공인중개사 2차 주택법 핵심정리

리모델링주택조합이 리모델링 허가를 받으려면 결의서에 소유자들의 동의를 받아야 합니다(주택법 제66조제2항, 시행령 제75조제1항 별표 4).

1. 단지 전체를 리모델링: 주택단지 전체 구분소유자(아파트 각 호실 주인)와 의결권의 각 75% 이상 동의 + 각 동별 구분소유자와 의결권의 각 50% 이상 동의
2. 동 하나를 리모델링: 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 75% 이상 동의

따라서 ㄱ 75, ㄴ 50, ㄷ 75 입니다.

참고로 조합을 설립할 때의 동의 비율(단지 전체 3분의 2 이상 + 각 동 과반수, 동 단위 3분의 2 이상, 주택법 제11조제3항)과 헷갈리기 쉬우니 구분해서 외워 두세요.

틀린 선지

• 50ㆍ50ㆍ75, 50ㆍ75ㆍ50: 단지 전체 동의는 75%
• 75ㆍ50ㆍ50, 75ㆍ75ㆍ50: 동 하나를 리모델링할 때도 75%

주택상환사채는 돈 대신 주택으로 갚는 채권입니다. LH와 등록사업자가 발행할 수 있습니다(주택법 제80조).

옳은 설명: 납입금(사채를 사며 낸 돈)은 ① 택지의 구입 및 조성 ② 주택건설자재의 구입 ③ 건설공사비 충당 ④ 국토교통부장관이 승인한 주택상환 비용에만 쓸 수 있습니다(시행령 제87조제1항).

틀린 선지

• 무기명증권: 기명증권(이름을 적는 증권)입니다(법 제81조제2항).
• 등록이 말소되면 효력도 소멸: 등록이 말소되어도 사채의 효력에는 영향이 없습니다(법 제82조).
• 최근 5년간 연평균 호수 이내: 최근 3년간 연평균 주택건설 호수 이내입니다(시행령 제84조제2항).
• 상환기간 5년 이내: 3년을 넘을 수 없습니다(시행령 제86조제1항).

토지임대부 분양주택은 땅은 사업시행자가 계속 갖고, 건물만 분양받는 주택입니다. 땅값이 빠지니 분양가가 낮아집니다.

옳은 설명: 분양가상한제 주택의 분양가격은 원래 택지비와 건축비로 구성되지만, 토지임대부 분양주택은 건축비만 해당합니다(주택법 제57조제3항).

틀린 선지

• 거주의무기간 10년: 토지임대부 분양주택의 거주의무기간은 5년입니다(시행령 제60조의2제1항제4호).
• 공용부분 등을 시행자와 분양받은 자들이 공유: 공용부분ㆍ부속건물ㆍ복리시설은 분양받은 자들끼리 공유합니다(법 제2조제9호).
• 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주: 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 입주해야 합니다(법 제57조의2제1항).
• 토지 임대차기간 50년 이내: 40년 이내이며, 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 갱신할 수 있습니다(법 제78조제1항).

사용검사는 아파트 등을 다 지은 뒤 사업계획대로 지었는지 확인받는 절차입니다(주택법 제49조).

틀린 설명: 한국토지주택공사(LH)가 사업주체이면 국토교통부장관의 사용검사를 받습니다. 사용검사권자는 원칙적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이지만, 국가ㆍLH가 사업주체인 경우 등은 국토교통부장관입니다(제49조제1항).

나머지는 옳은 설명

• 사업주체 파산 등으로 사용검사를 못 받으면 시공 보증자 또는 입주예정자가 받을 수 있음: 제49조제3항제1호
• 사용검사는 신청일부터 15일 이내: 시행령 제54조제4항
• 대지조성사업은 구획별로 공사가 끝나면 임시 사용승인을 받아 미리 사용 가능: 제49조제4항, 시행령 제56조제1항제2호
• 공동주택은 세대별로 임시 사용승인 가능: 시행령 제56조제3항

일정 규모 이상의 주택건설사업을 하려면 국토교통부장관에게 등록해야 하지만, 공공기관 등은 등록하지 않아도 됩니다(주택법 제4조제1항).

옳은 설명: 거짓 등으로 등록하면 등록이 반드시 말소되고(제8조), 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자는 다시 등록할 수 없습니다(제6조제5호).

틀린 선지

• 지방자치단체가 등록해야 한다: 국가ㆍ지방자치단체는 등록하지 않아도 됩니다(제4조제1항제1호).
• 지방공사가 등록해야 한다: 지방공사도 등록 대상에서 빠집니다(제4조제1항제3호).
• 변경 사유 발생일부터 60일 이내 신고: 30일 이내에 신고합니다(시행령 제15조제3항).
• 세대수를 늘리지 않는 리모델링주택조합은 LH와 공동 시행해야 한다: 이런 조합은 공동사업 규정에서 제외되어 있고, 주택조합의 공동 시행도 의무가 아니라 '할 수 있다'입니다(제5조제2항).

