공인중개사 2차 조세 총론·종합부동산세·양도소득세 핵심정리

납세의무의 성립시기(세금 낼 의무가 생기는 때)는 세목마다 정해져 있습니다.

• 국세: 국세기본법 제21조 / 지방세: 지방세기본법 제34조

건축물·선박에 대한 지역자원시설세는 재산세처럼 갖고 있는 것에 매기는 세금이라 과세기준일에 성립합니다(지방세기본법 제34조제1항제10호아목). '취득하는 때'는 취득세의 성립시기입니다.

틀린 선지

• 건축물에 대한 지역자원시설세: 취득하는 때 → 과세기준일이 맞습니다.

나머지는 옳은 설명

• 양도소득세(소득세): 과세기간이 끝나는 때 (국세기본법 제21조제2항제1호).
• 종합부동산세: 과세기준일 (국세기본법 제21조제2항제10호).
• 전세권설정등기의 등록면허세: 등기하는 때 (지방세기본법 제34조제1항제2호가목).
• 재산세: 과세기준일 (지방세기본법 제34조제1항제8호).

양도소득세는 팔고 나서 먼저 예정신고(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)를 하고, 다음 해 5월에 확정신고를 합니다. 확정신고로 세금을 낼 때 이미 예정신고 때 계산한 산출세액이 있으면 그만큼 빼고 냅니다(소득세법 제111조제3항). 같은 소득에 두 번 내지 않게 하려는 것입니다.

틀린 선지

• 토지거래허가 전 대금 청산 시 허가일이 속하는 '분기'의 말일부터 2개월: 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조제1항제1호 단서).
• 부담부증여 채무 부분은 양도일이 속하는 '반기'의 말일부터 3개월: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제105조제1항제3호).
• 양도차손이 나면 예정신고를 하지 않음: 양도차익이 없거나 손해가 나도 예정신고를 해야 합니다(제105조제3항).
• 과세표준이 없으면 확정신고를 하지 않음: 과세표준이 없거나 결손이 있어도 확정신고 대상입니다(제110조제2항).

부담부증여(빚을 함께 넘기는 증여)에서 받는 사람이 떠안은 채무액만큼은 판 것(양도)으로 봅니다(소득세법 제88조제1호). 동생 乙이 2억원 빚을 떠안았으므로 10억원 중 2억원 부분이 양도입니다. 양도가액과 취득가액은 둘 다 '채무액 ÷ 증여가액' 비율로 나눕니다(소득세법 시행령 제159조제1항).

1. 양도 비율 = 채무액 2억원 ÷ 증여가액 10억원 = 0.2
2. 양도가액 = 시가 10억원 × 0.2 = 2억원
3. 취득가액 = 실제 취득가액 5억원 × 0.2 = 1억원
4. 양도차익 = 2억원 − 1억원 = 1억원 (자본적지출·양도비는 없다고 가정)

검산: 전체 차익 (10억 − 5억) = 5억원 × 0.2 = 1억원으로 같습니다.

틀린 선지

• 0원: 채무 인수 부분은 양도로 보므로 차익이 생깁니다.
• 2억원: 양도가액만 계산하고 취득가액(1억원)을 빼지 않은 금액입니다.
• 5억원: 증여 전체를 양도로 보고 계산한 금액입니다. 채무 부분(20%)만 양도입니다.

신고기한을 놓쳤더라도 스스로 늦게 신고(기한후신고)하면 무신고가산세를 깎아 줍니다. 1개월 이내면 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%입니다(지방세기본법 제57조제2항제2호).

다만 이것은 스스로 바로잡은 사람에게 주는 혜택이라서, 지방자치단체의 장이 과세표준과 세액을 결정할 것을 미리 알고 기한후신고서를 낸 경우는 감면 대상에서 빠집니다(같은 호 괄호).

틀린 선지

• 결정할 것을 미리 알고 1개월 이내 기한후신고하면 50% 감면: 미리 알고 낸 경우는 감면하지 않습니다.

