공인중개사 2차 부동산등기법 개념 정리

핵심 개념

• 등기의 순위와 효력 발생

  같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 등기한 순서에 따릅니다. 같은 구(갑구끼리, 을구끼리)에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 순서를 정합니다. 등기는 신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 보고, 등기관이 등기를 마치면 접수한 때부터 효력이 생깁니다.

  외우는 요령'같은 구는 순위번호, 다른 구는 접수번호', 효력은 '등기 완료 시점이 아니라 접수한 때'입니다.

  출처: 부동산등기법(법무부) · 2026년 기준

• 공동신청과 단독신청

  등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 소유권보존등기와 그 말소등기, 상속·법인합병 같은 포괄승계에 따른 등기, 판결에 의한 등기, 부동산표시나 등기명의인표시의 변경·경정등기, 신탁등기 등은 단독으로 신청합니다.

  외우는 요령상속은 단독, 유증·증여·매매는 원칙적으로 공동이라는 점을 구별하세요.

  출처: 부동산등기법(법무부) · 2026년 기준

• 소유권보존등기 신청인

  미등기 부동산의 소유권보존등기는 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인 등 포괄승계인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람이 신청할 수 있습니다. 건물은 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람도 신청할 수 있습니다.

  외우는 요령시장·군수·구청장 확인에 의한 보존등기는 '건물'만 가능합니다.

  출처: 부동산등기법(법무부) · 2026년 기준

• 부기등기

  주등기에 덧붙여 하는 등기로, 순위는 주등기의 순위를 따르고 같은 주등기에 붙은 부기등기끼리는 등기 순서에 따릅니다. 등기명의인표시의 변경·경정, 소유권 외의 권리의 이전등기, 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리의 등기, 환매특약등기, 권리소멸약정등기, 공유물 분할금지 약정등기 등이 부기로 이루어집니다.

  외우는 요령소유권 '이전'은 주등기, 저당권·전세권 같은 소유권 외 권리의 '이전'은 부기등기입니다.

  출처: 부동산등기법(법무부) · 2026년 기준

• 가등기

  권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려고 하는 등기이며, 시기부·정지조건부 청구권처럼 장래에 확정될 청구권도 대상입니다. 가등기의무자의 승낙이나 법원의 가처분명령이 있으면 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따릅니다.

  외우는 요령본등기의 '순위'는 가등기 때로 올라가지만, 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 생깁니다.

• 등기관의 처분에 대한 이의

  등기관의 결정이나 처분에 이의가 있는 사람은 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있고, 이의신청서는 그 등기관이 속한 등기소에 냅니다. 새로운 사실이나 증거를 근거로 이의할 수 없으며, 이의에는 집행정지의 효력이 없습니다. 등기관은 이의가 이유 없다고 보면 3일 이내에 의견을 붙여 지방법원에 보냅니다.

  외우는 요령'신청서는 등기소에, 판단은 지방법원이', '새 증거 불가, 집행정지 없음'을 함께 외우세요.

  출처: 부동산등기법(법무부) · 2026년 기준

자주 나오는 포인트

• 같은 구는 순위번호, 다른 구는 접수번호로 순위를 정합니다.
• 등기의 효력은 등기를 마친 경우 접수한 때부터 생깁니다.
• 상속·법인합병 등 포괄승계와 판결에 의한 등기는 단독신청입니다.
• 소유권 외의 권리의 이전등기는 부기등기로 합니다.
• 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다.
• 토지의 분할·합병이나 멸실이 있으면 소유권 등기명의인은 1개월 이내에 등기를 신청해야 합니다.

헷갈리는 것 비교: 주등기와 부기등기