공인중개사 2차 부동산등기법 핵심정리

등기는 원칙적으로 등기권리자(등기로 이익을 얻는 사람)와 등기의무자(권리를 잃는 사람)가 함께 신청합니다(부동산등기법 제23조제1항). 법에 따로 정한 경우만 혼자(단독) 신청합니다.

유증(유언으로 재산을 주는 것)에 따른 소유권이전등기는 포괄유증이든 특정유증이든 상속과 달리 단독신청 규정이 없어서, 수증자(받는 사람)가 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인이 등기의무자가 되어 공동으로 신청합니다(등기 실무 예규).

틀린 선지

• 이행판결에 의한 등기: 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독신청(제23조제4항).
• 부동산표시의 변경등기: 소유권의 등기명의인이 단독신청(제23조제5항).
• 소유권보존등기의 말소등기: 등기명의인이 단독신청(제23조제2항).
• 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기: 수탁자가 단독신청(제23조제7항).

주등기는 등기기록에 새 순위번호를 붙여 독립적으로 하는 등기이고, 부기등기는 이미 있는 등기에 딸린 번호(예: 1-1)를 붙여 하는 등기입니다.

말소회복등기는 말소된 범위에 따라 달라집니다(부동산등기규칙 제118조).

1. 등기 전체가 말소된 경우: 회복의 등기(주등기)를 한 뒤 말소된 등기와 같은 등기를 다시 합니다.
2. 일부 등기사항만 말소된 경우: 부기로 말소된 사항만 다시 등기합니다.

틀린 선지(모두 부기등기)

• 환매특약의 등기: 부동산등기법 제52조제6호.
• 지상권의 이전등기: 소유권 외의 권리의 이전등기(제52조제2호).
• 공유물 분할금지의 약정등기: 제52조제8호.
• 전세권을 목적으로 하는 저당권의 이전등기: 소유권 외의 권리의 이전등기(제52조제2호).

지역권은 남의 땅(승역지)을 내 땅(요역지)의 편익을 위해 쓰는 권리입니다. 지역권은 사람이 아니라 요역지에 딸린 권리이므로, 승역지 등기기록에는 권리자 대신 '요역지'를 적습니다.

부동산등기법 제70조는 승역지에 지역권설정 등기를 할 때 제48조제1항 제1호부터 제4호(순위번호, 등기목적, 접수연월일·접수번호, 등기원인 및 그 연월일)와 함께 지역권설정의 목적, 범위, 요역지 등을 기록하도록 합니다. 제48조제1항 제5호의 권리자는 빠져 있습니다.

틀린 선지

• 지역권자: 기록하지 않습니다. 요역지 소유자가 바뀌면 지역권도 따라가므로 사람 이름을 적을 필요가 없습니다.

나머지는 기록하는 사항

• 범위: 제70조제2호.
• 요역지: 제70조제3호.
• 지역권설정의 목적: 제70조제1호.
• 등기원인 및 그 연월일: 제48조제1항제4호(제70조가 제1호~제4호를 기록하게 함).

합필(여러 필지를 하나로 합치는 등기)은 등기된 권리가 섞여 복잡해지지 않는 경우에만 허용됩니다. 부동산등기법 제37조제1항은 다음 등기 외의 권리 등기가 있으면 합필할 수 없다고 정합니다.

1. 소유권·지상권·전세권·임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기
2. 합필하려는 모든 토지에 있는 등기원인·연월일·접수번호가 동일한 저당권 등기
3. 모든 토지에 있는 등기사항이 동일한 신탁등기

따라서 ㄱ(지상권), ㄹ(승역지 지역권), ㅁ(모든 토지에 동일한 저당권)은 합필할 수 있습니다.

틀린 선지(합필할 수 없는 것)

• ㄴ. 소유자별 공유지분이 다른 경우: 지적 단계에서 합병 자체를 할 수 없는 사유입니다(공간정보관리법 시행령 제66조제3항제5호). 토지대장 합병이 안 되므로 합필등기도 할 수 없습니다.
• ㄷ. 가등기담보권의 등기: 제37조제1항에 허용된 등기가 아니므로 합필할 수 없습니다(가압류·가처분·가등기 등도 같음).

