공인중개사 2차 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 핵심정리

용도지역의 세분과 용도지구의 세분 정의는 시행령에 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조, 제31조제2항).

자연방재지구는 "토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구"입니다 (시행령 제31조제2항제4호나목). 문제의 설명과 똑같으므로 바르게 연결되었습니다. 참고로 이용도가 높은 시가지는 시가지방재지구입니다.

틀린 선지

• 일반상업지역: 도심·부도심의 상업·업무기능 확충은 중심상업지역 설명입니다. 일반상업지역은 "일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당"하는 지역입니다 (제30조).
• 제2종일반주거지역: 중고층주택 중심은 제3종일반주거지역입니다. 제2종은 중층주택 중심입니다.
• 보호취락지구: 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호는 생태계보호지구(보호지구의 하나) 설명입니다. 보호취락지구는 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안의 취락을 농촌 주거환경 보호와 주거기능 강화를 목적으로 정비하는 지구입니다.
• 특화경관지구: 산지·구릉지 등 자연경관 보호는 자연경관지구 설명입니다. 특화경관지구는 주요 수계의 수변이나 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관을 보호·형성하는 지구입니다.

주민은 도시·군관리계획의 입안(계획안을 만드는 일)을 제안할 수 있고, 제안할 때 받아야 하는 토지소유자 동의 비율이 사항마다 다릅니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조제1항, 같은 법 시행령 제19조의2제2항). 동의 대상 면적에서 국·공유지는 뺍니다.

1. 기반시설의 설치·정비·개량(법 제26조제1항제1호)과 도시·군계획시설입체복합구역(제5호): 대상 토지 면적의 5분의 4 이상
2. 지구단위계획구역의 지정·변경과 지구단위계획(제2호), 산업·유통개발진흥지구 등 용도지구(제3호): 대상 토지 면적의 3분의 2 이상

따라서 기반시설 설치를 제안하는 甲은 5분의 4 이상, 지구단위계획구역 지정을 제안하는 乙은 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.

틀린 선지

• 甲 3분의 2·乙 3분의 2: 기반시설 제안은 더 엄격한 5분의 4 이상입니다.
• 甲 3분의 2·乙 5분의 3: 두 사람 기준 모두 틀립니다. 5분의 3이라는 기준은 없습니다.
• 甲 5분의 3·乙 5분의 4: 두 기준이 뒤바뀌거나 없는 숫자입니다.
• 甲 5분의 4·乙 5분의 4: 지구단위계획구역 지정 제안은 3분의 2 이상이면 됩니다.

공동구(땅속에 여러 관로를 함께 넣는 터널 시설)가 설치되면 어떤 시설은 반드시 넣어야 하고, 어떤 시설은 공동구협의회 심의를 거쳐 넣을 수 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제44조제3항, 같은 법 시행령 제35조의3).

1. 반드시 수용: 전선로, 통신선로, 수도관, 열수송관, 중수도관, 쓰레기수송관
2. 공동구협의회 심의를 거쳐 수용: 가스관, 하수도관, 그 밖의 시설

보기 가운데 심의를 거쳐야 하는 시설은 하수도관(ㄴ)과 가스관(ㄷ)입니다. 외울 때는 "가스·하수는 심의"로 묶어 두면 쉽습니다.

틀린 선지

• 쓰레기수송관만 고른 것: 쓰레기수송관은 심의 없이 반드시 수용하는 시설입니다.
• 열수송관·쓰레기수송관·중수도관: 세 가지 모두 반드시 수용하는 시설입니다.
• 열수송관·하수도관·가스관·중수도관: 열수송관과 중수도관은 의무 수용 시설이라 들어가면 안 됩니다.
• 다섯 가지 모두: 가스관과 하수도관만 심의 대상입니다.

용도지역별 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)의 범위는 시행령에 정해져 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조, 같은 법 시행령 제85조제1항).

1. 준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
2. 준공업지역: 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하
3. 일반공업지역: 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하
4. 생산녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

최대한도가 큰 순서는 준주거지역(500) → 준공업지역(400) → 일반공업지역(350) → 생산녹지지역(100), 즉 ㄱ-ㄷ-ㄴ-ㄹ입니다.

