공인중개사 2차 필기 · 공인중개사법령 및 중개실무 과목
AI 작성 · 운영진 검수 전공인중개사 2차 중개실무 (조사·확인, 개별 법률, 경매·매수신청대리) 핵심정리
- 중요도
- ★★★★☆ (4 / 5)
- 출제 비중
- 공인중개사법령 및 중개실무 40문항 중 약 12문항 (30%)
중개대상물의 조사·확인, 분묘기지권과 장사법, 농지취득자격증명, 주택·상가 임대차 실무, 부동산실명법, 전자계약, 법원 경매와 매수신청대리인 등록을 다룹니다.
📖 중개실무 (조사·확인, 개별 법률, 경매·매수신청대리) 개념 정리 보기 →중개실무 (조사·확인, 개별 법률, 경매·매수신청대리), 이것만은 꼭 외우세요
- 분묘기지권과 장사법의 설치기간
- 주택임대차보호법의 대항력·우선변제
- 법원 경매 절차와 매수신청대리 범위
중개실무 (조사·확인, 개별 법률, 경매·매수신청대리) 대표 문제 10개
문제 1. 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 상가건물 임대차보호법에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 사정은 고려하지 않음)
- ① 경제사정의 변동을 이유로 인정되는 차임증액에 관한 청구는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에도 할 수 있다.
- ② 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결에 의하여 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 한다.
- ③ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
- ④ 임대인의 변경이 없는 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- ⑤ 경제사정의 중대한 변동으로 인한 폐업으로 임차인에게 해지권이 인정되는 경우 그 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 효력이 발생한다.
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정답: ④ 임대인의 변경이 없는 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
핵심: 상가 임차인 차임연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인 해지 가능
상가건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있다 (상가건물 임대차보호법 제10조의8). 주택(2기)과 숫자가 다르니 구분해서 기억한다.
틀린 선지
- "증액 후 1년 이내에도 청구 가능": 차임 증액 청구는 계약이나 약정한 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다 (제11조 제2항).
- "반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 한다": 임차인이 확정판결 등으로 경매를 신청할 때는 건물을 비워주는 것 같은 반대의무의 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는다 (제5조 제1항).
- "전체 임대차기간 5년": 상가 임차인의 계약갱신요구권은 전체 기간 10년을 넘지 않는 범위에서 행사한다 (제10조 제2항).
- "통고를 받은 날부터 효력": 폐업으로 인한 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다 (제11조의2 제2항).
문제 2. 개업공인중개사가 분묘기지권의 제한을 받는 토지를 매수하려는 중개의뢰인에게 분묘기지권에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 분묘기지권에는 특별한 사정이 없는 한 그 효력이 미치는 지역의 범위 내에 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능도 포함된다.
- ② 분묘기지권을 이미 시효로 취득한 경우 그 분묘기지권자는 이를 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다.
- ③ 분묘가 멸실되었다고 하더라도 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능하고 일시적인 멸실에 불과하다면, 분묘기지권은 소멸하지 않고 존속한다.
- ④ 분묘기지권은 특별한 사정이 없는 한 분묘의 기지 자체뿐만 아니라 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호와 제사에 필요한 범위 내에서 분묘 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미친다.
- ⑤ 토지 소유자의 승낙에 의하여 성립하는 분묘기지권의 경우 성립 당시 그 소유자와 분묘의 수호·관리자가 지료 지급의무의 존부나 범위 등에 관하여 약정을 하였다면 그 약정의 효력은 분묘 기지의 승계인에 대하여도 미친다.
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정답: ① 분묘기지권에는 특별한 사정이 없는 한 그 효력이 미치는 지역의 범위 내에 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능도 포함된다.
핵심: 분묘기지권으로 새 분묘(합장 포함)를 만들 수는 없다
분묘기지권은 남의 땅에 있는 분묘(무덤)를 지키고 제사를 지내기 위해 그 땅을 쓸 수 있는 관습상 권리다. 판례는 분묘기지권에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다고 본다. 그래서 기존 분묘 옆에 새 분묘를 만들거나, 부부 한쪽이 먼저 묻힌 분묘에 다른 한쪽을 합장(쌍분 형태 포함)하는 것도 허용되지 않는다 (대법원 판례).