보기를 하나씩 봅니다.

• ㄱ(틀림): 소유권보존등기는 처음 등기를 여는 것이라 '매매' 같은 등기원인이 없습니다. 그래서 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않습니다(부동산등기법 제64조, 부동산등기규칙 제121조제1항).
• ㄴ(옳음): 공유물분할금지 약정의 변경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제67조제2항).
• ㄷ(틀림): 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명해 보존등기를 신청할 수 있는 것은 건물만 해당합니다(제65조제4호). 토지는 대장상 최초 소유자, 확정판결, 수용으로 증명해야 합니다.
• ㄹ(옳음): 미등기 부동산에 법원 촉탁으로 처분제한 등기(경매개시결정·가압류 등)를 할 때는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 합니다(제66조제1항).

따라서 옳은 것은 ㄴ, ㄹ입니다.

틀린 선지

• ㄱ 또는 ㄷ을 넣은 조합: ㄱ은 보존등기에 원인을 적지 않으므로, ㄷ은 시장 확인이 건물에만 인정되므로 틀립니다.
• ㄹ만 고른 것: ㄴ도 옳으므로 빠지면 안 됩니다.

공유(여러 사람이 한 부동산을 지분으로 나눠 가진 것)에서 각 공유자는 자기 지분을 혼자 처분할 수 있습니다(민법 제263조). 그래서 공유자 중 1인이 자기 지분만 파는 경우, 그 공유자(등기의무자)와 사는 사람(등기권리자)이 함께 자기 지분만의 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조제1항). 다른 공유자의 동의는 필요 없습니다.

틀린 선지

• 공유자 중 1인은 자기 지분만의 소유권이전등기를 신청할 수 없다: 자기 지분은 자유롭게 처분할 수 있으므로 지분이전등기를 신청할 수 있습니다.

나머지는 옳은 설명

• 법인 아닌 사단·재단은 전자신청 불가: 부동산등기규칙 제67조제1항 단서.
• 공유지분을 목적으로 한 지상권설정등기는 불가: 지상권은 땅의 일정 부분을 실제로 쓰는 권리라서 지분(추상적 비율)에는 설정할 수 없습니다(등기실무).
• 외국인은 외국인등록 또는 국내거소신고를 하면 전자신청 가능: 부동산등기규칙 제67조제1항제1호·제2호.
• 지방자치단체가 등기의무자로 방문신청하면 인감증명 불필요: 부동산등기규칙 제60조제3항(국가·지방자치단체는 제출 면제).

가등기(나중에 할 본등기의 순위를 미리 잡아 두는 등기)에 따라 본등기를 하면, 가등기 뒤에 생긴 등기 중 본등기와 부딪치는 것만 등기관이 직권으로 지웁니다(부동산등기법 제92조제1항).

지상권은 땅을 실제로 쓰는 권리(용익권)이므로, 같은 부분을 쓰는 다른 용익권과 부딪칩니다. 그래서 지상권설정 가등기에 따라 본등기를 하면 가등기 뒤 같은 부분에 마쳐진 지상권·지역권·전세권·임차권 설정등기가 직권말소 대상입니다(부동산등기규칙 제148조제1항).

틀린 선지 (직권말소 대상이 아닌 것)

• 저당권설정등기: 돈을 담보하는 권리라 지상권과 함께 있을 수 있습니다(같은 규칙 제148조제2항제4호).
• 체납처분으로 인한 압류등기: 제148조제2항제3호.
• 가압류·가처분 등 처분제한의 등기: 제148조제2항제2호.
• 소유권이전등기 및 소유권이전등기청구권보전 가등기: 소유자가 바뀌어도 지상권은 그대로 유지되므로 말소 대상이 아닙니다(제148조제2항제1호).

「민법」상 조합은 법인도 아니고 대표자 있는 비법인사단(종중·교회 등)도 아니어서 조합 이름으로 등기할 수 없습니다(등기능력 없음). 부동산등기법 제26조는 '법인 아닌 사단·재단'만 그 명의로 등기하게 하므로, 조합 재산은 조합원 전원 명의의 합유 등기로 해야 합니다.

