공인중개사 2차 · 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 과목
공인중개사 2차 지방세 (취득세·등록면허세·재산세) 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 부동산과 관련된 지방세인 취득세, 등록면허세, 재산세를 배웁니다. 부동산을 얻을 때 내는 취득세의 취득 시기와 세율, 신고납부 기한을 먼저 보고, 취득이 아닌 등기에 붙는 등록면허세, 그리고 해마다 보유하고 있는 부동산에 매기는 재산세의 납세의무자, 과세기준일, 납기를 차례로 정리합니다.
취득세의 취득 시기는 유상승계는 사실상의 잔금지급일, 무상취득은 계약일, 상속은 상속개시일이 원칙이며, 그보다 먼저 등기했다면 등기일에 취득한 것으로 봅니다. 표준세율은 상속 농지 2.3%, 상속 그 밖의 부동산 2.8%, 상속 외 무상취득 3.5%, 원시취득 2.8%, 그 밖의 유상취득은 농지 3%, 농지 외 4%이고, 유상거래 주택은 취득당시가액 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%입니다. 취득가액이 50만원 이하이면 취득세를 부과하지 않습니다.
취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부하고, 상속 외 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 등록면허세는 소유권보존등기가 부동산 가액의 0.8% 등입니다. 재산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자가 내며, 토지는 9월, 건축물은 7월, 주택은 세액의 절반씩 7월과 9월에 냅니다.
핵심 개념
취득의 시기
유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보고, 이를 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날로 봅니다. 무상취득은 계약일, 상속·유증은 개시일, 건축물을 지은 경우는 사용승인서 내주는 날 등이 기준입니다. 이 날보다 먼저 등기했다면 등기일에 취득한 것으로 봅니다.
외우는 요령'유상은 잔금일, 무상은 계약일, 상속은 개시일, 먼저 등기하면 등기일'로 외우세요.
출처: 지방세법 시행령(행정안전부) · 2026년 기준
취득세 표준세율
상속으로 취득하면 농지 1천분의 23, 농지 외 1천분의 28입니다. 상속 외 무상취득은 1천분의 35, 원시취득은 1천분의 28, 공유물 분할은 1천분의 23입니다. 그 밖의 원인(매매 등)은 농지 1천분의 30, 농지 외 1천분의 40이며, 유상거래로 주택을 사면 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30입니다.
외우는 요령상속 2.8(농지 2.3), 증여 3.5, 신축 2.8, 매매 4(농지 3), 주택 매매 1~3%입니다.
출처: 지방세법(행정안전부) · 2026년 기준
취득세 신고납부와 면세점
취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부합니다. 상속을 제외한 무상취득과 부담부 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 이내입니다. 취득가액이 50만원 이하이면 취득세를 부과하지 않습니다.
외우는 요령'매매 60일, 증여 3개월, 상속 6개월(해외 9개월), 면세점 50만원'입니다.
출처: 지방세법(행정안전부) · 2026년 기준
등록면허세(부동산 등기)
재산권 등을 등기하거나 등록할 때 내는 세금입니다. 부동산 등기의 세율은 소유권보존등기가 부동산 가액의 1천분의 8이고, 정해진 세율이 없는 그 밖의 등기는 건당 6천원입니다.
외우는 요령소유권보존등기 0.8%, 그 밖의 등기는 건당 6천원을 먼저 기억하세요.
출처: 지방세법(행정안전부) · 2026년 기준
재산세 납세의무자와 과세기준일
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 이날 현재 재산을 사실상 소유한 사람이 납세의무자입니다. 공유재산은 지분권자가 지분만큼(지분 표시가 없으면 균등하게) 냅니다. 주택의 건물과 부속토지 소유자가 다르면 시가표준액 비율로 나누어 각자 냅니다.
외우는 요령6월 1일 기준이므로 6월 1일에 잔금을 치르면 산 사람이 재산세를 냅니다.
출처: 지방세법(행정안전부) · 2026년 기준
재산세 납기와 세율
토지는 매년 9월 16일부터 30일까지, 건축물은 7월 16일부터 31일까지 냅니다. 주택은 세액의 2분의 1씩 7월과 9월에 나누어 내지만, 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 낼 수 있습니다. 건축물의 표준세율은 골프장·고급오락장용 1천분의 40, 그 밖의 건축물 1천분의 2.5 등입니다. 세액이 250만원을 넘으면 분할납부할 수 있습니다.
외우는 요령'건축물 7월, 토지 9월, 주택은 반반'으로 외우세요.
출처: 지방세법(행정안전부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 유상승계취득의 취득 시기는 사실상의 잔금지급일이고, 그 전에 등기하면 등기일입니다.
- 취득세 신고납부 기한(60일, 무상 3개월, 상속 6개월)을 구별합니다.
- 취득가액 50만원 이하는 취득세를 부과하지 않습니다.
- 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
- 재산세 납기는 토지 9월, 건축물 7월, 주택은 7월과 9월에 절반씩입니다.
- 재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 분할납부할 수 있습니다.
