공인중개사 2차 · 공인중개사법령 및 중개실무 과목
공인중개사 2차 공인중개사협회·교육·지도감독·행정처분·벌칙 개념 정리
중요도 ★★★★☆ · 11% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 개업공인중개사를 돕고 감독하는 제도와, 법을 어겼을 때 받는 처분과 벌칙을 배웁니다. 한국공인중개사협회와 교육 제도를 먼저 보고, 금지행위의 종류, 자격취소·자격정지·등록취소·업무정지의 차이, 처분 효과의 승계, 행정형벌과 과태료, 포상금을 차례로 정리합니다.
개설등록이나 고용 신고를 하려면 그 전 1년 이내에 실무교육(중개보조원은 직무교육)을 받아야 하고, 개업공인중개사와 소속공인중개사는 실무교육 뒤 2년마다 연수교육을 받습니다. 개업공인중개사등은 중개대상물 매매업, 무등록 중개업자와의 거래, 법정 보수 초과 수수, 의뢰인과의 직접거래나 쌍방대리, 시세 조작 같은 금지행위를 해서는 안 됩니다.
자격취소와 자격정지는 시·도지사가, 등록취소와 업무정지는 등록관청이 합니다. 자격정지와 업무정지는 6개월의 범위에서 정하며, 업무정지는 사유가 생긴 날부터 3년이 지나면 할 수 없습니다. 폐업 후 다시 등록하면 종전 지위를 승계하여, 폐업 전 받은 업무정지·과태료 처분의 효과는 처분일부터 1년간 이어집니다. 무등록 중개 등을 신고·고발한 사람에게는 1건당 50만원의 포상금을 줄 수 있습니다.
핵심 개념
실무교육·직무교육·연수교육
개설등록을 신청하려는 사람과 소속공인중개사는 신청일이나 고용 신고일 전 1년 이내에 시·도지사가 하는 실무교육을 받습니다. 중개보조원은 고용 신고일 전 1년 이내에 직무교육(3시간 이상 4시간 이하)을 받습니다. 실무교육을 받은 사람은 그 뒤 2년마다 연수교육(12시간 이상 16시간 이하)을 받습니다.
외우는 요령중개보조원은 '직무교육', 공인중개사는 '실무교육 후 2년마다 연수교육'입니다.
출처: 공인중개사법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
금지행위
중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위, 무등록 중개업자를 통해 의뢰받거나 명의를 빌려주는 행위, 보수·실비를 초과해 금품을 받는 행위, 거짓 언행으로 판단을 그르치게 하는 행위, 의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방을 대리하는 행위, 투기 조장, 시세 조작, 단체를 만들어 공동중개를 막는 행위 등이 금지됩니다.
외우는 요령1~4호(매매업·무등록자 협조·초과 보수·거짓 언행)는 1년/1천만원, 5~9호는 3년/3천만원 벌칙입니다.
출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준
자격취소와 자격정지
시·도지사는 부정한 방법으로 자격을 얻은 경우, 자격증을 빌려준 경우, 자격정지 기간 중 중개업무를 한 경우 등에는 자격을 반드시 취소합니다. 소속공인중개사가 인장 미등록, 확인·설명 의무 위반, 이중계약서 작성, 금지행위 등을 하면 6개월의 범위에서 자격을 정지할 수 있습니다. 자격이 취소되면 7일 이내에 자격증을 반납합니다.
외우는 요령자격 처분은 '시·도지사', 자격정지는 '소속공인중개사'만 대상입니다.
출처: 공인중개사법·시행규칙(국토교통부) · 2026년 기준
등록취소와 업무정지
등록관청은 사망·해산, 부정한 등록, 이중등록, 등록증 대여, 업무정지 중 업무 수행, 최근 1년 내 업무정지 2회 후 다시 업무정지 사유 등에는 반드시 등록을 취소합니다. 둘 이상 사무소 설치, 6개월 초과 휴업, 금지행위 등은 취소할 수 있는 사유입니다. 업무정지는 6개월의 범위에서 정합니다.
