공인중개사 2차 총칙·공인중개사 자격·중개사무소 개설등록 핵심정리

소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사를 말하는데, 법은 괄호 안에 "개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다" 고 분명히 적고 있습니다(공인중개사법 제2조 제5호). 또 하는 일도 "중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자"입니다. 따라서 법인의 사원인 공인중개사를 "제외한다"는 문장이 틀렸습니다.

틀린 선지

• "소속공인중개사 … 법인의 사원으로서 공인중개사인 자는 제외된다": 제외가 아니라 포함됩니다(제2조 제5호).

나머지는 옳은 설명

• 중개: 제3조의 중개대상물에 대해 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실변경을 알선하는 것(제2조 제1호).
• 공인중개사: 이 법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자(제2조 제2호).
• 중개업: 다른 사람의 의뢰로 일정한 보수를 받고 중개를 업(業, 계속·반복해서 하는 일)으로 하는 것(제2조 제3호).
• 개업공인중개사: 이 법에 따라 중개사무소 개설등록을 한 자(제2조 제4호).

개업공인중개사는 이미 자기 사무소를 가진 사람이므로, 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원이나 법인의 사원·임원이 될 수 없습니다(이중소속 금지, 공인중개사법 제12조 제2항). 어기면 등록이 반드시 취소됩니다(제38조 제1항 제5호). 따라서 "중개보조원이 될 수 있다"는 틀린 문장입니다.

틀린 선지

• "개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 중개보조원이 될 수 있다": 이중소속 금지에 어긋납니다(제12조 제2항).

나머지는 옳은 설명

• 피성년후견인: 등록 결격사유입니다(제10조 제1항 제2호).
• 공인중개사(소속공인중개사 제외)나 법인이 아닌 자는 개설등록을 신청할 수 없습니다(제9조 제2항).
• 법인은 자본금 5천만원 이상이어야 하므로 3천만원인 회사는 등록할 수 없습니다(시행령 제13조 제1항 제2호 가목).
• 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 유예기간 만료 후 2년이 지나지 않은 자는 결격사유이고(제10조 제1항 제5호), 결격사유가 있으면 소속공인중개사·중개보조원도 될 수 없습니다(제10조 제2항).

공인중개사 자격증은 본인만 쓸 수 있습니다. 법은 세 가지를 막고 있습니다(공인중개사법 제7조).

1. 공인중개사는 다른 사람에게 자기 성명을 쓰게 하거나 자격증을 양도·대여하면 안 됩니다(제7조 제1항).
2. 누구든지 다른 사람의 자격증을 양수하거나 대여받아 사용하면 안 됩니다(제7조 제2항).
3. 누구든지 위 1·2의 행위를 알선(중간에서 연결해 주는 것)해서도 안 됩니다(제7조 제3항, 2023년 신설).

ㄱ은 1에, ㄴ은 2에 그대로 맞습니다. ㄷ은 알선을 "할 수 있다"고 했으므로 3에 반대됩니다. 옳은 것은 ㄱ, ㄴ 입니다.

틀린 선지

• ㄷ이 들어간 조합(ㄱ·ㄷ / ㄴ·ㄷ / ㄱ·ㄴ·ㄷ): 자격증 대여의 알선은 누구에게나 금지됩니다(제7조 제3항).
• ㄱ만 고른 것: ㄴ도 제7조 제2항 그대로의 옳은 문장입니다.

공인중개사법을 어겨 벌금형을 받은 경우, 결격사유(개설등록을 할 수 없는 사유)가 되는 것은 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 않은 경우뿐입니다 (공인중개사법 제10조제1항제11호).

200만원 벌금형은 300만원에 못 미치므로, 선고 후 몇 년이 지났는지와 상관없이 결격사유가 아닙니다. 따라서 바로 개설등록을 신청할 수 있습니다.

틀린 선지

• 미성년자: 결격사유입니다 (제10조제1항제1호).
• 피한정후견인: 피성년후견인과 함께 결격사유입니다 (제10조제1항제2호).
• 파산선고 후 복권되지 않은 사람: 결격사유입니다 (제10조제1항제3호). 복권되면 바로 벗어납니다.
• 300만원 벌금형 후 2년 경과: 300만원 '이상'이므로 3년이 지나야 결격에서 벗어납니다. 2년만 지났으므로 아직 결격입니다 (제10조제1항제11호).

공인중개사법이 정한 중개대상물(중개할 수 있는 물건)은 다음과 같습니다 (공인중개사법 제3조, 시행령 제2조).

1. 토지
2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
3. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목(등기된 나무 집단)
4. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단과 광업재단

따라서 입목은 중개대상물입니다.

틀린 선지

• 광업권: 법에 적힌 것은 '광업재단'입니다. 광업권 자체는 중개대상물 목록에 없습니다.
• 자동차·선박·항공기: 토지나 그 정착물이 아니고, 시행령에도 들어 있지 않아 이 법의 중개대상물이 아닙니다.

법인이 중개사무소를 열려면 다음 기준을 모두 갖춰야 합니다 (공인중개사법 시행령 제13조제1항제2호).

1. 「상법」상 회사 또는 협동조합(사회적협동조합은 제외)으로서 자본금 5천만원 이상
2. 중개업과 법에서 허용한 업무만 하려고 세운 법인
3. 대표자는 공인중개사, 대표자를 뺀 임원·사원의 3분의 1 이상이 공인중개사
4. 대표자, 임원·사원 전원(분사무소를 둘 때는 그 책임자도)이 실무교육 이수
5. 건축물대장에 기재된 건물에 사무소 확보

틀린 선지

• 자본금 3천만원: 5천만원 이상이어야 합니다.
• 임원·사원의 2분의 1 이상: 3분의 1 이상입니다.
• 사회적협동조합: 명시적으로 제외됩니다.
• 대표자만 실무교육: 대표자, 임원 또는 사원 전원이 받아야 합니다.