공인중개사 2차 지방세 (취득세·등록면허세·재산세) 핵심정리

신탁재산의 위탁자(원래 주인)가 재산세를 안 내고 다른 재산으로도 못 받을 때, 수탁자는 그 신탁재산으로 대신 낼 의무(물적납세의무)가 있습니다. 다만 그 대상은 신탁 설정일 이후에 법정기일이 도래하는, 그 신탁재산과 관련해 생긴 재산세 등입니다(지방세법 제119조의2제1항제1호). 신탁 설정 '전'에 이미 생긴 위탁자의 세금까지 신탁재산으로 내게 하지는 않습니다.

틀린 선지

• 신탁 설정일 전에 법정기일이 도래한 재산세를 신탁재산으로 납부: '이후'가 맞습니다.

나머지는 옳은 설명

• 납부세액 1천만원 초과 시 관할구역 부동산에 한해 물납 허가: 지방세법 제117조.
• 250만원 초과 시 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내 분할납부: 지방세법 제118조.
• 주택 재산세 납부유예를 신청하면 담보 제공: 지방세법 제118조의2제1항 후단.
• 고지서 1장당 2천원 미만이면 징수하지 않음: 지방세법 제119조(소액 징수면제).

재산세 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다(지방세법 제110조제1항). 주택의 기본 비율은 60%이지만, 1세대 1주택(지방세법 시행령 제110조의2)에는 해마다 낮춘 특례 비율을 적용합니다(지방세법 시행령 제109조제1항제2호).

• 시가표준액 3억원 이하: 43%
• 3억원 초과 6억원 이하: 44%
• 6억원 초과: 45% (시가표준액 9억원을 넘는 주택도 포함)

이 특례는 2025년도분에 이어 2026년도분에도 같은 비율로 정해져 있습니다.

틀린 선지

• 100분의 43: 시가표준액 3억원 이하 주택의 비율입니다.
• 100분의 44: 3억원 초과 6억원 이하 주택의 비율입니다.
• 100분의 60: 1세대 1주택 특례가 없는 일반 주택의 비율입니다.
• 100분의 70: 토지와 건축물(주택 제외)의 비율입니다(시행령 제109조제1항제1호).

채권자대위(빚을 받을 사람이 채무자 대신 채무자의 권리를 행사하는 것)로 등기를 신청하는 경우, 채권자대위자가 납세의무자 대신 부동산 등기의 등록면허세를 신고납부할 수 있습니다. 이때 납부확인서를 받을 수 있고, 지방자치단체의 장은 납세의무자에게 그 사실을 바로 알려야 합니다(지방세법 제30조제5항·제6항).

틀린 선지

• 취득가액 50만원 토지의 소유권이전등기는 등록면허세 납세의무 없음: 50만원 이하는 취득세 면세점(지방세법 제17조)에 해당해 취득세가 없는 대신, 그 등기는 등록면허세 과세대상이 됩니다(지방세법 제23조제1호라목).
• 납세지는 소유자의 주소지: 부동산 등기의 납세지는 부동산 소재지입니다(지방세법 제25조제1항제1호).
• 과세표준은 취득당시의 가액: 원칙은 등록 당시의 가액입니다(지방세법 제27조제1항).
• 임차권 설정등기 세액이 11만2천500원보다 적으면 11만2천500원: 부동산 등기의 최저 세액은 건당 6천원입니다(지방세법 제28조제1항 단서).

다섯 문장을 하나씩 봅니다.