지역주택조합 조합원 모집 광고에는 가입하려는 사람이 꼭 알아야 할 내용을 넣도록 법이 정해 두었습니다(주택법 제11조의5제1항, 시행령 제24조의4제1항).

광고에 들어가야 하는 내용

1. "지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고"라는 문구 → ㄱ 포함
2. 조합원의 자격기준
3. 주택건설대지의 사용권원(쓸 수 있는 권리) 및 소유권을 확보한 비율 → ㄹ 포함
4. 사업비 구성표와 산출근거, 지구단위계획에 관한 사항 등
5. 조합의 명칭 및 사무소 소재지, 조합원 모집 신고 수리일(시행령 제24조의4제1항)

포함되지 않는 것

• ㄴ. 주택조합의 설립 인가일: 모집 광고는 설립인가 전에 하는 것이라 설립 인가일은 있을 수 없습니다. 광고에는 '모집 신고 수리일'을 적습니다.
• ㄷ. 조합임원의 대표권 제한 내용: 광고 필수 사항이 아닙니다.

따라서 정답은 ㄱ, ㄹ 입니다.

공동주택 품질점검단은 아파트 사용검사(준공 검사) 전에 전문가들이 시공 품질을 점검하는 제도입니다(주택법 제48조의3).

옳은 설명: 사업주체는 품질점검단의 점검에 협조해야 하고, 따르지 않거나 기피ㆍ방해하면 안 됩니다(제48조의3제3항). 이를 어기면 2천만원 이하의 과태료 대상입니다(제106조제1항제2호).

틀린 선지

• 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치ㆍ운영: 시ㆍ도지사가 설치ㆍ운영할 수 있습니다(대도시 시장에게 위임 가능, 제48조의3제1항).
• 점검 종료일부터 3일 이내 제출: 5일 이내에 시ㆍ도지사와 사용검사권자에게 제출합니다(주택법 시행규칙 제20조의4제5항).
• 점검결과 3년 이상 보관: 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관합니다(제48조의3제5항).
• 공무원 경력 4년이면 위원 가능: 공동주택 관련 지도ㆍ감독ㆍ인허가 업무 경력이 5년 이상이어야 합니다(시행령 제53조의4제1항제8호).

국민주택규모는 주거전용면적(현관·방·거실처럼 그 세대만 쓰는 면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택입니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하입니다 (주택법 제2조 제6호).

이 규모 이하로서 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 짓거나, 국가·지자체 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받아 짓거나 개량하는 주택이 '국민주택'입니다 (같은 조 제5호).

틀린 선지

• "ㄱ: 85, ㄴ: 120": 읍·면 지역 기준은 100㎡입니다.
• "ㄱ: 60, ㄴ: 85": 기본 기준은 60㎡가 아니라 85㎡입니다.
• "ㄱ: 100, ㄴ: 85": 두 숫자의 위치가 바뀌었습니다.
• "ㄱ: 100, ㄴ: 135": 법령에 없는 기준입니다.

준주택은 주택이 아닌 건축물이지만 주거시설로 쓸 수 있는 시설입니다 (주택법 제2조 제4호). 그 종류는 다음 네 가지입니다 (주택법 시행령 제4조).

1. 기숙사
2. 다중생활시설(고시원 등)
3. 노인복지시설 중 노인복지주택
4. 오피스텔

다세대주택은 아파트·연립주택과 함께 공동주택에 속하는 '주택'이므로 준주택이 아닙니다 (주택법 시행령 제3조 제1항 제3호).

나머지는 준주택에 해당

• 기숙사 (시행령 제4조 제1호)
• 다중생활시설 (같은 조 제2호)
• 노인복지주택 (같은 조 제3호)
• 오피스텔 (같은 조 제4호)

주택을 마련하기 위한 주택조합(지역주택조합 등)이 설립인가를 받으려면 두 가지를 모두 갖춰야 합니다 (주택법 제11조 제2항).

1. 해당 주택건설대지의 80% 이상 토지에 대한 권원(쓸 수 있는 권리) 확보
2. 해당 주택건설대지의 15% 이상 토지의 소유권 확보

틀린 선지

• "직장주택조합 … 인가": 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 인가가 아니라 시장·군수·구청장에게 신고합니다 (제11조 제5항).
• "주택단지 전체 리모델링 … 4분의 3": 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상 결의와 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의가 필요합니다 (제11조 제3항 제1호).
• "동 리모델링 … 과반수": 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상 결의가 필요합니다 (제11조 제3항 제2호).
• "시·도지사": 인가권자는 관할 시장·군수·구청장(특별자치시장·특별자치도지사 포함)입니다 (제11조 제1항).