공인중개사 2차 중개계약·확인설명·거래계약서·손해배상·보수 핵심정리

주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정한다 (공인중개사법 제32조 제4항). 그중 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 따로 정한 상한요율을 쓴다 (시행규칙 제20조 제4항 제1호, 별표 2).

1. 매매·교환: 거래금액의 1천분의 5(0.5%) 이내
2. 임대차 등: 거래금액의 1천분의 4(0.4%) 이내

이 요건을 갖추지 못한 오피스텔 등 그 밖의 주택 외 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의한다 (시행규칙 제20조 제4항 제2호). 보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받는다.

틀린 선지

• "1천분의 4 / 1천분의 3": 실제보다 낮게 적은 숫자다.
• "1천분의 6 / 1천분의 5": 실제보다 높게 적은 숫자다.
• "1천분의 9 / 1천분의 8", "1천분의 9 / 1천분의 9": 1천분의 9는 요건을 갖추지 못한 주택 외 중개대상물의 상한이다.

보존기간이 서류마다 다르다는 점이 핵심입니다.

1. 거래계약서: 5년(공인중개사법 제26조 제1항, 시행령 제22조 제2항)
2. 중개대상물 확인·설명서: 3년(시행령 제21조 제4항)
3. 전속중개계약서: 3년(시행규칙 제14조 제2항)

ㄷ은 거래계약서 보존기간을 3년이라고 했으므로 틀립니다. (공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됩니다.)

• ㄱ: 국토교통부장관은 거래계약서 표준서식을 정해 사용을 권장할 수 있습니다(시행령 제22조 제3항). 법정 서식이 강제되는 것은 아닙니다. 옳음.
• ㄴ: 거래계약서 기재사항에는 계약일(제3호)과 중개대상물확인·설명서 교부일자(제8호)가 들어 있습니다(시행령 제22조 제1항). 옳음.

따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ 입니다.

틀린 선지

• ㄷ이 들어간 조합(ㄷ / ㄴ·ㄷ / ㄱ·ㄴ·ㄷ): 거래계약서 보존기간은 5년입니다.
• ㄱ만 고른 것: ㄴ도 시행령 제22조 제1항 그대로의 옳은 문장입니다.

중개의뢰인은 의뢰 내용을 분명히 하기 위해 필요하면 개업공인중개사에게 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있습니다. 이 계약서에는 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 그 가격에 따른 중개보수, 서로 지킬 사항을 적습니다(공인중개사법 제22조). 따라서 "규모를 기재한 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있다"는 옳습니다.

틀린 선지

• "다른 약정이 있더라도 3개월을 초과할 수 없다": 유효기간은 원칙 3개월이지만 다른 약정이 있으면 그 약정을 따릅니다(시행령 제20조 제1항).
• "전속중개계약서를 5년 동안 보존": 보존기간은 3년입니다(법 제23조 제2항, 시행규칙 제14조 제2항).
• "임대차 … 공시지가를 공개하여야 한다": 임대차의 경우 공시지가는 공개하지 않을 수 있습니다(시행령 제20조 제2항 제7호 단서).
• "비공개를 요청하더라도 공개해야 한다": 의뢰인이 비공개를 요청하면 공개해서는 안 됩니다(법 제23조 제3항 단서).

2024년 시행령 개정으로 "관리비 금액과 그 산출내역" 이 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항에 들어갔습니다(공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2). 이 항목은 주택 임대차 중개에 적용됩니다(제21조 제1항 단서). 아파트는 공동주택이므로 아파트 임대차를 중개할 때는 관리비 금액과 산출내역을 반드시 확인·설명해야 합니다. 그러므로 설명할 사항이 아니라는 문장은 틀렸습니다.

틀린 선지

• "관리비 금액과 그 산출내역은 확인·설명해야 하는 사항이 아니다": 확인·설명 사항입니다(시행령 제21조 제1항 제3호의2).

나머지는 옳은 설명

• 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 확인·설명해야 합니다(법 제25조 제1항).
• 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 확인·설명서를 작성해 거래당사자에게 교부해야 합니다(법 제25조 제3항).
• 판례: 설명할 의무가 없는 사항이라도 의뢰인의 계약 여부 결정에 중요한 것이면 그릇된 정보를 주어서는 안 되고, 어기면 책임을 집니다.
• 판례: 의뢰인이 보수를 주지 않았다고 해서 확인·설명 의무와 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 없어지지는 않습니다.

중개보수를 정하는 곳이 주택과 주택 외가 다릅니다(공인중개사법 제32조 제4항).

1. 주택: 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다.
2. 주택 외(상가·토지·오피스텔 등): 국토교통부령(시행규칙 제20조 제4항)으로 정합니다.

물건 소재지와 사무소 소재지가 다르면 사무소 소재지 시·도 조례를 따른다는 규정(시행규칙 제20조 제3항)은 조례로 정하는 주택에 대한 것입니다. 주택 외 물건은 처음부터 조례가 아닌 국토교통부령을 따르므로 이 문장은 틀립니다.

