공인중개사 2차 · 공인중개사법령 및 중개실무 과목
공인중개사 2차 중개계약·확인설명·거래계약서·손해배상·보수 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 중개를 의뢰받는 순간부터 계약이 끝나고 보수를 받을 때까지 개업공인중개사가 해야 할 일을 배웁니다. 중개계약의 두 가지 형태, 부동산거래정보망, 중개대상물의 확인·설명, 거래계약서 작성, 손해배상책임과 보증, 계약금 등의 예치, 중개보수와 실비를 시험에 나오는 순서대로 정리합니다.
일반중개계약은 의뢰인이 필요하면 계약서 작성을 요청할 수 있는 계약이고, 전속중개계약은 특정한 개업공인중개사 한 명에게만 중개를 맡기는 계약입니다. 전속중개계약은 정해진 서식으로 체결하고 3년간 보존하며, 유효기간은 따로 정하지 않으면 3개월입니다. 전속중개계약을 맺으면 부동산거래정보망이나 일간신문에 정보를 공개해야 하지만, 의뢰인이 공개하지 말라고 하면 공개해서는 안 됩니다.
중개가 완성되기 전에 개업공인중개사는 물건의 상태·입지·권리관계와 법령상 제한 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 근거자료를 보여 주며 설명해야 합니다. 계약서를 쓸 때는 확인·설명서를 함께 교부하고 3년간, 거래계약서는 5년간 보존합니다. 두 서류 모두 개업공인중개사가 서명 및 날인하고, 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인합니다.
업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며, 법인은 4억원 이상(분사무소마다 2억원 이상 추가), 개인은 2억원 이상입니다. 중개보수는 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날에 받고, 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 받을 수 없습니다.
핵심 개념
전속중개계약
의뢰인이 특정한 개업공인중개사 한 명에게만 중개를 맡기는 계약입니다. 국토교통부령으로 정한 서식으로 체결하고 3년간 보존합니다. 유효기간은 3개월이 원칙이지만 당사자가 달리 약정하면 그에 따릅니다. 정보를 거래정보망이나 일간신문에 공개해야 하며, 의뢰인이 비공개를 요청하면 공개하면 안 됩니다.
외우는 요령'유효기간 3개월, 계약서 보존 3년'을 짝으로 기억하세요. 권리자의 이름·주소 같은 인적 사항은 공개하지 않습니다.
출처: 공인중개사법·시행령·시행규칙(국토교통부) · 2026년 기준
부동산거래정보망
개업공인중개사끼리 매물 정보를 공개·유통하도록 국토교통부장관이 지정한 사업자가 운영하는 정보망입니다. 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정해 승인받아야 하고, 1년 이내에 정보망을 설치·운영하지 않으면 지정이 취소될 수 있습니다.
외우는 요령운영규정 승인은 '3개월', 설치·운영은 '1년'입니다. 의뢰받은 정보만 그대로 공개해야 합니다.
출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준
중개대상물 확인·설명
중개가 완성되기 전에 물건의 상태·입지·권리관계, 법령상 거래·이용 제한 등을 확인하여 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 보여 줘야 합니다. 계약서 작성 때 확인·설명서를 교부하고 3년간 보존합니다.
외우는 요령설명 상대는 '사려는 사람·빌리려는 사람'입니다. 확인·설명서는 3년, 거래계약서는 5년 보존입니다.
출처: 공인중개사법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
거래계약서
중개가 완성되면 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부하고 5년간 보존합니다(공인전자문서센터에 보관된 경우 제외). 거래금액 등을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성하면 안 됩니다. 계약서에는 확인·설명서 교부일자도 적습니다.
외우는 요령이중계약서 작성은 등록취소 사유도 될 수 있는 중대한 위반입니다.
출처: 공인중개사법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
손해배상책임과 업무보증
고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히거나 자기 사무소를 남의 중개 장소로 내줘 손해가 생기면 배상해야 합니다. 이를 위해 업무 시작 전에 보증보험·공제 가입이나 공탁을 하며, 법인은 4억원 이상(분사무소마다 2억원 이상 추가), 개인은 2억원 이상입니다. 공탁금은 폐업·사망 후 3년 이내에는 회수할 수 없습니다.
외우는 요령법인 4억·분사무소 2억 추가·개인 2억, 공탁금 회수 제한 3년으로 외우세요.
출처: 공인중개사법·시행령(국토교통부) · 2026년 기준
중개보수와 실비
중개보수 지급 시기는 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다. 주택 중개보수는 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례로 정하고, 주택 외 물건은 국토교통부령으로 정합니다. 권리관계 확인이나 계약금 반환 보장에 드는 실비는 따로 받을 수 있습니다.
외우는 요령주택은 '시·도 조례', 주택 외는 '국토교통부령'입니다. 사무소 소재지 조례 기준을 적용합니다.
출처: 공인중개사법·시행령·시행규칙(국토교통부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 전속중개계약의 유효기간(원칙 3개월)과 계약서 보존기간(3년)을 구별합니다.
