공인중개사 1차 부동산정책론 (토지·주택·조세정책) 핵심정리

시장실패는 시장에 맡겨 두면 자원이 효율적으로 배분되지 않는 상태입니다. 원인으로는 외부효과(제3자에게 대가 없이 이익·손해를 줌), 공공재, 독과점(불완전경쟁), 정보의 비대칭이 있습니다. 이때 정부가 개입할 근거가 생깁니다.

틀린 선지

• 정보의 대칭성: 정보가 고르게 퍼진 상태는 시장이 잘 돌아가는 조건입니다. 시장실패의 원인은 정보의 *비대칭*입니다.
• 완전경쟁: 완전경쟁은 시장이 효율적으로 작동하는 조건입니다.
• 자유로운 진입·퇴거: 완전경쟁시장의 조건이지 시장실패의 원인이 아닙니다.
• 동질적인 상품: 완전경쟁시장의 조건입니다.

임대료가 균형보다 낮게 묶이면

1. 싸졌으니 빌리려는 사람(수요량)은 늘고
2. 수익이 줄었으니 빌려주려는 공급량은 줄어
3. 수요량 > 공급량, 즉 초과수요(물량 부족)가 생깁니다.

틀린 선지

• 초과공급: 임대료가 균형보다 높게 유지될 때 생기는 현상입니다. 상한이 균형보다 낮으면 반대로 물량이 부족해집니다.
• 변화 없음: 상한이 균형보다 낮으면 실제로 구속력이 있어 시장이 변합니다.
• 임대료 상승: 상한 때문에 합법적 임대료는 균형보다 낮게 묶입니다.
• 공급량 증가: 임대료가 낮아지면 공급자는 공급량을 줄입니다.

세금은 가격 변화에 덜 민감한(탄력성이 작은) 쪽이 더 많이 떠안습니다.

1. 임차인(수요자) 부담 비율 = 공급 탄력성 ÷ (수요 탄력성 + 공급 탄력성) = 1.5 ÷ 2.0 = 75%
2. 임대인(공급자) 부담 비율 = 수요 탄력성 ÷ 합계 = 0.5 ÷ 2.0 = 25%
3. 검산: 75% + 25% = 100%. 수요가 덜 탄력적이므로 임차인이 더 많이 냅니다.

틀린 선지

• 임대인 75%: 탄력성이 *큰* 쪽이 더 많이 낸다고 거꾸로 본 것입니다.
• 절반씩: 두 탄력성이 같을 때만 절반씩입니다.
• 임차인 전부: 수요가 완전비탄력적(탄력성 0)일 때의 결과입니다.
• 임대인 전부: 공급이 완전비탄력적(탄력성 0)일 때의 결과입니다.

개발권양도제(TDR)는 문화재 주변이나 보전지역처럼 개발을 막아 놓은 땅의 소유자에게 개발권을 주고, 그 개발권을 다른 지역 토지소유자에게 팔아 손실을 보상받게 하는 제도입니다. 정부가 직접 돈을 들이지 않고 규제로 인한 손실을 시장에서 메워 주는 방식입니다.

틀린 선지

• 토지은행제도: 공공이 미리 토지를 사서 쌓아 두었다가 필요할 때 공급하는 제도입니다.
• 개발부담금제: 개발사업으로 생긴 개발이익의 일부를 거두는 제도입니다.
• 용도지역제: 토지의 용도를 정해 이용을 규제하는 제도입니다.
• 토지거래허가제: 투기 우려 지역의 토지 거래를 허가받게 하는 제도입니다.

직접개입은 정부나 공공기관이 직접 땅을 사고 개발하고 공급하는 등 시장의 수요자·공급자로 나서는 방식입니다. 간접개입은 세금·금융·보조금으로 시장을 움직이는 방식이고, 이용규제는 법으로 토지 이용을 제한하는 방식입니다.

• ㄱ. 토지은행제도: 공공이 직접 토지를 사서 비축하므로 직접개입입니다.
• ㄴ. 공영개발: 공공이 직접 개발하므로 직접개입입니다.
• ㄷ. 종합부동산세: 세금으로 영향을 주므로 간접개입입니다.
• ㄹ. 공공임대주택 공급: 공공이 직접 주택을 공급하므로 직접개입입니다.
• ㅁ. 지역지구제: 토지 이용을 법으로 제한하므로 이용규제입니다.

따라서 직접개입은 ㄱ, ㄴ, ㄹ입니다.