공인중개사 1차 부동산감정평가론 (감정평가·가격공시) 핵심정리

감정평가 3방식과 결과의 이름입니다.

• 원가법 → 적산가액 (임대료는 적산법 → 적산임료)
• 거래사례비교법 → 비준가액 (임대료는 임대사례비교법 → 비준임료)
• 수익환원법 → 수익가액 (임대료는 수익분석법 → 수익임료)

틀린 선지

• 비준가액: 거래사례비교법으로 구한 가액입니다.
• 수익가액: 수익환원법으로 구한 가액입니다.
• 적산임료: 적산법으로 구한 임대료입니다. 가액이 아닙니다.
• 시장가치: 감정평가의 기준이 되는 가치 개념입니다. 원가법으로 구한 가액의 이름이 아닙니다.

가격공시 주체 정리

• 표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격 → 국토교통부장관
• 개별공시지가·개별주택가격 → 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)

'표준'과 '공동'은 장관, '개별'은 시장·군수·구청장으로 기억하면 쉽습니다.

틀린 선지

• 국토교통부장관: 표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격을 공시합니다. 개별공시지가는 아닙니다.
• 시·도지사: 개별공시지가의 결정·공시 주체가 아닙니다.
• 한국부동산원장: 조사·산정 업무를 맡을 수 있지만 결정·공시 주체가 아닙니다.
• 기획재정부장관: 가격공시 업무와 관계가 없습니다.

직접환원법은 1년치 순영업소득(NOI)을 환원율로 나누어 수익가액을 구합니다.

1. 유효총소득 = 5,000만 − (5,000만 × 10%) = 4,500만 원
2. 운영경비 = 4,500만 × 20% = 900만 원
3. 순영업소득 = 4,500만 − 900만 = 3,600만 원
4. 수익가액 = 3,600만 ÷ 0.08 = 4억 5,000만 원

검산: 4억 5,000만 × 8% = 3,600만 원 으로 순영업소득과 같습니다.

틀린 선지

• 4억 3,750만 원: 운영경비를 가능총소득의 20%(1,000만 원)로 잘못 계산했습니다.
• 6억 2,500만 원: 가능총소득을 그대로 환원율로 나누었습니다.
• 5억 6,250만 원: 운영경비를 빼지 않고 유효총소득을 나누었습니다.
• 3억 6,000만 원: 환원율을 10%로 잘못 적용했습니다.

거래사례비교법은 비슷한 거래사례의 가격에 사정보정 → 시점수정 → 지역·개별요인 비교를 차례로 곱해 대상의 가격(비준가액)을 구합니다.

1. 사정보정: 사례가 정상보다 20% 비싸게 거래되었으므로 100/120 을 곱합니다. 6억 × 100/120 = 5억 원
2. 시점수정: 지가가 10% 올랐으므로 1.10 을 곱합니다. 5억 × 1.10 = 5억 5,000만 원
3. 개별요인: 대상이 4% 우세하므로 104/100 을 곱합니다. 5억 5,000만 × 1.04 = 5억 7,200만 원

검산: 5억 7,200만 ÷ 1.04 ÷ 1.10 × 1.20 = 6억 원 으로 사례 가격이 다시 나옵니다.

틀린 선지

• 5억 5,000만 원: 개별요인 보정(4% 우세)을 빠뜨렸습니다.
• 8억 2,368만 원: 사정보정을 거꾸로(× 1.2) 해서 값을 더 올렸습니다.
• 5억 2,800만 원: 4% 우세를 열세(× 0.96)로 잘못 반영했습니다.
• 6억 8,640만 원: 사정보정을 하지 않았습니다.

원가법: 적산가액 = 재조달원가 − 감가수정액

1. 매년 감가액 = 2억 ÷ 50년 = 400만 원
2. 감가누계액 = 400만 × 경과 10년 = 4,000만 원
3. 적산가액 = 2억 − 4,000만 = 1억 6,000만 원
4. 검산: 남은 40년 × 400만 = 1억 6,000만 원으로 같습니다.

틀린 선지

• 1억 8,000만 원: 감가수정액을 2,000만 원으로 잘못 계산했습니다(경과연수 5년으로 본 값).
• 2억 원: 재조달원가 그대로입니다. 감가수정을 하지 않았습니다.
• 1억 2,000만 원: 감가수정액을 8,000만 원으로 잘못 계산했습니다.
• 4,000만 원: 감가수정액(감가누계액)입니다. 적산가액이 아닙니다.

수익가액 = 순영업소득 ÷ 환원율 이므로 환원율은 '가격 대비 순영업소득의 비율'입니다.

• ㄱ. 옳습니다. 환원율 = 순영업소득 ÷ 가격 입니다.
• ㄴ. 옳습니다. 나누는 수(환원율)가 커지면 몫(수익가액)은 작아집니다.
• ㄷ. 옳습니다. 비슷한 거래사례에서 뽑는 시장추출법, 위험 요소를 더해 가는 요소구성법, 자기자본과 대출의 비율로 가중평균하는 투자결합법 등이 있습니다.
• ㄹ. 틀렸습니다. 순영업소득은 유효총소득에서 운영경비를 뺀 값입니다. 부채서비스액(대출 원리금)을 빼면 세전현금흐름이 됩니다.

따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ입니다.