1. 재산세의 '토지'에 주택의 부속토지 포함 → 틀림. 재산세에서 '주택'은 따로 과세대상이고, 토지와 건축물의 범위에서 주택은 빠집니다(지방세법 제104조제3호). 주택 부속토지는 주택으로 과세됩니다.
2. 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없으면 부과하지 않음 → 틀림. 이때는 공부상 소유자가 납세의무자입니다(지방세법 제107조제2항제1호).
3. 소유권 귀속이 분명하지 않아 소유자를 확인할 수 없으면 부과하지 않음 → 틀림. 이때는 사용자가 냅니다(지방세법 제107조제3항).
4. 공부상 현황과 사실상 현황이 다를 때 공부상 현황으로 부과하는 경우가 있음 → 옳음. 원칙은 사실상 현황이지만, 허가 없이 다르게 써서 세금이 줄어드는 경우나 일시적으로 다르게 쓰는 경우에는 공부상 현황으로 부과합니다(지방세법 제106조제3항 단서, 시행령 제105조의2).
5. 건축물을 종합합산·별도합산·분리과세대상으로 구분 → 틀림. 이 세 가지 구분은 토지에 대한 것입니다(지방세법 제106조제1항).

틀린 것은 1·2·3·5번 문장, 모두 4개입니다.

틀린 선지

• 1개 / 2개 / 3개 / 5개: 틀린 문장은 정확히 4개입니다(공부상 등재현황 문장만 옳음).

ㄱ~ㅁ을 하나씩 봅니다.

• ㄱ. 취득은 유상 취득만이고 기부는 제외 → 틀림. 취득세의 취득에는 매매·교환·상속·증여·기부 등 유상·무상의 모든 취득이 포함됩니다(지방세법 제6조제1호).
• ㄴ. 조작 설비 등 부대설비를 다른 사람이 설치해도 주체구조부(건물의 뼈대) 취득자가 함께 취득한 것으로 봄 → 옳음(지방세법 제7조제3항).
• ㄷ. 지목을 사실상 변경해 가액이 증가하거나 감소한 경우 취득으로 봄 → 틀림. 가액이 증가한 경우만 취득으로 봅니다(지방세법 제7조제4항).
• ㄹ. 유증은 상속에 포함되지 않음 → 틀림. 피상속인이 상속인에게 한 유증·포괄유증도 상속에 포함되어 상속인 각자가 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조제7항).
• ㅁ. 주택조합의 부대시설·복리시설은 조합원에게 귀속돼도 조합원 취득으로 보지 않음 → 틀림. 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 부속토지)은 조합원이 취득한 것으로 봅니다. 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 부동산만 빠집니다(지방세법 제7조제8항).

옳은 것은 ㄴ 하나입니다.

틀린 선지

• ㄱ, ㅁ / ㄴ, ㅁ / ㄷ, ㄹ / ㄷ, ㄹ, ㅁ: ㄱ·ㄷ·ㄹ·ㅁ은 모두 틀린 설명이므로 이를 포함한 조합은 틀립니다.

공동주택(아파트·연립·다세대)을 고치는 '개수'도 취득세 과세대상이지만, 대수선이 아닌 개수로서 일정 가액 이하 주택에 대한 것은 취득세를 매기지 않습니다(지방세법 제9조제6항).

여기서 '대통령령으로 정하는 가액 이하의 주택'은 개수로 인한 취득 당시 지방세법 제4조에 따른 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택입니다(지방세법 시행령 제12조의2).

기준을 세 가지로 기억하면 됩니다.

1. 시점: 개수로 인한 취득 당시 (최초 취득 당시가 아님)
2. 가격 기준: 시가표준액 (실지거래가액이 아님)
3. 금액: 9억원 이하

틀린 선지

• 개수 이전 최초 취득 당시 시가표준액 6억원 이하: 시점과 금액이 모두 다릅니다.
• 최초 취득 당시 실지거래가액 9억원 이하: 시점과 가격 기준이 다릅니다.
• 개수로 인한 취득 당시 실지거래가액 6억원 이하: 가격 기준과 금액이 다릅니다.
• 인근 유사 주택 거래가액 6억원 이하: 법령 기준이 아닙니다.

취득세는 납세의무자가 스스로 신고하고 납부하는 세금입니다. 신고·납부 기한은 취득 원인에 따라 다릅니다 (지방세법 제20조제1항).