나머지는 옳은 설명

• 지방세를 감면하는 경우 가산세는 감면대상에 포함하지 않음: 지방세기본법 제52조제3항.
• 부정행위로 무신고하면 무신고납부세액의 40%: 지방세기본법 제53조제2항(일반 무신고는 20%).
• 소유권 소송으로 상속재산이 확정되지 않아 과소신고하면 과소신고가산세 부과 안 함: 지방세기본법 제54조제3항제1호.
• 정당한 사유가 있으면 가산세를 부과하지 않음: 지방세기본법 제57조제1항. 이 선지는 "신청을 하는 경우"라고 적었는데, 제57조제1항 자체는 신청을 조건으로 적지 않고, 감면을 받으려는 사람이 신청하는 절차는 같은 조 제3항에 있습니다. 공단 최종정답에서도 이 선지는 틀린 것으로 보지 않았습니다.

종합부동산세 납부유예는 고령자·장기보유자인 1세대 1주택자가 소득이 적어 세금을 당장 내기 어려울 때 주택을 팔거나 물려줄 때까지 미뤄 주는 제도입니다. 그래서 대상은 주택분 종합부동산세액뿐이고, 신청 기한도 납부기한 만료 3일 전까지입니다(종합부동산세법 제20조의2제1항). 토지분 종합부동산세에는 납부유예 규정이 없습니다.

틀린 선지

• 토지분 종합부동산세 납부유예를 납부기한 만료일까지 신청하면 허가할 수 있음: 토지분은 납부유예 대상이 아니고, 주택분도 신청 기한은 만료 3일 전까지입니다.

나머지는 옳은 설명

• 토지는 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분해 과세: 종합부동산세법 제11조.
• 별도합산 토지 과세표준 = (공시가격 합계 − 80억원) × 공정시장가액비율 100%: 종합부동산세법 제13조제2항, 시행령 제2조의4제2항.
• 신고납부를 원하면 12월 1일~15일에 신고: 종합부동산세법 제16조제3항.
• 주택분 납부유예 신청을 받으면 납부기한 만료일까지 허가 여부 통지: 종합부동산세법 제20조의2제2항.

등기하지 않고 파는 '미등기양도자산'은 비과세·감면을 받지 못하고 70% 세율이 적용됩니다(소득세법 제91조, 제104조). 다만 등기를 하고 싶어도 할 수 없었던 경우 등은 미등기양도에서 빼 줍니다(소득세법 제104조제3항 단서, 시행령 제168조제1항).

• ㄱ. 법원의 결정으로 양도 당시 등기가 불가능한 자산 → 해당(제2호)
• ㄴ. 장기할부조건 취득으로 계약상 양도 당시 등기가 불가능한 자산 → 해당(제1호)
• ㄷ. 도시개발사업이 끝나지 않아 취득등기를 못 하고 파는 토지 → 해당(제6호)
• ㄹ. 건설사업자가 공사대금으로 받은 체비지를 토지구획환지처분공고 후에 양도 → 해당 안 함. 제외되는 것은 환지처분공고 전에 양도하는 경우입니다(제7호). 공고 후에는 등기를 할 수 있기 때문입니다.

따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ입니다.

틀린 선지

• ㄱ, ㄴ: ㄷ도 미등기양도 제외 자산입니다.
• ㄴ, ㄹ / ㄱ, ㄷ, ㄹ / ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ: ㄹ은 '공고 후' 양도라서 제외 자산이 아닙니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 등으로서 임대기간·주택 수·가격·규모 요건을 갖춘 주택은 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 빠집니다(합산배제, 종합부동산세법 제8조제2항제1호). 이 혜택을 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 보유현황을 신고해야 합니다(같은 조 제3항).

틀린 선지

• 신탁주택의 위탁자는 납세의무가 없음: 수탁자 명의 신탁주택은 위탁자가 종합부동산세 납세의무자입니다(종합부동산세법 제7조제2항).
• 합산배제 주택 보유현황 신고기간 10월 16일~10월 31일: 9월 16일~9월 30일입니다(제8조제3항).
• 공익법인등이 공익목적사업에 직접 쓰는 주택만 보유하면 1천분의 50: 이 경우는 개인처럼 일반 누진세율(2주택 이하 세율)을 적용합니다(제9조제2항제1호). 1천분의 50은 3주택 이상 일반 법인의 세율입니다.
• 1천분의 27 세율이 적용되는 법인도 세부담 상한 적용: 법인 단일세율(2.7%·5%)이 적용되는 경우는 세부담 상한을 적용하지 않습니다(제10조 단서).

