공인중개사 1차 개념 정리

개요

이 단원에서는 부동산학 공부의 출발점인 부동산의 개념과 분류, 그리고 토지가 가진 특성을 배웁니다. 부동산을 법률·경제·물리의 세 가지 눈으로 보는 방법을 먼저 익히고, 이어서 토지와 주택을 부르는 여러 용어를 구별한 뒤, 마지막으로 토지의 특성이 시장에 어떤 영향을 주는지 정리합니다.

부동산은 법률적으로는 토지와 그 정착물을 말하고, 경제적으로는 자산·자본·생산요소·소비재로 볼 수 있으며, 물리적으로는 공간·위치·환경·자연으로 볼 수 있습니다. 토지 용어는 시험에 자주 나오는데, 택지는 건물을 지을 수 있는 땅, 후보지는 용도지역 사이에서 다른 용도로 바뀌고 있는 땅, 이행지는 같은 용도지역 안에서 세부 용도가 바뀌고 있는 땅입니다. 필지는 등기·지적의 단위인 법적 개념이고, 획지는 가격 수준이 비슷한 경제적 개념이라는 점도 함께 기억합니다.

토지의 자연적 특성으로는 움직일 수 없는 부동성, 없어지지 않는 영속성, 양을 늘릴 수 없는 부증성, 똑같은 땅이 없는 개별성, 다른 땅과 이어져 있는 인접성이 있습니다. 부동성 때문에 시장이 지역별로 나뉘고, 부증성 때문에 토지의 물리적 공급곡선은 수직이 되며, 개별성 때문에 일물일가의 법칙이 적용되기 어렵습니다. 주택은 건축법령에 따라 단독주택과 공동주택으로 나누며, 층수와 바닥면적 기준으로 아파트·연립주택·다세대주택을 구별합니다.

개요

이 단원에서는 부동산의 가격이 어떻게 정해지고 움직이는지를 경제학의 눈으로 살펴봅니다. 수요와 공급의 기본 원리에서 시작해 탄력성 계산, 시장 균형의 변화, 거미집 모형, 부동산 경기변동까지 차례로 다룹니다.

가장 먼저 구별할 것은 '수요량의 변화'와 '수요의 변화'입니다. 그 상품의 가격이 바뀌면 같은 수요곡선 위에서 점이 움직이는 수요량의 변화가 일어나고, 소득·대체재 가격·인구 같은 다른 요인이 바뀌면 곡선 자체가 옮겨 가는 수요의 변화가 일어납니다. 공급도 같은 방식으로 나뉩니다. 수요가 늘거나 공급이 줄면 균형가격이 오르고, 둘이 함께 움직일 때는 크기를 비교해야 결과를 알 수 있습니다.

가격탄력성은 가격이 1퍼센트 변할 때 수요량이나 공급량이 몇 퍼센트 변하는지를 나타내며, 1보다 크면 탄력적, 작으면 비탄력적이라고 합니다. 부동산은 건물을 짓는 데 시간이 걸리므로 단기 공급은 비탄력적이고, 기간이 길어질수록 탄력적이 됩니다. 거미집 모형은 공급이 가격 변화에 늦게 반응할 때 가격이 수렴하는지 발산하는지를 설명하며, 수요가 공급보다 탄력적이면 수렴합니다. 부동산 경기는 회복·상향·후퇴·하향 국면을 거치며, 일반 경기보다 변동 폭이 크고 주기가 긴 편입니다.

개요

이 단원에서는 부동산시장이 일반 시장과 어떻게 다른지, 땅값과 임대료(지대)가 왜 생기는지, 도시가 어떤 모양으로 커지는지, 가게와 공장은 어디에 자리 잡는지를 배웁니다. 학자 이름과 이론을 짝짓는 문제가 많으므로 이론마다 핵심 단어 하나를 잡아 두는 것이 좋습니다.

부동산시장은 상품이 저마다 다르고 정보가 고르게 퍼지지 않아 불완전경쟁시장의 성격을 가집니다. 효율적 시장이론은 가격에 반영된 정보의 범위로 시장을 나눕니다. 과거 정보만 반영되면 약성, 과거와 공표된 정보까지 반영되면 준강성, 공표되지 않은 정보까지 모두 반영되면 강성 효율적 시장입니다.