틀린 선지

• ㄱ-ㄴ-ㄷ-ㄹ: 준공업(400)이 일반공업(350)보다 큽니다. "준"이 붙은 공업지역이 더 넓게 허용됩니다.
• ㄴ-ㄷ-ㄱ-ㄹ: 준주거(500)가 두 공업지역보다 큽니다.
• ㄷ-ㄱ-ㄹ-ㄴ: 준주거가 준공업보다 크고, 생산녹지(100)가 가장 작습니다.
• ㄷ-ㄹ-ㄱ-ㄴ: 생산녹지는 가장 작은 100퍼센트입니다.

광역도시계획(여러 시·군을 묶은 광역계획권의 큰 그림)에 담는 내용은 법과 시행령에 정해져 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제12조제1항, 같은 법 시행령 제9조).

• 법 제12조: 공간 구조와 기능 분담, 녹지관리체계와 환경 보전, 광역시설의 배치·규모·설치, 경관계획, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
• 시행령 제9조: 교통 및 물류유통체계, 문화·여가공간 및 방재

"교육시설 확충 및 부동산가격 안정화"는 이 목록 어디에도 없습니다. 그래서 광역도시계획의 내용에 해당하지 않습니다.

나머지는 해당하는 것

• 교통 및 물류유통체계: 시행령 제9조제1호에 있습니다.
• 문화·여가공간 및 방재: 시행령 제9조제2호에 있습니다.
• 경관계획: 법 제12조제1항제4호에 있습니다.
• 녹지관리체계와 환경 보전: 법 제12조제1항제2호에 있습니다.

도시·군관리계획을 입안할 때는 원칙적으로 기초조사를 해야 하지만, 시행령이 정한 경우에는 기초조사를 하지 않아도 됩니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제27조제4항, 같은 법 시행령 제21조제2항제1호).

나대지(건물이 없는 빈 땅)에 관한 기준은 "지구단위계획구역 안의 나대지면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우"입니다. 나대지가 3퍼센트이면 2퍼센트 미만이 아니므로 기초조사를 생략할 수 없습니다.

나머지는 해당하는 것 (기초조사 생략 가능, 시행령 제21조제2항제1호)

• 도시·군계획시설의 결정을 해제하려는 경우: 바목에 있습니다.
• 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 그에 연접한 지역)에 있는 경우: 가목에 있습니다.
• 기존 용도지구를 폐지하고 그 제한을 지구단위계획으로 그대로 대체하는 경우: 마목에 있습니다.
• 구역을 정비·관리할 목적이고 너비 12미터 이상 도로 설치계획이 없는 경우: 라목에 있습니다.

도시혁신구역은 다른 법률의 기준에 얽매이지 않고 자유롭게 개발할 수 있도록 만든 구역입니다. 도시혁신계획으로 따로 정할 수 있는 다른 법률 규정은 6가지로 정해져 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제83조의3제1항).

1. 「주택법」 제35조: 주택의 배치, 부대시설·복리시설 설치기준, 대지조성기준
2. 「주차장법」 제19조: 부설주차장의 설치
3. 「문화예술진흥법」 제9조: 건축물에 대한 미술작품의 설치
4. 「건축법」 제43조: 공개 공지 등의 확보
5. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조: 도시공원 또는 녹지 확보기준
6. 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제3조: 학교용지의 조성·개발 기준

「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 사업계획의 승인은 이 목록에 없으므로 도시혁신계획으로 따로 정할 수 있는 사항이 아닙니다.

나머지는 따로 정할 수 있는 사항

• 도시공원 또는 녹지 확보기준: 제5호에 있습니다.
• 건축물 미술작품의 설치: 제3호에 있습니다.
• 부설주차장의 설치: 제2호에 있습니다.
• 학교용지의 조성·개발 기준: 제6호에 있습니다.

도시·군계획시설사업은 원칙적으로 특별시장·광역시장·시장·군수 등이 관할 구역에서 시행합니다. 그러나 도지사는 광역도시계획과 관련되거나 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 시행할 수 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조제4항). 그래서 이 설명이 옳습니다.