나머지는 옳은 설명
- 시효로 취득한 분묘기지권은 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다 (관습법상 물권).
- 분묘가 일시적으로 멸실되었더라도 유골이 있어 원상회복이 가능하면 분묘기지권은 존속한다.
- 효력 범위는 분묘 기지 자체뿐 아니라 수호·제사에 필요한 주위 공지까지 미친다.
- 토지 소유자의 승낙으로 성립한 분묘기지권에서 지료 약정을 했다면, 그 약정은 토지 승계인에게도 효력이 있다.
참고로 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘는 장사 등에 관한 법률에 따라 시효취득을 주장할 수 없다 (장사법 제27조 제3항, 부칙).
문제 3. 개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?
- ① 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다.
- ② 공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하지 않더라도 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있다.
- ③ 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
- ④ 매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 한다.
- ⑤ 재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
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정답: ① 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다.
핵심: 저당권 등에 대항 못하는 등기임차권은 매각으로 소멸
경매에서 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면(그보다 늦게 설정되었으면) 매각으로 소멸한다 (민사집행법 제91조 제3항). 대항할 수 있으면 매수인이 떠안는다 (같은 조 제4항). 선지는 반대로 적었다.
나머지는 옳은 설명
- 개업공인중개사는 경매·공매 대상 부동산의 권리분석과 취득 알선을 할 수 있다 (공인중개사법 제14조 제2항). 법원에 매수신청대리인으로 등록해야 하는 것은 매수신청·입찰신청의 대리를 할 때다 (같은 조 제3항).
- 차순위매수신고는 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘어야 할 수 있다 (민사집행법 제114조 제2항).
- 인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청한다 (제136조 제1항).
- 재매각절차에서 전 매수인은 매수신청을 할 수 없고 보증금 반환도 요구할 수 없다 (제138조 제4항).
문제 4. 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 주택임대차보호법의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 임차인은 자연인이며 다른 사정은 고려하지 않음) ㄱ. 임대인은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다. ㄴ. 임차인에게 인정되는 계약갱신요구권은 2회까지 행사할 수 있다. ㄷ. 대항력이 없는 임차권은 「민사집행법」에 따른 경매로 그 임차주택이 경락되면 소멸한다.
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답: ② ㄷ
핵심: 주택 계약갱신요구권은 1회, 부정한 방법으로 임차하면 거절 가능
주택 임차인은 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항).
- ㄷ(옳음): 임차주택이 경매로 팔리면 임차권은 소멸하는 것이 원칙이다. 다만 대항력이 있는 임차권은 보증금을 다 받을 때까지 소멸하지 않는다 (제3조의5). 그러므로 대항력이 없는 임차권은 경락으로 소멸한다.
틀린 선지
- ㄱ "거짓이나 부정한 방법으로 임차한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없다": 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우는 임대인이 거절할 수 있는 사유다 (제6조의3 제1항 제2호). 2기 차임 연체, 무단 전대, 임대인 실거주 등도 거절 사유다.
- ㄴ "2회까지 행사": 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 (제6조의3 제2항).
문제 5. 개업공인중개사가 토지를 매수하려는 중개의뢰인에게 장사 등에 관한 법령에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?
- ① 개인묘지는 30제곱미터를 초과하여 새로 설치할 수 없다.
- ② 「상법」상 회사는 법인묘지의 설치·관리의 허가를 받을 수 있다.
- ③ 가족묘지에 매장을 한 자는 매장 후 30일 이내에 매장지를 관할하는 시장등에게 신고하여야 한다.
- ④ 문중묘지를 설치·관리하려는 자는 해당 묘지를 관할하는 시장등의 허가를 받아야 한다.
- ⑤ 사설묘지를 설치·관리하는 자는 70세 이상인 자가 사망하기 전에 자신의 묘지로 사용하기 위해 그 사설묘지에 대한 매매를 요청한 경우에는 그 매매를 할 수 있다.
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정답: ② 「상법」상 회사는 법인묘지의 설치·관리의 허가를 받을 수 있다.
핵심: 법인묘지는 묘지 설치·관리 목적 재단법인만 허가
법인묘지는 묘지의 설치·관리를 목적으로 「민법」에 따라 설립된 재단법인에 한정하여 허가한다 (장사 등에 관한 법률 제14조 제5항). 주식회사 같은 「상법」상 회사는 법인묘지 허가를 받을 수 없다.