지대이론에서 리카도는 땅의 비옥도 차이로 지대가 생긴다고 보았고, 튀넨은 시장까지의 거리와 수송비 차이로 지대가 생긴다고 보았습니다. 알론소는 도시 안에서 각 용도가 지불하려는 최대 금액인 입찰지대로 토지 이용을 설명했습니다. 도시공간구조이론은 버제스의 동심원이론, 호이트의 선형이론, 해리스와 울만의 다핵심이론으로 나뉩니다.

입지이론에서 베버는 공장이 운송비가 가장 적게 드는 곳에 들어선다고 보았고, 크리스탈러는 중심지가 유지되려면 최소요구범위가 재화의 도달범위 안에 있어야 한다고 설명했습니다. 레일리의 소매중력모형은 두 도시가 상권을 끌어당기는 힘이 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 보았고, 허프는 소비자가 여러 매장 중 하나를 고를 확률로 상권을 계산했습니다.

개요

이 단원에서는 정부가 왜 부동산시장에 개입하는지, 그리고 어떤 수단으로 개입하는지를 배웁니다. 시장실패의 원인을 먼저 이해하고, 토지정책과 주택정책의 여러 제도를 살펴본 뒤, 부동산 세금이 누구에게 돌아가는지까지 정리합니다.

시장이 스스로 자원을 효율적으로 나누지 못하는 것을 시장실패라고 하며, 외부효과, 공공재, 독과점, 정보의 비대칭이 대표적인 원인입니다. 이웃에 혜택을 주는 정(+)의 외부효과가 있는 재화는 시장에서 너무 적게 생산되고, 피해를 주는 부(−)의 외부효과가 있는 재화는 너무 많이 생산됩니다. 정부는 용도지역·지구제 같은 직접적인 규제나 세금·보조금 같은 간접적인 수단으로 이를 바로잡으려 합니다.

주택정책에서 임대료 상한을 시장 균형보다 낮게 정하면 사려는 사람이 많아져 초과수요가 생기고, 장기적으로 임대주택 공급이 줄 수 있습니다. 공공임대주택 공급이나 임차인에게 주는 주거급여 같은 수단도 함께 다룹니다. 조세정책에서는 세금을 매겼을 때 그 부담이 누구에게 넘어가는지가 핵심이며, 가격에 덜 민감한(비탄력적인) 쪽이 세금을 더 많이 부담합니다.

개요

이 단원에서는 부동산에 투자할 때 수익과 위험을 어떻게 따지는지, 그리고 투자가 타당한지를 어떤 계산으로 판단하는지를 배웁니다. 계산 문제가 많이 나오는 단원이므로 공식의 흐름을 이해해 두는 것이 중요합니다.

투자자가 투자로 얻을 것으로 예상하는 수익률을 기대수익률, 투자를 하려면 최소한 얻어야 하는 수익률을 요구수익률이라고 합니다. 요구수익률은 위험이 없는 수익률에 위험에 대한 대가를 더한 것이므로, 위험이 클수록 높아집니다. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 투자할 만하다고 봅니다. 포트폴리오 이론에서는 여러 자산에 나누어 투자하면 개별 자산의 위험을 줄일 수 있지만, 경기 전체에서 오는 체계적 위험은 줄일 수 없습니다.

현금흐름은 가능총소득에서 공실과 대손을 빼 유효총소득을 구하고, 여기서 영업경비를 빼 순영업소득을 구한 뒤, 대출 원리금인 부채서비스액을 빼 세전현금흐름을 구하는 순서로 계산합니다. 할인현금흐름분석법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법이 있습니다. 이 밖에 승수법과 수익률법 같은 어림셈법, 부채감당률 같은 비율분석법도 함께 나옵니다.

개요

이 단원에서는 부동산을 살 때 돈을 빌리는 방법과, 그 대출을 다시 증권으로 만들어 자금을 모으는 구조를 배웁니다. 대출 상환방식, 대출 규제 지표, 고정금리와 변동금리, 주택저당증권, 부동산투자회사(리츠), 프로젝트 금융이 차례로 나옵니다.

대출을 갚는 방식에는 매번 같은 원금을 갚는 원금균등상환, 매번 같은 원리금을 갚는 원리금균등상환, 처음에는 적게 갚다가 점점 늘려 가는 체증식 상환이 있습니다. 원금균등상환은 처음 부담이 가장 크지만 전체 이자는 가장 적습니다. 대출 규제 지표로는 담보가치에 대한 대출액 비율인 LTV, 소득에 대한 원리금 상환액 비율인 DTI와 DSR이 있습니다.

