공인중개사 2차 총칙·공인중개사 자격·중개사무소 개설등록 개념 정리

핵심 개념

• 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원

  개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 사람입니다. 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로 중개업무를 하거나 보조하며, 법인의 사원·임원인 공인중개사도 포함됩니다. 중개보조원은 공인중개사가 아닌 사람으로 현장안내나 일반서무 같은 단순 업무만 돕습니다.

  외우는 요령'등록했으면 개업, 자격 있고 소속이면 소속공인중개사, 자격 없으면 중개보조원'으로 구별하세요.

  출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준

• 중개대상물

  법에서 정한 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목에 관한 법률에 따른 입목, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단과 광업재단입니다. 이 밖의 물건이나 권리는 중개대상물이 아닙니다.

  외우는 요령'토지·건축물(정착물)·입목·공장재단·광업재단' 다섯 가지를 한 묶음으로 외우세요.

  출처: 공인중개사법 시행령(국토교통부) · 2026년 기준

• 자격증 대여 금지

  공인중개사는 다른 사람에게 자기 이름으로 중개업무를 하게 하거나 자격증을 양도·대여할 수 없고, 누구도 남의 자격증을 양수·대여받아 쓸 수 없습니다. 이런 행위를 알선하는 것도 금지됩니다. 자격증을 빌려주면 자격취소 사유가 됩니다.

  외우는 요령빌려준 사람, 빌린 사람, 다리를 놓은 사람 모두 금지 대상이라는 점을 기억하세요.

  출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준

• 개설등록 신청자와 등록관청

  중개사무소 개설등록은 공인중개사(소속공인중개사는 제외)나 법인만 신청할 수 있습니다. 신청은 사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 하고, 등록관청은 신청을 받은 날부터 7일 이내에 서면으로 알려야 합니다.

  외우는 요령등록관청은 시·도지사가 아니라 '시장·군수·구청장'입니다. 자격증은 시·도지사가 줍니다.

  출처: 공인중개사법·시행규칙(국토교통부) · 2026년 기준

• 법인의 개설등록 기준

  법인은 상법상 회사나 협동조합(사회적협동조합 제외)으로 자본금이 5천만원 이상이어야 하고, 중개업과 법에서 정한 업무만 할 목적으로 설립되어야 합니다. 대표자는 공인중개사여야 하고, 대표자를 뺀 임원·사원의 3분의 1 이상이 공인중개사여야 합니다.

  외우는 요령법인은 '5천만원, 대표자는 공인중개사, 나머지 임원은 3분의 1 이상'으로 외우세요.

  출처: 공인중개사법 시행령(국토교통부) · 2026년 기준

• 등록의 결격사유

  미성년자, 피성년후견인·피한정후견인, 복권되지 않은 파산자, 금고 이상 실형의 집행이 끝나거나 면제된 날부터 3년이 지나지 않은 사람, 집행유예 기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 않은 사람, 이 법 위반으로 300만원 이상 벌금형을 받고 3년이 지나지 않은 사람 등은 개설등록을 할 수 없습니다.

  외우는 요령실형은 3년, 집행유예는 유예기간 끝나고 2년, 이 법 위반 벌금 300만원 이상은 3년입니다.

  출처: 공인중개사법(국토교통부) · 2026년 기준

자주 나오는 포인트

• 중개보조원은 공인중개사가 아닌 사람이고, 법인의 사원·임원인 공인중개사는 소속공인중개사에 포함된다는 점을 묻습니다.
• 중개대상물이 아닌 것(예: 법에 없는 권리나 물건)을 고르는 문제가 자주 나옵니다.
• 개설등록은 공인중개사(소속공인중개사 제외)와 법인만 신청할 수 있습니다.
• 결격사유의 기간(실형 3년, 집행유예 만료 후 2년, 자격취소 후 3년, 벌금 300만원 이상 3년)을 바꿔 놓은 지문을 조심합니다.
• 결격사유에 해당하면 소속공인중개사나 중개보조원으로도 일할 수 없습니다.

헷갈리는 것 비교: 개설등록 기준: 공인중개사와 법인