틀린 선지

• 한국철도공사의 토지 3분의 2 소유 요건: 토지 소유·동의 요건(면적 3분의 2 이상 소유 + 소유자 총수 2분의 1 이상 동의)은 국가·지방자치단체·대통령령으로 정하는 공공기관 등이 아닌 자에게만 적용됩니다. 한국철도공사는 이 공공기관에 들어가므로 요건이 필요 없습니다 (법 제86조제7항, 시행령 제96조제3항제10호).
• 지방공사의 이행보증금 예치: 국가·지방자치단체·대통령령으로 정하는 공공기관과 지방공사·지방공단 등은 이행보증금 예치 의무에서 빠집니다 (법 제89조제1항, 시행령 제98조제3항).
• 국공유지를 목적 외로 양도: 도시·군관리계획결정 고시 뒤에는 사업에 필요한 국공유지를 정해진 목적 외로 매각·양도할 수 없고, 어기면 무효입니다 (법 제97조).
• 시·도지사의 준공검사: 시·도지사가 시행자이면 준공검사를 받지 않고 스스로 공사완료 공고를 합니다 (법 제98조제1항·제4항).

기반시설은 원칙적으로 도시·군관리계획으로 결정한 뒤 설치하지만, 도시지역에서 일부 시설은 결정 없이 설치할 수 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제43조제1항 단서, 같은 법 시행령 제35조제1항제1호, 같은 법 시행규칙 제6조제1항).

시행규칙 제6조제1항제5호는 전기공급설비를 결정 없이 설치할 수 있게 하면서 "발전시설, 옥외에 설치하는 변전시설 및 지상에 설치하는 전압 15만 4천볼트 이상의 송전선로는 제외"합니다. 그래서 옥외 변전시설은 도시·군관리계획 결정이 있어야 설치할 수 있습니다.

나머지는 결정 없이 설치할 수 있는 것 (시행규칙 제6조제1항)

• 도심공항터미널: 제1호에 있습니다.
• 재활용시설: 제11호(폐기물처리 및 재활용시설 중 재활용시설)에 있습니다.
• 연료전지 설비: 제5호의2에 있습니다. 2026년 8월 31일 개정으로 근거 법령 이름이 바뀌어, 지금은 「수소경제 육성 및 수소 안전관리에 관한 법률」에 따른 연료전지로 적혀 있지만 결정 없이 설치할 수 있다는 내용은 그대로입니다.
• 산업단지 안의 도축장: 제10호나목에 따라 산업단지 안이면 면적과 관계없이 됩니다 (산업단지 밖이면 대지면적 500제곱미터 미만만 해당).

시가화조정구역(도시가 무질서하게 퍼지는 것을 막으려고 일정 기간 개발을 묶어 둔 구역)에서는 도시·군계획사업이 아니면 허가를 받아 할 수 있는 행위가 정해져 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제81조제2항, 같은 법 시행령 제88조와 별표 24).

별표 24 제2호사목(3)은 "공장·주택 등 시가화조정구역 안에서의 신축이 금지된 시설의 용도를 근린생활시설(수퍼마켓·일용품소매점·의원·약국·동물병원·기원·당구장 등으로 한정) 또는 종교시설로 변경하는 행위"를 허가 대상으로 정합니다. 그래서 동물병원으로 용도를 바꾸는 행위는 허가를 받아 할 수 있습니다.

틀린 선지

• 100제곱미터 관리용건축물: 농·임·어업인의 관리용건축물은 기존 면적을 포함해 33제곱미터 이하만 됩니다 (별표 24 제1호바목).
• 150제곱미터 주택 증축: 주택 증축은 기존주택 면적을 포함해 100제곱미터 이하만 됩니다 (제2호가목(1)).
• 새로운 대지조성을 수반하는 종교시설 증축: 종교시설 증축은 새로운 대지조성이 허용되지 않습니다 (제2호아목).
• 새로운 대지조성을 수반하는 공장 부대시설: 기존 공장의 부대시설은 새로운 대지조성 없이 기존 공장 부지 안에서만 됩니다 (제2호라목(2)).