틀린 선지

• "주택 외의 중개대상물 … 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라": 주택 외는 국토교통부령으로 정합니다.

나머지는 옳은 설명

• 주택(부속토지 포함) 보수는 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다(법 제32조 제4항).
• 건물 중 주택 면적이 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다(시행규칙 제20조 제6항).
• 같은 물건·같은 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 한 번에 이루어지면 매매 거래금액만 적용합니다(시행규칙 제20조 제5항 제3호).
• 판례: 분양권 매매의 거래금액은 총 분양대금이 아니라 거래 당시 실제로 주고받는 총 대금(계약금·이미 낸 중도금·프리미엄을 합한 금액)입니다.

거래정보사업자(부동산거래정보망 운영자)로 지정받으려면 다음 요건을 갖춰야 합니다(공인중개사법 시행규칙 제15조 제2항).

1. 가입·이용신청 개업공인중개사 500명 이상, 2개 이상 시·도에서 각 30명 이상
2. 정보처리기사 1명 이상
3. 공인중개사 1명 이상
4. 국토교통부장관이 정하는 용량·성능의 컴퓨터 설비

ㄱ은 정보처리기사를 "2명 이상"이라고 했으므로 틀립니다.

• ㄴ: 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 정보망을 설치·운영하지 않으면 지정을 취소할 수 있습니다(법 제24조 제5항 제4호). 옳음.
• ㄷ: 지정신청서에 붙이는 서류에 정보처리기사 자격증 사본과 공인중개사 자격증 사본이 들어 있습니다(시행규칙 제15조 제1항 제3호·제4호). 옳음.

따라서 옳은 것은 ㄴ, ㄷ 입니다.

틀린 선지

• ㄱ이 들어간 조합(ㄱ / ㄱ·ㄷ / ㄱ·ㄴ·ㄷ): 정보처리기사는 1명 이상이면 됩니다.
• ㄴ만 고른 것: ㄷ도 시행규칙 제15조 제1항에 있는 옳은 문장입니다.

전속중개계약의 유효기간은 3개월이 원칙이고, 당사자가 다르게 약정하면 그 약정을 따릅니다 (공인중개사법 시행령 제20조제1항).

틀린 선지

• 5년 보존: 전속중개계약서는 국토교통부령으로 정한 서식으로 쓰고 3년 동안 보존합니다 (법 제23조제2항, 시행규칙 제14조제2항). 5년은 거래계약서의 보존기간입니다.
• 비공개 요청에도 공개: 개업공인중개사는 부동산거래정보망이나 일간신문에 정보를 공개해야 하지만, 의뢰인이 비공개를 요청하면 공개하면 안 됩니다 (법 제23조제3항).
• 권리자 주소·성명 공개: 권리관계는 공개하되 각 권리자의 주소·성명 같은 인적 사항은 공개하면 안 됩니다 (시행령 제20조제2항제5호).
• 임대차 공시지가: 임대차의 경우 공시지가는 공개하지 않을 수 있습니다 (시행령 제20조제2항제7호).

거래계약서는 원본·사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존합니다 (공인중개사법 제26조제1항, 시행령 제22조제2항). 다만 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됩니다.

헷갈리기 쉬운 보존기간을 함께 정리하면 다음과 같습니다.

• 거래계약서: 5년
• 중개대상물 확인·설명서: 3년 (시행령 제21조제4항)
• 전속중개계약서: 3년 (시행규칙 제14조제2항)

틀린 선지

• 3년: 확인·설명서와 전속중개계약서의 보존기간입니다.
• 1년·2년·10년: 거래계약서 보존기간으로 법령에 정해진 기간이 아닙니다.

개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다 (공인중개사법 제30조제3항). 보장 금액은 다음과 같습니다 (시행령 제24조).

1. 법인이 아닌 개업공인중개사: 2억원 이상
2. 법인인 개업공인중개사: 4억원 이상, 분사무소를 두면 분사무소마다 2억원 이상 추가
3. 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자: 2천만원 이상

틀린 선지

• 4억원 이상: 법인인 개업공인중개사의 기준입니다.
• 2천만원 이상: 다른 법률에 따라 중개업을 하는 자(예: 지역농협)의 기준입니다.
• 5천만원 이상: 법인 개설등록의 자본금 기준과 헷갈리기 쉬운 금액입니다.
• 1억원 이상: 법령에 없는 금액입니다.

중개대상물과 중개사무소의 소재지가 서로 다르면, 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준에 따라 중개보수와 실비를 받아야 합니다 (공인중개사법 시행규칙 제20조제3항). 따라서 중개대상물 소재지 기준이라는 문장이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 지급시기: 약정을 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다 (시행령 제27조의2).
• 고의·과실로 무효 등: 개업공인중개사 잘못으로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다 (법 제32조제1항 단서).
• 주택 보수: 국토교통부령으로 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 주택 외는 국토교통부령으로 정합니다 (법 제32조제4항).
• 겸용 건축물: 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다 (시행규칙 제20조제6항).