공인중개사 2차 · 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 과목
공인중개사 2차 조세 총론·종합부동산세·양도소득세 개념 정리
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개요
이 단원에서는 국세 가운데 부동산과 관련된 내용을 배웁니다. 먼저 모든 세금에 공통으로 적용되는 납세의무의 성립·확정·소멸을 정리하고, 이어서 고가 부동산을 가진 사람에게 매기는 종합부동산세, 부동산을 팔아 생긴 이익에 매기는 양도소득세의 양도 시기, 비과세, 세율, 신고를 차례로 살펴봅니다.
납세의무는 소득세는 과세기간이 끝나는 때, 종합부동산세는 과세기준일에 성립합니다. 소득세는 납세의무자가 신고할 때 확정되고, 종합부동산세는 정부가 결정할 때 확정되지만 납세의무자가 신고하면 신고할 때 확정됩니다. 국세의 부과제척기간은 원칙적으로 5년, 무신고는 7년, 부정행위는 10년이고, 징수권의 소멸시효는 5억원 이상은 10년, 그 밖에는 5년입니다.
종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이며, 관할세무서장이 12월 1일부터 15일까지 부과·징수합니다. 주택분은 공시가격 합계에서 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원을 공제합니다. 양도소득세의 양도·취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세되지만 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다. 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 합니다.
핵심 개념
납세의무의 성립과 확정
소득세는 과세기간이 끝나는 때, 상속세는 상속이 개시되는 때, 증여세는 증여로 재산을 취득하는 때, 종합부동산세는 과세기준일에 납세의무가 성립합니다. 소득세는 납세의무자가 신고했을 때 확정되고, 종합부동산세는 정부가 결정하는 때 확정되지만 납세의무자가 신고하는 경우에는 신고했을 때 확정됩니다.
외우는 요령종합부동산세는 원칙이 '정부 결정', 예외로 '신고 선택'이 가능하다는 점이 단골 문제입니다.
출처: 국세기본법(재정경제부) · 2026년 기준
부과제척기간과 징수권 소멸시효
국세를 부과할 수 있는 기간은 부과할 수 있는 날부터 원칙적으로 5년입니다. 법정신고기한까지 신고서를 내지 않으면 7년, 사기 등 부정행위로 세금을 포탈하면 10년입니다. 국세징수권은 행사할 수 있는 때부터 5억원 이상의 국세는 10년, 그 밖의 국세는 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다.
외우는 요령제척기간은 '5·7·10년', 소멸시효는 '5억 이상 10년, 미만 5년'입니다.
출처: 국세기본법(재정경제부) · 2026년 기준
종합부동산세 과세기준일과 납기
종합부동산세의 과세기준일은 재산세 과세기준일과 같은 매년 6월 1일입니다. 관할세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수하며, 납부고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급합니다. 신고납부를 원하면 같은 기간에 신고할 수 있고, 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다.
외우는 요령'6월 1일 기준, 12월 1~15일 납부, 250만원 초과 분납 6개월'입니다. 재산세 분할납부(3개월)와 구별하세요.
출처: 종합부동산세법(재정경제부) · 2026년 기준
종합부동산세 공제액
주택분 과세표준은 납세의무자별 주택 공시가격 합계에서 9억원(1세대 1주택자는 12억원, 일정한 법인은 0원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 토지는 종합합산과세대상이 5억원, 별도합산과세대상이 80억원을 공제합니다. 분리과세대상 토지는 종합부동산세 대상이 아닙니다.
외우는 요령'주택 9억(1주택자 12억), 종합합산 5억, 별도합산 80억'으로 외우세요.
출처: 종합부동산세법(재정경제부) · 2026년 기준
양도·취득의 시기
양도소득세에서 자산의 양도 시기와 취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일, 자기가 건설한 건축물은 사용승인서 교부일, 상속은 상속개시일, 증여는 증여를 받은 날입니다.
외우는 요령'원칙은 대금 청산일, 먼저 등기하면 등기접수일'입니다.
출처: 소득세법·시행령(재정경제부) · 2026년 기준
1세대 1주택 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이면 그 주택과 딸린 토지의 양도소득은 비과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 다만 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세에서 빠집니다.
외우는 요령'2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가), 12억원 초과 고가주택 제외'입니다.
출처: 소득세법·시행령(재정경제부) · 2026년 기준
양도소득세 세율과 신고
토지·건물을 1년 미만 보유하고 팔면 50%(주택·조합원입주권·분양권은 70%), 1년 이상 2년 미만이면 40%(주택 등은 60%)이고, 미등기양도자산은 70%입니다. 토지·건물은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 합니다. 양도소득 기본공제는 연 250만원이며 미등기양도자산은 받을 수 없습니다.
외우는 요령미등기 양도는 '70% 세율, 기본공제 없음'으로 불이익이 큽니다.
출처: 소득세법(재정경제부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 종합부동산세 납세의무는 과세기준일(6월 1일)에 성립합니다.
- 부과제척기간(원칙 5년, 무신고 7년, 부정행위 10년)을 묻습니다.
- 종합부동산세 공제액(주택 9억, 1세대 1주택자 12억, 종합합산 5억, 별도합산 80억)이 자주 나옵니다.
- 양도·취득 시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 그 전에 등기하면 등기접수일입니다.