외우는 요령'반드시 취소'와 '취소할 수 있음'을 구별하는 문제가 단골입니다.
출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준
행정처분 효과의 승계
폐업신고 후 다시 개설등록하면 폐업 전의 지위를 승계합니다. 폐업 전 받은 업무정지·과태료 처분의 효과는 처분일부터 1년간 승계됩니다. 폐업 전 위반행위로도 처분할 수 있지만, 폐업기간이 3년을 넘으면 처분할 수 없고 업무정지 사유는 폐업기간이 1년을 넘으면 처분할 수 없습니다.
외우는 요령효과 승계는 '처분일부터 1년', 폐업 전 위반 처분은 '폐업기간 3년(업무정지는 1년)'까지입니다.
출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준
벌칙·과태료·포상금
무등록 중개, 부정한 등록 등은 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금, 자격증·등록증 대여, 이중등록, 업무상 비밀 누설 등은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금입니다. 과태료는 500만원 이하와 100만원 이하로 나뉩니다. 무등록 중개 등을 신고·고발하면 1건당 50만원의 포상금을 주며, 검사가 공소제기나 기소유예를 한 경우에만 줍니다.
외우는 요령포상금은 '1건당 50만원, 공소제기 또는 기소유예일 때만'입니다.
출처: 공인중개사법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 자격취소·자격정지는 시·도지사, 등록취소·업무정지는 등록관청이 한다는 점을 묻습니다.
- 자격정지와 업무정지는 모두 6개월의 범위에서 정하며, 업무정지는 사유 발생일부터 3년이 지나면 할 수 없습니다.
- 의뢰인과의 직접거래·쌍방대리는 금지행위이고 등록취소(임의) 사유이기도 합니다.
- 업무상 비밀 누설죄는 피해자가 명시적으로 원하지 않으면 처벌하지 않습니다.
- 폐업 전 업무정지·과태료 처분의 효과는 처분일부터 1년간 재등록한 개업공인중개사에게 승계됩니다.
헷갈리는 것 비교: 행정처분 비교
| 구분 | 처분권자 | 대상 | 기간 |
|---|---|---|---|
| 자격취소 | 시·도지사 | 공인중개사 | 취소 후 3년간 공인중개사가 될 수 없음 |
| 자격정지 | 시·도지사 | 소속공인중개사 | 6개월의 범위 |
| 등록취소 | 등록관청 | 개업공인중개사 | 부정 등록·대여 등 사유로 취소되면 3년간 등록 불가 |
| 업무정지 | 등록관청 | 개업공인중개사 | 6개월의 범위 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 공인중개사법령상 시·도지사가 공인중개사의 자격을 취소하여야 하는 사유가 아닌 것은?
- ① 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우
- ② 다른 사람에게 자기의 공인중개사자격증을 대여한 경우
- ③ 자격정지기간 중에 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 된 경우
- ④ 소속공인중개사로서 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우
- ⑤ 공인중개사의 직무와 관련하여 「형법」상 사기죄로 징역형의 집행유예를 선고받은 경우
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정답: ④ 소속공인중개사로서 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우
핵심: 이중소속은 자격정지 사유, 자격정지 중 업무는 자격취소 사유
소속공인중개사가 둘 이상의 중개사무소에 소속된 것은 자격정지 사유입니다 (공인중개사법 제36조제1항제1호). 자격취소 사유가 아닙니다.
자격취소 사유는 다음 네 가지입니다 (법 제35조제1항).
- 부정한 방법으로 자격 취득
- 다른 사람에게 자기 성명을 사용해 중개업무를 하게 하거나 자격증을 양도·대여
- 자격정지기간 중 중개업무를 하거나 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원, 법인의 사원·임원이 된 경우
- 이 법 또는 직무와 관련해 「형법」상 범죄단체 조직, 사문서 위조·변조, 위조사문서 행사, 사기, 횡령·배임, 업무상 횡령·배임(제114조·제231조·제234조·제347조·제355조·제356조)으로 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받은 경우
틀린 선지
- 부정 취득, 자격증 대여, 자격정지 중 소속공인중개사가 된 경우: 위 1~3호에 해당하는 자격취소 사유입니다.