나머지는 옳은 설명
- 개인묘지는 30㎡를 넘을 수 없다 (제18조 제2항). 공설·가족·문중·법인묘지 안의 분묘 1기는 10㎡(합장 15㎡) 이하다.
- 매장을 한 사람은 매장 후 30일 이내에 매장지 관할 시장등에게 신고한다 (제8조 제1항).
- 가족묘지·종중·문중묘지·법인묘지는 관할 시장등의 허가를 받아야 한다 (제14조 제4항). 개인묘지는 설치 후 30일 이내 신고다.
- 묘지는 매장될 사람이 죽기 전에 매매할 수 없는 것이 원칙이지만, 70세 이상인 사람의 묘지로 쓰려는 경우 등은 예외다 (제21조, 시행령 제25조 제1호).
문제 6. 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙상 매수신청대리에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 「민사집행법」에 따른 공유자의 우선매수신고를 할 수 있다.
- ② 소속공인중개사는 매수신청대리인으로 등록할 수 없다.
- ③ 개업공인중개사는 매수신청대리 위임계약을 체결한 경우 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 서명날인한 후 위임인에게 교부하고, 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.
- ④ 개업공인중개사는 매수신청대리에 관하여 위임인으로부터 보수를 받은 경우 예규에서 정한 양식에 의한 영수증을 작성하여 서명날인한 후 위임인에게 교부하여야 한다.
- ⑤ 부동산중개업의 폐업신고로 매수신청대리인 등록이 취소된 자는 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니하더라도 매수신청대리인 등록을 할 수 있다.
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정답: ③ 개업공인중개사는 매수신청대리 위임계약을 체결한 경우 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 서명날인한 후 위임인에게 교부하고, 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.
핵심: 매수신청대리 확인·설명서 사본은 사건카드에 철해 5년 보존
매수신청대리 위임계약을 맺으면 개업공인중개사는 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 서명날인한 뒤 위임인에게 주고, 그 사본을 사건카드에 철하여 5년간 보존해야 한다 (공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제16조 제2항). 사건카드 자체도 5년간 보존한다 (제15조 제1항). 3년이 아니다.
나머지는 옳은 설명
- 매수신청대리권의 범위에는 매수신청 보증 제공, 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 공유자의 우선매수신고 등이 들어간다 (규칙 제2조).
- 매수신청대리인 등록은 공인중개사인 개업공인중개사 또는 법인인 개업공인중개사만 할 수 있다 (공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제5조 제1호). 소속공인중개사는 등록할 수 없다.
- 보수를 받으면 예규 양식의 영수증을 작성해 서명날인한 뒤 위임인에게 준다 (규칙 제17조 제3항).
- 등록취소 후 3년이 지나지 않은 자는 등록할 수 없지만, 폐업신고로 취소된 경우는 제외된다 (규칙 제6조 제1호 단서).
문제 7. 개업공인중개사가 부동산을 매수하려는 중개의뢰인에게 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법령에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 3천만원의 이행강제금을 부과받은 자는 3천만원 전부에 대해 물납(物納)할 수 있다. ㄴ. 명의수탁자는 과징금 부과대상자가 되며, 과징금을 부과받으면 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 명의신탁자의 명의로 등기하여야 한다. ㄷ. 3천만원의 과징금 납부의무자가 과징금 납부기한을 연장받고자 하는 경우에는 과징금 납부를 통지받은 날부터 30일 이내에 해당 특별자치도지사·특별자치시장·시장·군수 또는 구청장에게 연장신청을 하여야 한다.
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답: ② ㄷ
핵심: 물납은 1천만원 초과분만, 과징금은 명의신탁자에게 부과
부동산 실명법은 남의 이름으로 등기하는 명의신탁을 금지하고, 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과한다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항). 과징금을 받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 하고, 하지 않으면 이행강제금을 낸다 (제6조).
- ㄷ(옳음): 과징금이 1천만원을 넘으면 재해·질병·자금 사정 등의 사유로 납부기한 연장이나 분할 납부를 신청할 수 있다. 신청은 과징금 납부를 통지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장 등에게 한다 (제5조의2 제1항·제2항, 시행령 제4조의2 제1항). 3천만원이면 대상이다.