헷갈리는 것 비교: 취득세 표준세율(부동산)
| 취득 원인 | 세율 |
|---|---|
| 상속(농지) | 1천분의 23 |
| 상속(농지 외) | 1천분의 28 |
| 상속 외 무상취득(증여 등) | 1천분의 35 |
| 원시취득(신축 등) | 1천분의 28 |
| 그 밖의 유상취득(농지) | 1천분의 30 |
| 그 밖의 유상취득(농지 외) | 1천분의 40 |
| 유상거래 주택 | 1천분의 10~30(가액에 따라) |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 지방세법상 다음 ( )에 들어갈 기간은? 상속으로 취득세 과세물건을 취득한 자(외국에 주소를 둔 상속인은 없다)는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 ( ) 이내에 그 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.
- ① 30일
- ② 60일
- ③ 3개월
- ④ 6개월
- ⑤ 9개월
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 6개월
핵심: 취득세 신고: 일반 60일, 증여 3개월, 상속 6개월(외국 주소 9개월)
취득세는 납세의무자가 스스로 신고하고 납부하는 세금입니다. 신고·납부 기한은 취득 원인에 따라 다릅니다 (지방세법 제20조제1항).
- 매매 등 일반 취득: 취득한 날부터 60일
- 무상취득(상속 제외)·부담부증여: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
- 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월
- 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우: 9개월
문제에서 외국에 주소를 둔 상속인이 없다고 했으므로 6개월입니다. 다만 이 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다 (같은 조 제4항).
틀린 선지
- 30일: 취득세 신고·납부 기한으로 정해진 기간이 아닙니다.
- 60일: 매매 같은 유상취득의 기한입니다.
- 3개월: 상속이 아닌 무상취득(증여 등)의 기한입니다.
- 9개월: 외국에 주소를 둔 상속인이 있을 때의 기한입니다.
문제 2. 지방세법령상 취득세의 취득시기에 관한 설명으로 틀린 것은? (취득일 전에 등기·등록한 경우는 없다)
- ① 유상승계취득의 경우에는 원칙적으로 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다.
- ② 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일에 취득한 것으로 본다.
- ③ 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
- ④ 증여로 인한 취득의 경우에는 그 부동산의 소유권이전등기를 마친 날을 취득일로 본다.
- ⑤ 「민법」에 따른 이혼 시 재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일을 취득일로 본다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 증여로 인한 취득의 경우에는 그 부동산의 소유권이전등기를 마친 날을 취득일로 본다.
핵심: 무상취득(증여)은 계약일, 상속은 상속개시일, 재산분할은 등기일
취득세의 취득시기는 지방세법 시행령 제20조에 정해져 있습니다.
틀린 선지
- 증여는 등기를 마친 날: 상속을 제외한 무상취득(증여 등)은 그 계약일에 취득한 것으로 봅니다 (시행령 제20조제1항). 다만 계약일 전에 먼저 등기했다면 그 등기일이 취득일입니다 (같은 조 제14항). 문제에서 취득일 전 등기는 없다고 했으므로 계약일이 취득일입니다.
나머지는 옳은 설명
- 유상승계취득: 사실상의 잔금지급일이 원칙입니다. 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날입니다 (시행령 제20조제2항).
- 상속: 상속 또는 유증 개시일에 취득한 것으로 봅니다 (시행령 제20조제1항 괄호).
- 건축: 사용승인서를 내주는 날(그 전에 임시사용승인을 받으면 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날입니다 (시행령 제20조제6항).
- 재산분할: 「민법」 제839조의2·제843조에 따른 재산분할로 인한 취득은 등기일 또는 등록일이 취득일입니다 (시행령 제20조제13항).
문제 3. 지방세법상 등록에 대한 등록면허세에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 부동산 등기에 대한 등록면허세의 납세지는 등기권리자의 주소지이다.
- ② 등록을 하려는 자는 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하여야 한다.
- ③ 등록면허세는 등록을 하는 자가 아니라 그 등록으로 권리를 잃는 자가 납부할 의무를 진다.
- ④ 부동산 소유권의 보존 등기에 대한 등록면허세 세율은 부동산 가액의 1천분의 20이다.
- ⑤ 신고를 하지 않은 경우에는 등록을 하기 전까지 산출세액을 모두 납부하였더라도 신고하고 납부한 것으로 보지 않는다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 등록을 하려는 자는 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하여야 한다.
핵심: 등록면허세는 등록하기 전까지 신고·납부, 납세지는 부동산 소재지
등록면허세(등록분)는 취득을 원인으로 하지 않는 등기·등록(예: 저당권 설정, 전세권 설정)에 매기는 지방세입니다. 등록을 하려는 자는 등록을 하기 전까지 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부해야 합니다 (지방세법 제30조제1항).
틀린 선지
- 등기권리자 주소지: 부동산 등기의 납세지는 부동산 소재지입니다 (지방세법 제25조제1항제1호).
- 권리를 잃는 자가 납부: 등록면허세의 납세의무자는 등록을 하는 자입니다 (지방세법 제24조제1호).
- 보존 등기 1천분의 20: 소유권 보존 등기의 세율은 부동산 가액의 1천분의 8입니다 (지방세법 제28조제1항제1호가목).
- 신고하지 않으면 납부해도 인정 안 함: 신고를 하지 않았더라도 등록하기 전까지 산출세액을 납부하면 신고하고 납부한 것으로 보고, 무신고·과소신고 가산세를 부과하지 않습니다 (지방세법 제30조제4항).