- 사기죄 징역형의 집행유예: 사기죄(「형법」 제347조)로 금고 이상의 형을 받았고 집행유예도 포함되므로 자격취소 사유입니다.
문제 2. 공인중개사법령상 등록관청 등에 신고 또는 고발한 경우 포상금 지급 대상이 되는 자가 아닌 것은?
- ① 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자
- ② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자
- ③ 다른 사람으로부터 중개사무소등록증을 대여받은 자
- ④ 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 자
- ⑤ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 개업공인중개사
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정답: ⑤ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 개업공인중개사
핵심: 직접거래·쌍방대리는 포상금 대상 아님(금지행위 중 8·9호만 대상)
포상금은 다음 사람을 등록관청, 수사기관, 부동산거래질서교란행위 신고센터에 신고·고발한 사람에게 줄 수 있습니다 (공인중개사법 제46조제1항).
- 개설등록 없이 중개업을 한 자
- 거짓·부정한 방법으로 개설등록을 한 자
- 등록증·자격증을 양도·대여하거나 양수·대여받은 자
- 개업공인중개사가 아닌 자로서 표시·광고를 한 자
- 금지행위 중 시세 조작(거짓 거래완료 꾸미기 등)이나 단체 구성으로 중개 제한을 한 자 (제33조제1항제8호·제9호)
- 개업공인중개사등의 업무를 방해한 자 (제33조제2항)
중개의뢰인과의 직접 거래(제33조제1항제6호)는 금지행위이지만 포상금 대상 목록에는 없습니다. 포상금은 1건당 50만원이고, 검사가 공소제기 또는 기소유예 결정을 한 경우에만 지급합니다 (시행령 제36조의2).
틀린 선지
- 무등록 중개업자, 부정 개설등록자, 등록증을 대여받은 자, 개업공인중개사 아닌 자의 표시·광고: 모두 제46조제1항 각 호에 적힌 포상금 대상입니다.
문제 3. 공인중개사법령상 개업공인중개사등의 교육에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 중개보조원은 고용 신고일 전 1년 이내에 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받아야 한다.
- ② 실무교육을 받은 개업공인중개사는 실무교육을 받은 후 3년마다 연수교육을 받아야 한다.
- ③ 폐업신고 후 2년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 받지 않아도 된다.
- ④ 시·도지사는 연수교육을 실시하려면 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 1개월 전까지 대상자에게 통지하여야 한다.
- ⑤ 직무교육의 교육시간은 12시간 이상 16시간 이하로 한다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 중개보조원은 고용 신고일 전 1년 이내에 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받아야 한다.
핵심: 직무교육: 중개보조원, 고용신고 전 1년 내, 시·도지사 또는 등록관청
중개보조원은 고용 신고일 전 1년 이내에 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받아야 합니다 (공인중개사법 제34조제3항). 실무교육·연수교육은 시·도지사만 실시하지만, 직무교육은 등록관청도 실시할 수 있다는 점이 다릅니다.
틀린 선지
- 3년마다 연수교육: 실무교육을 받은 후 2년마다 받습니다 (법 제34조제4항).
- 폐업신고 후 2년 이내: 실무교육이 면제되는 것은 폐업신고 후 1년 이내에 다시 개설등록을 신청하는 경우입니다 (법 제34조제1항제1호).
- 1개월 전 통지: 2년이 되기 2개월 전까지 일시·장소·내용 등을 통지합니다 (시행령 제28조제4항).
- 12~16시간: 연수교육의 시간입니다. 직무교육은 3시간 이상 4시간 이하입니다 (시행령 제28조제2항·제3항).