공인중개사 1차 부동산감정평가론 (감정평가·가격공시) 개념 정리

핵심 개념

• 시장가치기준 원칙

  대상물건의 감정평가액은 시장가치를 기준으로 정하는 것이 원칙입니다. 법령에 다른 규정이 있는 경우, 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가 목적이나 대상물건의 특성상 사회통념상 필요한 경우에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있습니다.

  외우는 요령원칙은 시장가치, 예외는 '법령·의뢰인 요청·사회통념상 필요' 세 가지입니다.

  출처: 감정평가에 관한 규칙 제5조(국토교통부) · 2026년 기준

• 원가법(적산가액)

  대상물건을 지금 다시 만드는 데 드는 비용인 재조달원가에서 낡거나 기능이 떨어져 생긴 가치 하락분을 빼는(감가수정) 방법입니다. 이렇게 구한 가액을 적산가액이라고 하며, 주로 건물 평가에 씁니다.

  외우는 요령원가법 = 재조달원가 − 감가수정. '다시 지으면 얼마, 그동안 낡은 만큼 빼기'입니다.

  출처: 감정평가에 관한 규칙(국토교통부) · 2026년 기준

• 거래사례비교법(비준가액)

  대상물건과 비슷한 물건의 거래사례를 골라 사정보정, 시점수정, 지역요인·개별요인 비교 등을 거쳐 값을 구하는 방법입니다. 이렇게 구한 가액을 비준가액이라고 합니다.

  외우는 요령비교방식 = 비준가액. 사례를 고를 때는 위치·물적 유사성, 시점 수정 가능성 등을 따집니다.

  출처: 감정평가에 관한 규칙(국토교통부) · 2026년 기준

• 수익환원법(수익가액)

  대상물건이 앞으로 만들어 낼 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하여 값을 구하는 방법입니다. 이렇게 구한 가액을 수익가액이라고 하며, 직접환원법은 순수익을 환원율로 나누어 구합니다.

  외우는 요령수익가액 = 순영업소득 ÷ 환원율. 환원율이 오르면 가액은 내려갑니다.

  출처: 감정평가에 관한 규칙(국토교통부) · 2026년 기준

• 공시지가기준법

  대상 토지와 비슷한 이용가치를 가진 표준지의 공시지가를 기준으로, 시점수정·지역요인·개별요인 비교 등을 거쳐 토지 값을 구하는 방법입니다. 토지를 감정평가할 때는 이 방법을 적용하는 것이 원칙입니다.

  외우는 요령토지 평가의 원칙은 공시지가기준법, 건물은 원가법이 원칙입니다.

  출처: 감정평가에 관한 규칙(국토교통부) · 2026년 기준

• 가격공시의 주체

  표준지공시지가는 국토교통부장관이 감정평가법인등에 의뢰해 조사·평가하여 공시하고, 표준주택가격과 공동주택가격은 국토교통부장관이 한국부동산원에 의뢰해 조사·산정하여 공시합니다. 개별공시지가와 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 표준 가격을 바탕으로 결정·공시합니다.

  외우는 요령'표준'과 '공동주택'은 장관, '개별'은 시장·군수·구청장입니다.

  출처: 부동산 가격공시에 관한 법률(국토교통부) · 2026년 기준

자주 나오는 포인트

• 감정평가는 시장가치 기준이 원칙이고 시장가치 외의 가치를 쓸 수 있는 예외 사유를 묻습니다.
• 원가법·거래사례비교법·수익환원법과 적산가액·비준가액·수익가액을 짝짓는 문제가 자주 나옵니다.
• 원가법의 감가수정, 수익환원법의 환원율을 이용한 계산 문제가 나옵니다.
• 표준지공시지가·개별공시지가·표준주택·개별주택·공동주택가격의 공시 주체를 구별합니다.
• 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법이 원칙이라는 물건별 평가 방법을 묻습니다.

헷갈리는 것 비교: 감정평가 3방식