공인중개사 2차 부동산 거래신고 등에 관한 법률 핵심정리

부동산 거래신고 대상은 ① 부동산 매매계약, ② 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산 공급계약, ③ 분양권·입주권 같은 지위의 매매계약이다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 공급계약의 근거 법률에는 건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택 특별법, 도시개발법, 도시정비법, 빈집 및 소규모주택 정비법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법이 있다 (시행령 제3조 제3항). 그래서 산업입지법에 따른 토지 공급계약은 신고 대상이다.

틀린 선지

• "자연인이 거래신고를 하여야 한다": 당사자 중 한쪽이 국가·지방자치단체 등이면 국가등이 신고한다 (법 제3조 제1항 단서).
• "거래당사자 또는 개업공인중개사가 … 할 수 있다": 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했으면 개업공인중개사가 신고하여야 한다. 선택 사항이 아니다 (법 제3조 제3항).
• "신고서를 제출한 때에 검인": 검인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때 받은 것으로 본다 (법 제3조 제6항).
• "단독신고 기간 60일": 단독신고도 신고기간은 계약 체결일부터 30일이다. 단독신고는 계약서 사본, 계약금 지급 증빙, 단독신고사유서를 붙여 낸다 (법 제3조 제1항·제2항, 시행규칙 제2조 제3항).

외국인등의 부동산 취득 신고 기한은 취득 원인에 따라 다르다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조).

1. 매매 등 거래신고 대상 계약: 일반 거래신고(30일)로 한다.
2. 그 밖의 계약(증여, 교환 등): 계약체결일부터 60일 이내 (제8조 제1항).
3. 계약 외의 원인(상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축): 취득한 날부터 6개월 이내 (제8조 제2항, 시행령 제5조 제2항).

증여는 계약이므로 6개월이 아니라 60일 안에 신고한다.

나머지는 6개월 신고 대상

• 상속: 법 제8조 제2항에 직접 적혀 있다.
• 법원의 확정판결, 건축물의 증축, 법률에 따른 환매권의 행사: 시행령 제5조 제2항 각 호.

거래신고 뒤 거래가격, 중도금·잔금 지급일, 계약의 조건 또는 기한 등이 바뀌면 「부동산등기법」에 따른 등기신청 전에 신고관청에 변경신고를 할 수 있다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제3항). "등기신청 후", "하여야 한다"는 둘 다 틀렸다.

나머지는 옳은 설명

• 거래신고 대상은 매매·공급계약·분양권 등 매매다 (법 제3조 제1항). 토지 임대차는 대상이 아니다. 주택 임대차 신고(법 제6조의2)는 주택에만 해당한다.
• 신고관청은 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이다 (법 제3조 제1항). 광역시 B구의 토지면 B구청장이다.
• 부동산거래계약시스템(전자계약)으로 계약하면 계약이 체결된 때 신고서를 낸 것으로 본다 (시행규칙 제2조 제14항).
• 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부하면 개업공인중개사의 인적사항과 중개사무소 상호·전화번호·소재지도 신고한다 (시행령 별표 1 제1호 자목).

주택 임대차 신고는 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약을, 계약일부터 30일 안에 공동으로 신고하는 제도다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 시행령 제4조의3 제1항). 한쪽이 거부하면 단독신고를 할 수 있는데, 이때 계약서 등과 단독신고사유서를 붙이고, 신고하는 사람은 신분증명서를 신고관청에 보여줘야 한다 (시행규칙 제6조의2 제5항·제6항).

틀린 선지

• "경상북도 … 군": 신고 지역의 군은 광역시와 경기도에 있는 군만 해당한다 (시행령 제4조의3 제2항). 경상북도의 군은 대상이 아니다.
• "보증금 그대로 기간만 연장하는 갱신계약도 신고": 보증금·차임 변동 없이 기간만 늘리는 갱신은 신고 대상에서 제외된다 (시행령 제4조의3 제1항 괄호).
• "8천만원으로 감액 … 변경신고 불필요": 신고 후 보증금·차임이 바뀌면 변경이 확정된 날부터 30일 안에 변경신고를 해야 한다 (법 제6조의3 제1항).
• "임대차 신고를 하면 전입신고를 한 것으로 본다": 반대다. 임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 본다 (법 제6조의5 제1항). 임대차 신고 접수가 끝나면 확정일자를 받은 것으로 본다 (같은 조 제3항).

법인이 주택 거래계약을 하면 보통 법인의 현황(등기 현황, 거래상대방과의 관계)을 추가로 신고한다. 하지만 거래당사자 중 국가등이 있거나, 거래가 주택법 등에 따른 공급계약(법 제3조 제1항 제2호)이거나 분양권 매매(같은 항 제3호 가목)이면 이 법인 현황 신고는 제외된다 (시행령 별표 1 제2호 가목). 문제의 거래는 주택법에 따른 공급계약이므로 "법인의 등기 현황"은 신고사항이 아니다.