ㄱ~ㄹ을 하나씩 봅니다.

• ㄱ. 사업소득이 있는 사람이 사업장 소재지를 납세지로 신청하면 국세청장·관할지방국세청장이 납세지로 지정할 수 있음 → 옳음(소득세법 제9조제1항제1호).
• ㄴ. 국외 주택 1개만 가진 사람의 임대소득은 비과세 → 틀림. 1주택자 주택임대소득 비과세에서 기준시가 12억원 초과 주택과 국외 소재 주택은 빠집니다(소득세법 제12조제2호나목).
• ㄷ. 광업재단 대여는 부동산임대업이 아님 → 틀림. 공장재단 또는 광업재단을 대여하는 사업은 부동산임대업에 해당합니다(소득세법 제45조제2항제2호).
• ㄹ. 주거용 건물 임대업을 뺀 부동산임대업의 결손금(손실)은 그 해 종합소득 과세표준 계산 때 공제하지 않음 → 옳음(소득세법 제45조제2항). 상가 임대에서 난 손실로 근로소득 세금을 줄일 수 없다는 뜻입니다. 주거용 건물 임대업 결손금은 공제됩니다(같은 항 단서).

옳은 것은 ㄱ, ㄹ입니다.

틀린 선지

• ㄱ, ㄴ / ㄴ, ㄷ / ㄱ, ㄷ, ㄹ / ㄴ, ㄷ, ㄹ: ㄴ(국외주택 비과세)·ㄷ(광업재단 제외)은 틀린 설명이므로 이를 포함하면 틀립니다.

양도차익을 계산할 때 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등입니다(소득세법 제97조제1항). 양도자산을 취득한 뒤 소유권을 지키려고 쓴 소송비용·화해비용도 자본적지출액에 들어가지만, 그 비용 가운데 그 해 다른 소득(예: 사업소득)의 필요경비로 이미 넣은 금액은 제외합니다(소득세법 시행령 제163조제3항제2호). 같은 비용을 두 번 빼지 못하게 하려는 것입니다.

틀린 선지

• 소송비용 중 '필요경비에 산입된 금액'은 자본적지출액에 해당: 반대로, 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액만 자본적지출액입니다.

나머지는 옳은 설명

• 인도의무를 이행하려고 양도자가 낸 명도비용(점유자를 내보내는 비용)은 양도비: 시행령 제163조제5항제1호라목.
• 약정에 따라 취득원가에 더한 이자상당액은 취득원가에 포함, 지급 지연으로 생긴 추가 이자는 불포함: 시행령 제163조제1항제3호.
• 재건축부담금(양도자에게 사실상 배분될 금액)은 자본적지출액: 시행령 제163조제3항제3호의3.
• 토지 취득 때 산 토지개발채권을 만기 전에 금융기관에 팔아 생긴 매각차손은 양도비: 시행령 제163조제5항제2호.

※ 문제 원문의 '기획재정부령'은 현행 소득세법 시행령에서 '재정경제부령'으로 부처 이름만 바뀌었고, 내용과 정답은 같습니다.

비사업용 토지는 사업에 쓰지 않은 기간이 일정 기준을 넘는 토지로, 일반 토지보다 높은 양도소득세율이 적용됩니다(소득세법 제104조제1항제8호). 소유기간이 5년 이상이면 다음 세 기간에 모두 해당할 때 비사업용 토지가 됩니다(소득세법 시행령 제168조의6제1호).

1. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (ㄱ = 2)
2. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (ㄴ = 1)
3. 토지 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 (ㄷ = 40)

뒤집어 말하면, 사업에 쓰지 않은 기간이 이 셋 가운데 하나라도 넘지 않으면 비사업용 토지가 아닙니다. 기간은 일수로 계산합니다.

틀린 선지

• ㄱ: 2, ㄴ: 1, ㄷ: 30: ㄷ은 30이 아니라 40입니다.
• ㄱ: 3, ㄴ: 2, ㄷ: 30 / ㄱ: 3, ㄴ: 2, ㄷ: 40 / ㄱ: 4, ㄴ: 2, ㄷ: 40: ㄱ은 2, ㄴ은 1입니다.