- 확인·설명서는 3년, 거래계약서는 5년 보존이며, 공인전자문서센터에 보관되면 보존 의무가 없습니다.
- 업무보증 금액은 법인 4억원 이상, 분사무소마다 2억원 이상 추가, 개인 2억원 이상입니다.
- 개업공인중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다.
- 중개보수 지급 시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.
- 임대차에서 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더하고, 합계가 5천만원 미만이면 70을 곱해 다시 계산합니다.
헷갈리는 것 비교: 일반중개계약과 전속중개계약
| 구분 | 일반중개계약 | 전속중개계약 |
|---|---|---|
| 상대 | 여러 개업공인중개사에게 의뢰 가능 | 특정 개업공인중개사 한 명 |
| 계약서 | 의뢰인이 필요하면 작성 요청 | 정해진 서식으로 반드시 작성, 3년 보존 |
| 정보 공개 | 의무 없음 | 공개 의무(의뢰인이 비공개 요청하면 공개 금지) |
| 유효기간 | 법에 정함 없음 | 3개월(다른 약정이 있으면 그에 따름) |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 공인중개사법령상 전속중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 유효기간은 3개월로 한다.
- ② 개업공인중개사는 전속중개계약서를 5년 동안 보존하여야 한다.
- ③ 중개의뢰인이 비공개를 요청하더라도 개업공인중개사는 정보를 공개하여야 한다.
- ④ 권리관계를 공개할 때에는 각 권리자의 주소와 성명도 공개하여야 한다.
- ⑤ 임대차의 경우에도 공시지가를 반드시 공개하여야 한다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 유효기간은 3개월로 한다.
핵심: 전속중개계약: 유효기간 3개월(약정 우선)·계약서 3년 보존
전속중개계약의 유효기간은 3개월이 원칙이고, 당사자가 다르게 약정하면 그 약정을 따릅니다 (공인중개사법 시행령 제20조제1항).
틀린 선지
- 5년 보존: 전속중개계약서는 국토교통부령으로 정한 서식으로 쓰고 3년 동안 보존합니다 (법 제23조제2항, 시행규칙 제14조제2항). 5년은 거래계약서의 보존기간입니다.
- 비공개 요청에도 공개: 개업공인중개사는 부동산거래정보망이나 일간신문에 정보를 공개해야 하지만, 의뢰인이 비공개를 요청하면 공개하면 안 됩니다 (법 제23조제3항).
- 권리자 주소·성명 공개: 권리관계는 공개하되 각 권리자의 주소·성명 같은 인적 사항은 공개하면 안 됩니다 (시행령 제20조제2항제5호).
- 임대차 공시지가: 임대차의 경우 공시지가는 공개하지 않을 수 있습니다 (시행령 제20조제2항제7호).
문제 2. 공인중개사법령상 개업공인중개사는 중개가 완성되어 작성·교부한 거래계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 ( ) 동안 보존하여야 한다(공인전자문서센터에 보관된 경우는 제외). 빈칸에 들어갈 기간은?
- ① 1년
- ② 2년
- ③ 3년
- ④ 5년
- ⑤ 10년
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 5년
핵심: 보존기간: 거래계약서 5년, 확인·설명서·전속중개계약서 3년
거래계약서는 원본·사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존합니다 (공인중개사법 제26조제1항, 시행령 제22조제2항). 다만 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됩니다.
헷갈리기 쉬운 보존기간을 함께 정리하면 다음과 같습니다.
- 거래계약서: 5년
- 중개대상물 확인·설명서: 3년 (시행령 제21조제4항)
- 전속중개계약서: 3년 (시행규칙 제14조제2항)
틀린 선지
- 3년: 확인·설명서와 전속중개계약서의 보존기간입니다.
- 1년·2년·10년: 거래계약서 보존기간으로 법령에 정해진 기간이 아닙니다.
문제 3. 공인중개사법령상 법인이 아닌 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위하여 설정하여야 하는 보증의 금액으로 옳은 것은?
- ① 2천만원 이상
- ② 5천만원 이상
- ③ 1억원 이상
- ④ 2억원 이상
- ⑤ 4억원 이상
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 2억원 이상
핵심: 업무보증: 개인 2억 이상, 법인 4억 이상(+분사무소마다 2억)
개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다 (공인중개사법 제30조제3항). 보장 금액은 다음과 같습니다 (시행령 제24조).
- 법인이 아닌 개업공인중개사: 2억원 이상
- 법인인 개업공인중개사: 4억원 이상, 분사무소를 두면 분사무소마다 2억원 이상 추가
- 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자: 2천만원 이상
틀린 선지
- 4억원 이상: 법인인 개업공인중개사의 기준입니다.
- 2천만원 이상: 다른 법률에 따라 중개업을 하는 자(예: 지역농협)의 기준입니다.
- 5천만원 이상: 법인 개설등록의 자본금 기준과 헷갈리기 쉬운 금액입니다.
- 1억원 이상: 법령에 없는 금액입니다.