공인중개사 1차 · 민법 및 민사특별법 과목
공인중개사 1차 민법총칙 (법률행위) 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 민법총칙 가운데 법률행위를 배웁니다. 사람이 계약처럼 법적인 효과를 원해서 하는 행위를 법률행위라고 하며, 그 행위가 효력이 없거나(무효) 나중에 없앨 수 있는(취소) 경우, 남이 대신하는 대리, 효력을 미래의 일에 걸어 두는 조건과 기한이 차례로 나옵니다.
의사표시에 문제가 있는 경우는 다섯 가지로 정리합니다. 진심이 아닌 줄 알면서 한 비진의표시는 원칙적으로 유효하지만, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었으면 무효입니다. 상대방과 짜고 한 통정허위표시는 무효이지만, 이를 모르고 거래한 선의의 제3자에게는 무효를 주장하지 못합니다. 중요한 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있으나 큰 잘못(중대한 과실)이 있으면 취소하지 못하고, 사기나 강박을 당해 한 의사표시도 취소할 수 있습니다.
무효는 처음부터 효력이 없는 것이고, 취소는 일단 유효하지만 취소하면 처음으로 거슬러 올라가 효력이 없어지는 것입니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 대리권 없이 남을 대신해 한 무권대리는 본인이 추인하면 계약 때로 거슬러 올라가 효력이 생기며, 대리권이 있는 것처럼 보인 경우에는 표현대리로 본인이 책임을 집니다.
조건은 장래에 일어날지 확실하지 않은 일에, 기한은 반드시 오는 일에 효력을 거는 것입니다. 정지조건은 조건이 이루어지면 효력이 생기고, 해제조건은 조건이 이루어지면 효력을 잃습니다. 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정됩니다.
핵심 개념
비진의표시
속마음과 다르다는 것을 알면서 한 의사표시입니다. 원칙적으로 겉으로 표시한 대로 효력이 있지만, 상대방이 진의가 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무효입니다. 이 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
외우는 요령'원칙 유효, 상대방이 알았으면 무효'입니다. 혼자 꾸민 거짓말이라는 점에서 통정허위표시와 다릅니다.
출처: 민법 제107조(법무부) · 2026년 기준
통정허위표시
상대방과 서로 짜고 한 거짓 의사표시로, 당사자 사이에서는 무효입니다. 그러나 그 무효를 허위표시인 줄 모르고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 주장하지 못합니다. 판례는 제3자가 선의이면 충분하고 과실 여부는 묻지 않습니다.
외우는 요령'짜고 하면 무효, 모르는 제3자는 보호'입니다. 가장매매가 대표적인 예입니다.
출처: 민법 제108조(법무부) · 2026년 기준
착오로 인한 의사표시
법률행위 내용의 중요한 부분에 착오가 있으면 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 다만 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 경우에는 취소하지 못하며, 취소하더라도 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
외우는 요령'중요 부분 + 중대 과실 없음'이어야 취소할 수 있습니다. 상대방이 착오를 알고 이용했다면 중대 과실이 있어도 취소할 수 있다는 판례도 함께 봅니다.
출처: 민법 제109조(법무부) · 2026년 기준
취소권의 행사기간
취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년 이내에, 법률행위를 한 날부터 10년 이내에 행사해야 합니다. 둘 가운데 먼저 끝나는 기간이 지나면 취소권은 사라집니다. 이 기간은 제척기간입니다.
외우는 요령'추인 3년, 행위 10년'으로 외우세요. 둘 중 하나라도 지나면 끝입니다.
출처: 민법 제146조(법무부) · 2026년 기준
무권대리와 추인
대리권 없는 사람이 남의 이름으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 본인이 추인하면 다른 의사표시가 없는 한 계약을 한 때로 거슬러 올라가 효력이 생깁니다. 상대방은 본인에게 추인할지 확답을 최고할 수 있고, 계약 당시 대리권 없음을 몰랐다면 본인이 추인하기 전에 계약을 철회할 수 있습니다.
외우는 요령추인은 '소급효'입니다. 최고권은 악의의 상대방도 갖지만, 철회권은 선의의 상대방만 가집니다.
출처: 민법 제130조~제134조(법무부) · 2026년 기준
표현대리
실제로는 대리권이 없지만 대리권이 있는 것처럼 보이는 외관이 있고, 본인에게 그 외관에 대한 책임이 있을 때 본인이 책임을 지는 제도입니다. 대리권 수여를 표시한 경우, 권한을 넘은 경우, 대리권이 사라진 뒤에 대리한 경우의 세 가지가 있습니다.
외우는 요령세 가지 모두 상대방이 선의이고 과실이 없어야 보호됩니다. 표현대리도 본질은 무권대리입니다.
출처: 민법 제125조·제126조·제129조(법무부) · 2026년 기준
정지조건과 해제조건
정지조건은 조건이 이루어지면 법률행위의 효력이 생기는 조건이고, 해제조건은 조건이 이루어지면 효력이 사라지는 조건입니다. 조건이 이루어진 효과는 원칙적으로 그때부터 생기며, 당사자가 특약을 하면 소급시킬 수 있습니다.
외우는 요령'합격하면 차를 사 준다'는 정지조건, '불합격하면 장학금을 돌려받는다'는 해제조건입니다.
출처: 민법 제147조(법무부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다는 점과, 누가 제3자에 해당하는지가 자주 나옵니다.
- 착오 취소의 요건(중요 부분, 중대한 과실 없음)을 묻는 문제가 나옵니다.
- 무효와 취소의 차이, 취소권의 행사기간(추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년)을 묻습니다.