나머지는 신고사항에 해당

• 실제 거래가격, 계약 체결일, 계약의 조건이나 기한, 중도금·잔금 지급일은 모든 거래에 공통으로 신고하는 사항이다 (시행령 별표 1 제1호).

거짓 거래신고를 조장하거나 방조한 자는 형벌이 아니라 500만원 이하의 과태료 대상이다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조 제3호, 제28조 제2항 제3호). 징역·벌금(제26조)은 이득 목적으로 본인이 직접 거짓 신고(계약이 없는데 신고, 해제되지 않았는데 해제 신고)를 한 경우에 적용된다.

나머지는 징역 또는 벌금 대상

• 토지취득 허가 없이 계약한 외국인 개인: 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 (제26조 제2항).
• 허가구역에서 허가 없이 토지거래계약 체결: 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 100분의 30 이하 벌금 (제26조 제3항).
• 속임수 등 부정한 방법으로 허가를 받은 자: 위와 같은 벌칙 (제26조 제3항).
• 목적대로 이용하지 않아 받은 조치명령 위반: 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (제21조, 제26조 제4항).

신고내용조사를 한 신고관청(시장·군수·구청장)은 조사 결과를 시·도지사에게 보고하고, 시·도지사가 이를 국토교통부장관에게 보고한다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제2항). 군수·구청장이 국토교통부장관에게 바로 보고하는 것이 아니다.

나머지는 옳은 설명

• 세무관서의 장은 통보받은 검증 결과를 국세·지방세 과세자료로 활용할 수 있다 (제5조 제3항).
• 신고관청은 공인중개사의 자격취소·자격정지·등록취소·업무정지 자료를 관계 기관에 요청할 수 있다 (제6조 제4항, 시행령 제4조의2·별표 2 제5호).
• 국토교통부장관은 신고내용조사를 직접 또는 신고관청과 공동으로 할 수 있다 (제6조 제3항).
• 조사기관은 거래당사자나 개업공인중개사에게 거래대금 지급을 확인할 수 있는 입금표·통장 사본을 요구할 수 있다 (시행규칙 제6조 제1항 제2호).

토지거래허가를 받은 사람은 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 써야 한다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조). 지키지 않으면 이행명령 → 이행강제금(토지 취득가액의 100분의 10 범위) 순서로 제재한다 (제18조).

• ㄷ(옳음): 이행명령을 받은 사람이 명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 즉시 멈추지만, 이미 부과된 이행강제금은 징수한다 (제18조 제5항).

틀린 선지

• ㄱ "취득일부터 4년간": 자기 거주용 주택용지 등(제12조 제1호 가목~다목 목적)은 2년이다. 4년은 사업용 목적(라목~바목)의 기간이다 (시행령 제14조 제2항).
• ㄴ "의무기간이 지난 후에도 부과할 수 있다": 최초 이행명령일 기준 1년에 한 번씩 반복 부과는 맞지만, 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없다 (제18조 제3항·제4항).

개업공인중개사가 공인중개사법에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 거래당사자가 아니라 해당 개업공인중개사가 신고해야 합니다. 공동으로 중개했다면 개업공인중개사들이 공동으로 신고합니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제3항).

틀린 선지

• 60일 이내: 거래계약 체결일부터 30일 이내에 신고합니다 (법 제3조제1항). 60일은 외국인등이 계약으로 부동산을 취득한 경우(매매 등 거래신고 대상 계약은 제외)의 신고 기한입니다 (법 제8조제1항).
• 시·도지사: 신고관청은 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장입니다 (법 제3조제1항).
• 국가인 경우 공동신고: 한쪽이 국가·지방자치단체 등이면 국가등이 신고합니다 (법 제3조제1항 단서).
• 검인을 따로 받음: 신고필증을 발급받은 때에 검인을 받은 것으로 봅니다 (법 제3조제6항).

주택 임대차 계약은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2제1항, 시행령 제4조의3제1항). 두 조건 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다.

보증금 3천만원, 월 차임 35만원인 계약은 보증금은 기준 이하이지만 월 차임이 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다.

참고로 보증금과 차임의 변동 없이 기간만 연장하는 갱신 계약은 신고 대상에서 빠집니다.

틀린 선지

• 보증금 6천만원·월 차임 30만원: 둘 다 기준과 '같을' 뿐 '초과'하지 않으므로 신고 대상이 아닙니다.
• 보증금 6천만원·차임 없음: 6천만원을 초과하지 않습니다.
• 보증금 5천만원·월 20만원, 보증금 4천만원·월 25만원: 두 기준을 모두 넘지 않습니다.