틀린 선지

• 조합의 명의로 조합원이 신청할 수 있다: 조합 명의 등기는 불가능하고, 조합원 전원 이름으로 합유 등기를 합니다.

나머지는 옳은 설명

• 공동상속인 일부가 자기 지분만 상속등기 불가: 상속등기는 상속인 전원을 위해 해야 하므로, 일부 상속인이 자기 몫만 따로 등기할 수는 없습니다(전원 명의로 신청하는 것은 가능).
• 등기원인 발생 후 등기권리자에게 상속이 있으면 상속인이 신청: 부동산등기법 제27조(포괄승계인에 의한 등기신청).
• 소유권을 포기한 자의 단독신청 불가: 포기한 부동산은 국가에 귀속되므로 포기자(등기의무자)와 국가(등기권리자)가 공동으로 신청해야 합니다.
• 전세권 범위를 다른 층·다른 부분으로 완전히 바꾸는 경우: 같은 전세권이 바뀐 것이 아니라 새 목적물이므로 변경등기가 아닌 별개의 전세권설정등기를 해야 합니다.

임차권은 부동산을 실제로 쓰고 차지하는 권리입니다. 공유지분은 물건 전체에 대한 추상적인 몫이어서 특정 부분을 차지해 쓸 수 없으므로, 공유지분만을 목적으로 하는 임차권은 등기할 수 없습니다(등기 실무 선례). 같은 이유로 공유지분에 대한 지상권·전세권 설정등기도 할 수 없습니다.

틀린 선지

• 공유지분에 대한 임차권을 등기할 수 있다: 지분에는 임차권등기를 할 수 없습니다.

나머지는 옳은 설명

• 지하공간 상하 범위를 정한 구분임차권등기 불허: 상하 범위를 정하는 등기는 구분지상권만 법에 근거가 있고, 임차권에는 그런 규정이 없어 허용되지 않습니다.
• 상가건물 임차권등기명령은 결정이 임대인에게 송달된 때 효력: 상가건물 임대차보호법 제6조제3항이 민사집행법 가압류 규정을 준용하고, 대법원규칙(임차권등기명령 절차에 관한 규칙)도 임대인에게 고지(송달)된 때 효력이 생긴다고 정합니다.
• 주택 임대차등기 신청서에 '임차주택을 점유한 날' 기재: 주택임대차보호법 제3조의4제2항(주민등록을 마친 날, 점유한 날, 확정일자 받은 날).
• 상가 임대차등기 신청서에 '사업자등록을 신청한 날' 기재: 상가건물 임대차보호법 제7조제2항(사업자등록 신청일, 점유한 날, 확정일자 받은 날).

신탁에서 수탁자(재산을 맡아 관리하는 사람)가 여러 명이면, 등기관은 신탁재산이 합유(지분을 따로 처분할 수 없는 공동소유)인 뜻을 기록합니다(부동산등기법 제84조제1항). 신탁재산은 신탁 목적에 묶여 있어서, 수탁자 한 사람이 자기 몫을 떼어 팔 수 있는 '공유'로 두면 안 되기 때문입니다.

틀린 선지

• 수탁자가 여러 명이면 신탁재산이 공유인 뜻을 기록: '공유'가 아니라 '합유'입니다.

나머지는 옳은 설명

• 신탁관리인 성명·주소를 기록하면 수익자 성명·주소를 적지 않을 수 있음: 부동산등기법 제81조제2항.
• 수탁자가 같은 여러 신탁을 합병하면 수탁자 단독으로 권리변경등기 신청: 부동산등기법 제84조의2제3호.
• 위탁자와 수익자 합의로 수탁자를 해임하면 신수탁자가 단독으로 권리이전등기 신청: 부동산등기법 제83조제2호(신탁법 제16조제1항 해임).
• 수탁자 변경으로 이전등기를 하면 등기관이 직권으로 신탁원부 변경등기: 부동산등기법 제85조의2제1호.