틀린 선지
- ㄱ "3천만원 전부 물납": 과징금(이행강제금에도 준용)이 1천만원을 넘는 경우 넘는 부분만 물납할 수 있다 (제5조 제4항, 제6조 제3항, 시행령 제4조 제1항). 3천만원이면 2천만원만 물납할 수 있다.
- ㄴ "명의수탁자는 과징금 부과대상": 과징금 대상은 명의신탁자다. 등기도 명의신탁자가 자신의 명의로 해야 한다 (제5조 제1항, 제6조 제1항). 명의수탁자는 형벌(3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금) 대상이다 (제7조 제2항).
문제 8. 「주택임대차보호법」에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 즉시 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.
- ② 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
- ③ 대항력을 취득하려면 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
- ④ 기간을 정하지 아니한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
- ⑤ 임차인은 계약갱신요구권을 2회까지 행사할 수 있다.
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정답: ② 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
핵심: 주택 대항력: 인도+주민등록(전입신고)을 마친 그 다음 날부터
주택 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다 (주택임대차보호법 제3조제1항).
틀린 선지
- 그 즉시: 법은 인도와 주민등록을 마친 '그 다음 날부터' 효력이 생긴다고 정합니다. 당일에 바로 생기는 것이 아닙니다.
- 확정일자 필요: 확정일자는 경매 등에서 순서대로 돌려받는 우선변제권의 요건입니다. 대항력은 인도와 주민등록만으로 생깁니다.
- 1년: 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정하면 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만의 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다 (제4조제1항). 1년은 상가건물 임대차의 최단기간입니다.
- 2회: 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다 (제6조의3제2항).
문제 9. 「상가건물 임대차보호법」상 임차인의 계약갱신요구권 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.
- ② 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
- ③ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.
- ④ 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 계약갱신요구권에 관한 규정이 적용되지 않는다.
- ⑤ 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
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정답: ④ 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 계약갱신요구권에 관한 규정이 적용되지 않는다.
핵심: 보증금액 초과 상가임대차에도 대항력·계약갱신요구권은 적용
상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 대통령령으로 정한 보증금액(환산보증금) 이하의 임대차에 적용됩니다. 그러나 이 금액을 초과하는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의4) 등은 적용됩니다 (제2조제3항). 따라서 적용되지 않는다는 문장이 틀렸습니다.
나머지는 옳은 설명
- 6개월 전부터 1개월 전까지: 상가는 이 기간에 갱신을 요구합니다 (제10조제1항). 주택(6개월 전부터 2개월 전까지)과 다릅니다.
- 전체 10년: 최초 기간을 포함해 10년을 넘지 않는 범위에서 행사합니다 (제10조제2항).
- 3기 차임 연체: 갱신 거절 사유입니다 (제10조제1항제1호). 주택은 2기입니다.
- 최단 1년: 기간을 정하지 않거나 1년 미만이면 1년으로 봅니다. 임차인은 1년 미만이 유효하다고 주장할 수 있습니다 (제9조제1항).
문제 10. 「장사 등에 관한 법률」상 공설묘지 및 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 ( )으로 하며, 연고자가 연장을 신청하면 1회에 한하여 같은 기간으로 연장하여야 한다(조례로 단축하는 경우는 제외). 빈칸에 들어갈 기간은?
- ① 10년
- ② 15년
- ③ 20년
- ④ 30년
- ⑤ 60년
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정답: ④ 30년
핵심: 분묘 설치기간 30년, 1회에 한해 30년 연장
공설묘지와 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 30년입니다 (장사 등에 관한 법률 제19조제1항).
- 설치기간이 지난 분묘의 연고자가 연장을 신청하면 1회에 한하여 30년 연장합니다 (제19조제2항).
- 다만 시·도지사나 시장·군수·구청장은 묘지 수급을 위해 필요하면 조례로 연장기간을 5년 이상 30년 미만으로 줄일 수 있습니다 (제19조제4항).
- 합장 분묘는 합장한 날을 기준으로 기간을 계산합니다 (제19조제3항).
틀린 선지
- 60년: 처음 30년과 연장 30년을 합친 최대 기간입니다. 설치기간 자체는 30년입니다.
- 10년·15년·20년: 법에 정한 설치기간이 아닙니다.
직접 풀어서 확인해 보세요.