• 매매 등 일반 취득: 취득한 날부터 60일
• 무상취득(상속 제외)·부담부증여: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월
• 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우: 9개월

문제에서 외국에 주소를 둔 상속인이 없다고 했으므로 6개월입니다. 다만 이 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다 (같은 조 제4항).

틀린 선지

• 30일: 취득세 신고·납부 기한으로 정해진 기간이 아닙니다.
• 60일: 매매 같은 유상취득의 기한입니다.
• 3개월: 상속이 아닌 무상취득(증여 등)의 기한입니다.
• 9개월: 외국에 주소를 둔 상속인이 있을 때의 기한입니다.

취득세의 취득시기는 지방세법 시행령 제20조에 정해져 있습니다.

틀린 선지

• 증여는 등기를 마친 날: 상속을 제외한 무상취득(증여 등)은 그 계약일에 취득한 것으로 봅니다 (시행령 제20조제1항). 다만 계약일 전에 먼저 등기했다면 그 등기일이 취득일입니다 (같은 조 제14항). 문제에서 취득일 전 등기는 없다고 했으므로 계약일이 취득일입니다.

나머지는 옳은 설명

• 유상승계취득: 사실상의 잔금지급일이 원칙입니다. 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날입니다 (시행령 제20조제2항).
• 상속: 상속 또는 유증 개시일에 취득한 것으로 봅니다 (시행령 제20조제1항 괄호).
• 건축: 사용승인서를 내주는 날(그 전에 임시사용승인을 받으면 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날입니다 (시행령 제20조제6항).
• 재산분할: 「민법」 제839조의2·제843조에 따른 재산분할로 인한 취득은 등기일 또는 등록일이 취득일입니다 (시행령 제20조제13항).

등록면허세(등록분)는 취득을 원인으로 하지 않는 등기·등록(예: 저당권 설정, 전세권 설정)에 매기는 지방세입니다. 등록을 하려는 자는 등록을 하기 전까지 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부해야 합니다 (지방세법 제30조제1항).

틀린 선지

• 등기권리자 주소지: 부동산 등기의 납세지는 부동산 소재지입니다 (지방세법 제25조제1항제1호).
• 권리를 잃는 자가 납부: 등록면허세의 납세의무자는 등록을 하는 자입니다 (지방세법 제24조제1호).
• 보존 등기 1천분의 20: 소유권 보존 등기의 세율은 부동산 가액의 1천분의 8입니다 (지방세법 제28조제1항제1호가목).
• 신고하지 않으면 납부해도 인정 안 함: 신고를 하지 않았더라도 등록하기 전까지 산출세액을 납부하면 신고하고 납부한 것으로 보고, 무신고·과소신고 가산세를 부과하지 않습니다 (지방세법 제30조제4항).

재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 냅니다 (지방세법 제107조제1항, 제114조). 공유재산은 각자의 지분만큼 지분권자가 내고, 지분 표시가 없으면 지분이 균등한 것으로 봅니다 (제107조제1항제1호).

틀린 선지

• 공부상 소유자가 원칙: 원칙은 사실상 소유자입니다. 공부상 소유자는 매매 등으로 소유권이 바뀌었는데 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없는 경우 등 예외적으로 납세의무를 집니다 (제107조제2항제1호).
• 귀속 불분명 시 공부상 소유자: 소유권 귀속이 분명하지 않아 사실상 소유자를 확인할 수 없으면 그 사용자가 납세의무를 집니다 (제107조제3항).
• 신탁재산은 수탁자: 수탁자 명의로 등기된 신탁재산은 위탁자가 납세의무를 지며, 위탁자가 소유한 것으로 봅니다 (제107조제2항제5호).
• 상속인 전원 연대: 상속등기를 하지 않고 사실상 소유자도 신고하지 않으면 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자가 납세의무를 집니다 (제107조제2항제2호).