- 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유가 요건이고, 12억원 초과 고가주택은 제외됩니다.
- 토지·건물 양도 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
헷갈리는 것 비교: 재산세와 종합부동산세
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 과세기준일 | 6월 1일 | 6월 1일 |
| 납기 | 토지 9월, 건축물 7월, 주택 7월·9월 반씩 | 12월 1일~15일 |
| 나누어 내기 | 250만원 초과 시 3개월 이내 분할납부 | 250만원 초과 시 6개월 이내 분납 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 종합부동산세법상 종합부동산세에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 종합부동산세의 과세기준일은 매년 1월 1일이다.
- ② 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수한다.
- ③ 주택분 과세표준을 계산할 때 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계액에서 9억원을 공제한다.
- ④ 종합합산과세대상 토지는 국내 소재 해당 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자가 납세의무를 진다.
- ⑤ 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우에만 분납할 수 있다.
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정답: ② 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수한다.
핵심: 종부세: 과세기준일 6월 1일, 납부기간 12월 1~15일, 1세대1주택 12억 공제
종합부동산세는 재산세 과세대상 중 주택과 일부 토지를 많이 가진 사람에게 국가가 매기는 국세입니다. 관할세무서장은 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수합니다 (종합부동산세법 제16조제1항). 신고납부를 원하는 사람도 같은 기간에 신고할 수 있습니다 (같은 조 제3항).
틀린 선지
- 과세기준일 1월 1일: 종합부동산세의 과세기준일은 재산세 과세기준일과 같은 매년 6월 1일입니다 (종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조).
- 1세대 1주택자 9억원 공제: 1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다. 9억원은 그 밖의 개인 등에게 적용됩니다 (종합부동산세법 제8조제1항).
- 종합합산 토지 80억원 초과: 종합합산과세대상 토지는 공시가격 합계액이 5억원을 초과하면 납세의무가 있습니다. 80억원은 별도합산과세대상 토지의 기준입니다 (종합부동산세법 제12조제1항).
- 500만원 초과 시 분납: 납부할 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다 (종합부동산세법 제20조).
문제 2. 소득세법상 거주자가 국내 자산을 양도한 경우 양도소득세 과세대상이 아닌 것은?
- ① 토지
- ② 지상권
- ③ 전세권
- ④ 등기된 부동산임차권
- ⑤ 지역권
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정답: ⑤ 지역권
핵심: 지상권·전세권·등기된 임차권은 과세, 지역권은 과세대상 아님
양도소득세 과세대상은 소득세법 제94조제1항에 열거된 자산만 해당합니다. 부동산 관련 자산은 다음과 같습니다.
- 토지·건물 (제94조제1항제1호)
- 부동산에 관한 권리 (제94조제1항제2호)
- 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권·조합원입주권 등)
- 지상권
- 전세권과 등기된 부동산임차권
틀린 선지
- 지역권: 지역권(다른 사람 토지를 통행 등 내 토지의 편익을 위해 쓰는 권리)은 제94조에 열거되어 있지 않으므로 양도소득세 과세대상이 아닙니다.
나머지는 과세대상
- 토지: 제94조제1항제1호.
- 지상권: 제94조제1항제2호나목.
- 전세권, 등기된 부동산임차권: 제94조제1항제2호다목. 임차권은 등기된 것만 과세대상이라는 점에 주의합니다.
문제 3. 소득세법령상 양도소득세의 양도 또는 취득의 시기에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
- ② 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다.
- ③ 상속에 의하여 취득한 자산은 그 상속이 개시된 날을 취득시기로 한다.
- ④ 「민법」 제245조제1항에 따라 점유로 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 소유권이전등기 접수일을 취득시기로 한다.
- ⑤ 「도시개발법」에 따른 환지처분으로 취득한 토지(권리면적의 증감 없음)의 취득시기는 환지 전 토지의 취득일로 한다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 「민법」 제245조제1항에 따라 점유로 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 소유권이전등기 접수일을 취득시기로 한다.
핵심: 양도세 시기는 대금청산일 원칙, 점유취득시효는 점유 개시일
양도차익을 계산할 때 취득·양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다 (소득세법 제98조). 예외는 소득세법 시행령 제162조제1항에 정해져 있습니다.
틀린 선지
- 점유취득은 등기접수일: 「민법」 제245조제1항(20년간 소유 의사로 평온·공연하게 점유)에 따라 소유권을 취득하는 경우 양도소득세의 취득시기는 그 부동산의 점유를 개시한 날입니다 (시행령 제162조제1항제6호). 참고로 취득세에서는 점유로 인한 취득의 취득일을 등기일로 보므로(지방세법 시행령 제20조제12항) 두 세금을 헷갈리지 않도록 합니다.
나머지는 옳은 설명
- 대금 청산일 원칙: 소득세법 제98조.
- 대금 청산 전 등기: 등기접수일 (시행령 제162조제1항제2호).
- 상속: 상속이 개시된 날 (시행령 제162조제1항제5호). 증여는 증여를 받은 날입니다.
- 환지 토지: 환지 전 토지의 취득일. 다만 권리면적보다 늘거나 줄어든 면적은 환지처분 공고일 다음 날입니다 (시행령 제162조제1항제9호).