공인중개사 1차 기출 유형 문제 풀이와 해설

감정평가 3방식과 결과의 이름입니다.

• 원가법 → 적산가액 (임대료는 적산법 → 적산임료)
• 거래사례비교법 → 비준가액 (임대료는 임대사례비교법 → 비준임료)
• 수익환원법 → 수익가액 (임대료는 수익분석법 → 수익임료)

틀린 선지

• 비준가액: 거래사례비교법으로 구한 가액입니다.
• 수익가액: 수익환원법으로 구한 가액입니다.
• 적산임료: 적산법으로 구한 임대료입니다. 가액이 아닙니다.
• 시장가치: 감정평가의 기준이 되는 가치 개념입니다. 원가법으로 구한 가액의 이름이 아닙니다.

쌍무계약에서 한쪽 채무가 양쪽 모두의 책임 없는 사유로 이행불능이 되면, 그 채무자는 상대방의 이행(대금)도 청구하지 못합니다(민법 제537조, 채무자위험부담주의).

건물을 넘겨줄 채무자는 매도인이므로 매도인이 위험을 지고 대금을 받지 못합니다. 이미 받은 돈이 있으면 부당이득으로 돌려줘야 합니다.

틀린 선지

• 대금 전액 청구 가능: 쌍방 책임 없는 이행불능에서는 채무자위험부담주의에 따라 대금을 청구하지 못합니다(민법 제537조).
• 손해배상 청구: 매도인에게 책임(귀책사유)이 없으므로 채무불이행 손해배상 책임이 없습니다.
• 계약금 반환 불가: 대금 채무가 소멸하므로 이미 낸 돈은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.
• 대금 절반 청구: 법이 정한 효과가 아닙니다.

가격공시 주체 정리

• 표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격 → 국토교통부장관
• 개별공시지가·개별주택가격 → 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)

'표준'과 '공동'은 장관, '개별'은 시장·군수·구청장으로 기억하면 쉽습니다.

틀린 선지

• 국토교통부장관: 표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격을 공시합니다. 개별공시지가는 아닙니다.
• 시·도지사: 개별공시지가의 결정·공시 주체가 아닙니다.
• 한국부동산원장: 조사·산정 업무를 맡을 수 있지만 결정·공시 주체가 아닙니다.
• 기획재정부장관: 가격공시 업무와 관계가 없습니다.

상대방과 짜고 한 거짓 의사표시(통정허위표시)는 무효입니다(민법 제108조 제1항). 다만 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항).

丙은 사정을 몰랐으므로 선의의 제3자이고, 甲은 丙에게 매매가 무효라고 주장할 수 없습니다. 판례상 제3자는 선의면 되고 무과실까지는 필요 없습니다.

틀린 선지

• 丙에게도 무효 주장 가능: 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(민법 제108조 제2항).
• 丙에게 과실이 있으면 대항 가능: 판례는 제3자가 선의이기만 하면 보호하고, 과실이 없을 것까지 요구하지 않습니다.
• 취소할 수 있는 행위: 통정허위표시는 처음부터 무효입니다. 취소의 대상이 아닙니다.
• 매매는 유효: 서로 짜고 한 거짓 의사표시는 무효입니다.

수요의 변화(곡선 자체의 이동)는 가격 이외의 요인 때문에 생깁니다. 정상재는 소득이 늘면 수요도 늘어 수요곡선이 오른쪽으로 이동합니다.

자기 가격의 변화는 수요량의 변화로, 곡선 위에서 점만 움직입니다.

틀린 선지

• 해당 아파트 가격 하락: 자기 가격이 바뀌면 수요곡선 위에서 점이 움직일 뿐(수요량의 변화) 곡선 자체는 이동하지 않습니다.
• 대체재 가격 하락: 대체재가 싸지면 그쪽으로 수요가 옮겨 가 아파트 수요곡선은 왼쪽으로 이동합니다.
• 대출금리 인상: 돈 빌리는 부담이 커져 수요가 줄어듭니다(왼쪽 이동).
• 건축비 하락: 공급 쪽 요인이므로 공급곡선이 이동합니다.

대리권 없이 한 계약(무권대리)은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 본인이 추인하면 다른 의사표시가 없는 한 계약 때로 소급하여 효력이 생깁니다. 다만 제3자의 권리를 해치지 못합니다(민법 제133조).

틀린 선지

• 추인한 때부터 효력: 무권대리의 추인은 원칙적으로 소급효가 있습니다(민법 제133조).
• 丙의 동의 필요: 추인은 본인의 일방적 의사표시로 하며 상대방의 동의가 필요 없습니다.
• 乙이 당사자: 추인하면 본인 甲이 계약 당사자로서 효력을 받습니다.
• 추인해도 무효: 무권대리 행위는 본인의 추인으로 효력이 생깁니다.

내부수익률(IRR)은 순현가를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율입니다.

• 내부수익률 ≥ 요구수익률 → 투자 타당
• 순현가(NPV) ≥ 0 → 투자 타당

틀린 선지

• 요구수익률: 투자자가 최소한 받아야 한다고 생각하는 수익률입니다. 내부수익률과 비교하는 기준입니다.
• 기대수익률: 예상 수익률들을 확률로 가중평균한 값입니다.
• 자본환원율: 순영업소득을 부동산 가치로 나눈 비율입니다.
• 실현수익률: 투자가 끝난 뒤 실제로 얻은 수익률입니다.

민법 제366조 법정지상권의 요건

1. 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있을 것
2. 그때 토지와 건물이 같은 사람의 소유일 것
3. 토지나 건물에 저당권이 설정될 것
4. 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

판례상 건물은 등기되지 않은 건물이어도 됩니다.

틀린 선지

• 소유자가 달랐다: 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람의 소유여야 합니다.
• 건물이 등기됨: 판례는 건물이 등기되지 않았어도 법정지상권을 인정합니다.
• 건물이 없었다: 저당권 설정 당시 건물이 있어야 합니다.
• 저당권자 승낙: 법정지상권은 법률에 따라 생기며 저당권자의 승낙이 필요 없습니다.

효율적 시장은 가격에 반영된 정보의 범위로 나눕니다.

• 약성: 과거의 정보만 반영 → 기술적 분석으로는 초과이윤 불가
• 준강성: 과거 + 공표된 모든 정보 반영 → 기본적 분석으로도 초과이윤 불가
• 강성: 공표된 정보 + 공표되지 않은 정보까지 반영 → 어떤 정보로도 초과이윤 불가

틀린 선지

• 강성 효율적 시장: 공표된 정보에 더해 공표되지 않은 정보까지 모두 반영된 시장입니다.
• 약성 효율적 시장: 과거의 정보만 반영된 시장으로, 공표된 새 정보로는 초과이윤을 얻을 수 있습니다.
• 할당 효율적 시장: 자원이 효율적으로 배분되어 투자 수익률이 같아진 시장을 말하는 별개의 개념입니다.
• 불완전경쟁 시장: 정보 반영 정도로 나누는 효율적 시장의 분류가 아닙니다.

유치권은 남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다. 계약 없이 법률에 따라 생기며(법정담보물권), 점유를 잃으면 소멸합니다(민법 제328조).

틀린 선지

• 등기해야 성립: 유치권은 법정담보물권으로, 등기가 아니라 점유가 성립·존속 요건입니다.
• 경매 불가: 유치권자는 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있습니다(민법 제322조 제1항).
• 설정계약 필요: 유치권은 법률의 요건을 갖추면 당연히 생기는 법정담보물권입니다.
• 부동산에는 불가: 유치권은 동산뿐 아니라 부동산에도 성립합니다.