성했다면 개업공인중개사가 신고해야 합니다. 신고한 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고합니다. 주택 임대차는 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약을 30일 이내에 신고합니다.
외국인 등은 매매 외의 계약으로 부동산을 취득하면 60일 이내에, 상속·경매 등으로 취득하면 6개월 이내에 신고합니다. 군사시설 보호구역이나 생태·경관보전지역 등의 토지는 계약 전에 허가를 받아야 하며, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 토지거래허가구역은 5년 이내의 기간으로 지정되고, 기준면적을 넘는 토지거래계약은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 뒤에는 정해진 기간 동안 허가 목적대로 토지를 이용해야 합니다.
핵심 개념
부동산 거래신고
부동산 매매계약, 법에서 정한 부동산 공급계약, 공급받을 지위나 입주자 지위의 매매계약을 맺으면 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고합니다. 한쪽이 거부하면 단독으로 신고할 수 있고, 개업공인중개사가 계약서를 썼다면 개업공인중개사가 신고합니다.
외우는 요령신고 대상은 '매매'입니다. 임대차·증여·교환은 이 신고 대상이 아닙니다. 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
해제등 신고
거래신고를 한 뒤 계약이 해제·무효·취소되면 그 사실이 확정된 날부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고합니다. 한쪽이 거부하면 단독으로 할 수 있고, 처음에 개업공인중개사가 신고했다면 개업공인중개사가 신고할 수 있습니다.
외우는 요령거래신고도 30일, 해제등 신고도 30일입니다. 기산점만 '계약일'과 '확정일'로 다릅니다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
주택 임대차 계약의 신고
보증금이 6천만원을 넘거나 월 차임이 30만원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 신고관청에 공동으로 신고합니다. 보증금과 차임 변동 없이 기간만 연장하는 갱신 계약은 신고 대상에서 빠집니다.
외우는 요령'6천만원 초과 또는 30만원 초과'입니다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(국토교통부) · 2026년 기준
외국인등의 부동산 취득
외국인 등이 매매가 아닌 계약(예: 증여·교환)으로 부동산을 취득하면 계약체결일부터 60일 이내에, 상속·경매 등 계약 외 원인으로 취득하면 취득일부터 6개월 이내에 신고합니다. 국민이 외국인으로 바뀌어 계속 보유하려면 변경된 날부터 6개월 이내에 신고합니다.
외우는 요령계약은 60일, 계약 외(상속·경매)와 국적 변경은 6개월입니다. 매매는 일반 거래신고(30일)로 합니다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
외국인등의 토지취득 허가
군사기지·군사시설 보호구역, 지정문화유산과 보호구역, 천연기념물등과 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역의 토지는 외국인 등이 계약 전에 신고관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다.
외우는 요령허가 구역은 '군사·문화유산·천연기념물·생태경관·야생생물' 다섯 가지로 외우세요.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준
토지거래허가구역
국토교통부장관이나 시·도지사가 투기가 성행하거나 땅값이 급등하는 지역을 5년 이내의 기간으로 지정하며, 공고한 날부터 5일 후 효력이 생깁니다. 기준면적을 넘는 토지의 소유권·지상권을 대가를 받고 이전·설정하는 계약은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없는 계약은 효력이 없습니다. 거주용 주택용지 등의 목적이면 취득일부터 2년간 그 목적대로 이용해야 합니다.
외우는 요령지정은 5년 이내, 효력은 공고 5일 후, 허가 신청은 15일 이내 처리입니다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 거래신고 기한은 계약 체결일부터 30일이며, 개업공인중개사가 계약서를 작성했으면 개업공인중개사가 신고합니다.
- 주택 임대차 신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약입니다.
- 외국인 등의 신고 기한(계약 60일, 상속·경매 6개월)을 바꿔 놓은 지문이 자주 나옵니다.
- 외국인 등이 허가 없이 허가구역 토지를 취득하는 계약과, 토지거래허가 없이 맺은 계약은 모두 효력이 없습니다.
- 토지거래허가 기준면적은 도시지역 안 주거지역 60제곱미터, 상업·공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터입니다.
- 도시지역 밖은 250제곱미터이며, 농지는 500제곱미터, 임야는 1천제곱미터입니다.
헷갈리는 것 비교: 토지거래허가가 필요 없는 기준면적(원칙)
| 지역 | 기준면적(이하이면 허가 불필요) |
|---|---|
| 도시지역 안 주거지역 | 60제곱미터 |
| 도시지역 안 상업지역·공업지역 | 150제곱미터 |
| 도시지역 안 녹지지역 | 200제곱미터 |
| 도시지역 밖(일반) | 250제곱미터 |
| 도시지역 밖 농지 | 500제곱미터 |
| 도시지역 밖 임야 | 1천제곱미터 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 매매계약의 거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 거래당사자는 매매계약 체결일부터 60일 이내에 신고하여야 한다.