- 무권대리의 추인은 소급효가 있고, 상대방의 최고권·철회권 요건이 다르다는 점을 묻습니다.
- 정지조건과 해제조건, 기한의 이익이 채무자를 위한 것으로 추정된다는 점이 나옵니다.
헷갈리는 것 비교: 의사표시에 문제가 있는 경우
| 구분 | 효력 | 제3자 보호 |
|---|---|---|
| 비진의표시 | 원칙 유효, 상대방이 알았거나 알 수 있었으면 무효 | 선의의 제3자에게 대항 못 함 |
| 통정허위표시 | 무효 | 선의의 제3자에게 대항 못 함 |
| 착오 | 중요 부분이고 중대한 과실이 없으면 취소 가능 | 선의의 제3자에게 대항 못 함 |
| 사기·강박 | 취소 가능 | 선의의 제3자에게 대항 못 함 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 甲이 채권자의 강제집행을 피하려고 乙과 짜고 자기 토지를 乙에게 판 것처럼 꾸며 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사정을 모르는 丙이 乙로부터 그 토지를 사서 이전등기를 마쳤다. 옳은 것은?
- ① 甲과 乙의 매매는 무효이므로, 甲은 丙에게도 무효를 주장할 수 있다
- ② 甲과 乙의 매매는 취소할 수 있는 법률행위이다
- ③ 丙이 모른 데 과실이 있다면 甲은 丙에게 무효를 주장할 수 있다
- ④ 甲과 乙의 매매는 무효이지만, 甲은 그 무효를 丙에게 주장할 수 없다
- ⑤ 甲과 乙의 매매는 유효하다
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정답: ④ 甲과 乙의 매매는 무효이지만, 甲은 그 무효를 丙에게 주장할 수 없다
핵심: 통정허위표시는 무효, 선의의 제3자에게 대항하지 못한다
상대방과 짜고 한 거짓 의사표시(통정허위표시)는 무효입니다(민법 제108조 제1항). 다만 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항).
丙은 사정을 몰랐으므로 선의의 제3자이고, 甲은 丙에게 매매가 무효라고 주장할 수 없습니다. 판례상 제3자는 선의면 되고 무과실까지는 필요 없습니다.
틀린 선지
- 丙에게도 무효 주장 가능: 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(민법 제108조 제2항).
- 丙에게 과실이 있으면 대항 가능: 판례는 제3자가 선의이기만 하면 보호하고, 과실이 없을 것까지 요구하지 않습니다.
- 취소할 수 있는 행위: 통정허위표시는 처음부터 무효입니다. 취소의 대상이 아닙니다.
- 매매는 유효: 서로 짜고 한 거짓 의사표시는 무효입니다.
문제 2. 대리권 없는 乙이 甲의 대리인이라고 하면서 丙과 甲 소유 토지의 매매계약을 맺었다. 그 뒤 甲이 이 계약을 추인하였다. 추인의 효력으로 옳은 것은? (다른 의사표시는 없었다)
- ① 계약을 맺은 때로 거슬러 올라가 甲에게 효력이 생긴다
- ② 丙의 동의가 있어야 효력이 생긴다
- ③ 추인하더라도 계약은 무효이다
- ④ 추인한 때부터 장래를 향하여 효력이 생긴다
- ⑤ 乙이 계약의 당사자가 된다
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정답: ① 계약을 맺은 때로 거슬러 올라가 甲에게 효력이 생긴다
핵심: 무권대리 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약 시로 소급
대리권 없이 한 계약(무권대리)은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 본인이 추인하면 다른 의사표시가 없는 한 계약 때로 소급하여 효력이 생깁니다. 다만 제3자의 권리를 해치지 못합니다(민법 제133조).
틀린 선지
- 추인한 때부터 효력: 무권대리의 추인은 원칙적으로 소급효가 있습니다(민법 제133조).
- 丙의 동의 필요: 추인은 본인의 일방적 의사표시로 하며 상대방의 동의가 필요 없습니다.
- 乙이 당사자: 추인하면 본인 甲이 계약 당사자로서 효력을 받습니다.
- 추인해도 무효: 무권대리 행위는 본인의 추인으로 효력이 생깁니다.
문제 3. 부동산 이중매매에서 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 매매계약을 맺은 경우, 그 제2매매계약의 효력은? (판례에 따름)
- ① 제1매수인이 취소할 수 있는 법률행위이다
- ② 매도인이 추인하면 유효하게 된다
- ③ 반사회질서의 법률행위로서 무효이다
- ④ 불공정한 법률행위로서 취소할 수 있다
- ⑤ 유효하므로 먼저 등기한 제2매수인이 소유권을 취득한다
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정답: ③ 반사회질서의 법률행위로서 무효이다
핵심: 적극 가담한 이중매매는 민법 제103조 위반으로 무효
단순히 이중매매를 했다는 것만으로는 무효가 아니며, 먼저 등기한 사람이 소유권을 얻습니다. 그러나 판례는 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 그 매매를 반사회질서의 법률행위(민법 제103조)로 보아 무효로 합니다. 이 무효는 추인으로 유효가 되지 않습니다.
틀린 선지
- 불공정 법률행위로 취소: 적극 가담한 이중매매는 반사회질서 법률행위(민법 제103조)로 무효이고, 불공정 법률행위도 취소가 아니라 무효입니다.
- 유효: 단순한 이중매매라면 그렇지만, 적극 가담한 경우는 무효입니다.
- 추인하면 유효: 반사회질서 법률행위는 추인해도 유효가 되지 않습니다.
- 제1매수인이 취소: 무효인 행위이며, 제1매수인에게 취소권이 생기는 것이 아닙니다.