- ② 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고하여야 한다.
- ③ 신고관청은 부동산 소재지를 관할하는 시·도지사이다.
- ④ 거래당사자 중 한쪽이 국가인 경우에도 거래당사자가 공동으로 신고하여야 한다.
- ⑤ 신고필증을 발급받았더라도 매수인은 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 따로 받아야 한다.
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정답: ② 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고하여야 한다.
핵심: 중개로 계약서를 쓰면 개업공인중개사가 30일 이내 신고
개업공인중개사가 공인중개사법에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 거래당사자가 아니라 해당 개업공인중개사가 신고해야 합니다. 공동으로 중개했다면 개업공인중개사들이 공동으로 신고합니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제3항).
틀린 선지
- 60일 이내: 거래계약 체결일부터 30일 이내에 신고합니다 (법 제3조제1항). 60일은 외국인등이 계약으로 부동산을 취득한 경우(매매 등 거래신고 대상 계약은 제외)의 신고 기한입니다 (법 제8조제1항).
- 시·도지사: 신고관청은 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장입니다 (법 제3조제1항).
- 국가인 경우 공동신고: 한쪽이 국가·지방자치단체 등이면 국가등이 신고합니다 (법 제3조제1항 단서).
- 검인을 따로 받음: 신고필증을 발급받은 때에 검인을 받은 것으로 봅니다 (법 제3조제6항).
문제 2. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 주택 임대차 계약 신고 대상 지역에서 새로 체결한 다음 주택 임대차 계약 중 신고 대상인 것은?
- ① 보증금 5천만원, 월 차임 20만원
- ② 보증금 6천만원, 월 차임 30만원
- ③ 보증금 3천만원, 월 차임 35만원
- ④ 보증금 6천만원, 월 차임 없음
- ⑤ 보증금 4천만원, 월 차임 25만원
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정답: ③ 보증금 3천만원, 월 차임 35만원
핵심: 주택 임대차 신고: 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과
주택 임대차 계약은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2제1항, 시행령 제4조의3제1항). 두 조건 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다.
보증금 3천만원, 월 차임 35만원인 계약은 보증금은 기준 이하이지만 월 차임이 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다.
참고로 보증금과 차임의 변동 없이 기간만 연장하는 갱신 계약은 신고 대상에서 빠집니다.
틀린 선지
- 보증금 6천만원·월 차임 30만원: 둘 다 기준과 '같을' 뿐 '초과'하지 않으므로 신고 대상이 아닙니다.
- 보증금 6천만원·차임 없음: 6천만원을 초과하지 않습니다.
- 보증금 5천만원·월 20만원, 보증금 4천만원·월 25만원: 두 기준을 모두 넘지 않습니다.
문제 3. 토지거래허가구역 안에서 대가를 받고 소유권을 이전하는 다음 토지거래계약 중 허가를 받아야 하는 것은? (허가구역 지정 시 기준면적을 따로 정하여 공고하지 않았고, 허가대상자·용도·지목도 특정하지 않았다)
- ① 도시지역 중 주거지역의 토지 50제곱미터
- ② 도시지역 중 상업지역의 토지 140제곱미터
- ③ 도시지역 중 녹지지역의 토지 180제곱미터
- ④ 도시지역 외의 지역에 있는 농지 450제곱미터
- ⑤ 도시지역 외의 지역에 있는 임야 1,200제곱미터
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정답: ⑤ 도시지역 외의 지역에 있는 임야 1,200제곱미터
핵심: 허가 불요 면적: 주거60·상업150·공업150·녹지200·도시외250(농지500·임야1천)
허가구역 안이라도 아래 기준면적 이하인 토지의 거래는 허가가 필요 없습니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제2항제1호, 시행령 제9조제1항).
- 도시지역: 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 용도지역 지정이 없는 구역 60㎡
- 도시지역 외: 250㎡ (농지 500㎡, 임야 1,000㎡)
임야 1,200㎡는 1,000㎡를 넘으므로 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 토지거래계약은 효력이 생기지 않습니다 (법 제11조제6항).
틀린 선지
- 주거지역 50㎡: 60㎡ 이하이므로 허가가 필요 없습니다.
- 상업지역 140㎡: 150㎡ 이하이므로 허가가 필요 없습니다.
- 녹지지역 180㎡: 200㎡ 이하이므로 허가가 필요 없습니다.
- 도시지역 외 농지 450㎡: 500㎡ 이하이므로 허가가 필요 없습니다.