금융기관은 고정금리 대출에서는 금리 변동 위험을, 변동금리 대출에서는 그 위험을 상당 부분 차입자에게 넘깁니다. 주택저당증권(MBS)은 주택담보대출 채권을 묶어 발행하는 증권으로, 원리금과 위험이 누구에게 가는지에 따라 MPTS, MBB, MPTB, CMO로 나뉩니다. 부동산투자회사(리츠)는 여러 사람의 돈을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나누는 회사이며, 프로젝트 금융은 사업주의 신용이 아니라 개발사업 자체의 미래 현금흐름을 보고 돈을 빌려주는 방식입니다.

개요

이 단원에서는 부동산을 새로 만들어 내는 개발, 이미 있는 부동산을 잘 운영하는 관리, 그리고 부동산을 파는 마케팅을 함께 다룹니다. 각 영역마다 나오는 방식과 전략의 이름을 정확히 구별하는 것이 점수를 얻는 길입니다.

부동산개발은 아이디어를 내는 구상 단계에서 시작해 타당성 분석, 부지 확보, 금융, 건설, 마케팅을 거쳐 마무리됩니다. 개발에는 법률·시장·비용 위험이 따르며, 개발 전에 시장성 분석과 타당성 분석으로 사업이 될지를 따집니다. 도로나 학교 같은 시설을 민간 자본으로 짓는 민간투자 사업방식에는 BTO, BTL, BOT, BOO 등이 있으며, 준공 후 소유권이 언제 누구에게 가는지와 투자비를 어떻게 돌려받는지가 구별 기준입니다.

부동산관리 방식은 소유자가 직접 관리하는 자기관리, 전문 업체에 맡기는 위탁관리, 둘을 섞은 혼합관리로 나뉩니다. 마케팅 전략은 공급자 중심으로 시장을 나누고 목표를 정하는 시장점유 마케팅, 소비자의 구매 심리 단계에 맞추는 고객점유 마케팅, 공급자와 소비자의 오랜 관계를 중시하는 관계 마케팅으로 나뉩니다.

개요

이 단원에서는 부동산의 값을 전문적으로 매기는 감정평가와, 나라가 해마다 땅값과 집값을 공개하는 부동산 가격공시제도를 배웁니다. 감정평가에 관한 규칙에 나오는 용어와 원칙, 세 가지 평가 방식, 가격공시의 주체를 정확히 구별하는 것이 핵심입니다.

감정평가는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙입니다. 시장가치란 통상적인 시장에서 충분한 기간 공개된 뒤, 대상 물건을 잘 아는 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 때 성립될 가능성이 가장 높은 가액을 말합니다. 다만 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우 등에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있습니다.

감정평가 방식은 비용에 착안한 원가방식, 시장 거래에 착안한 비교방식, 수익에 착안한 수익방식의 세 가지입니다. 원가법으로 구한 값을 적산가액, 거래사례비교법으로 구한 값을 비준가액, 수익환원법으로 구한 값을 수익가액이라고 합니다. 토지를 평가할 때는 공시지가기준법을 적용하는 것이 원칙입니다.

가격공시제도에서 표준지공시지가와 표준주택가격, 공동주택가격은 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가와 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 공시합니다. 표준이 되는 가격을 나라가 먼저 정하고, 지방자치단체가 이를 바탕으로 개별 가격을 정한다는 흐름으로 이해하면 쉽습니다.

개요

이 단원에서는 민법총칙 가운데 법률행위를 배웁니다. 사람이 계약처럼 법적인 효과를 원해서 하는 행위를 법률행위라고 하며, 그 행위가 효력이 없거나(무효) 나중에 없앨 수 있는(취소) 경우, 남이 대신하는 대리, 효력을 미래의 일에 걸어 두는 조건과 기한이 차례로 나옵니다.

의사표시에 문제가 있는 경우는 다섯 가지로 정리합니다. 진심이 아닌 줄 알면서 한 비진의표시는 원칙적으로 유효하지만, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었으면 무효입니다. 상대방과 짜고 한 통정허위표시는 무효이지만, 이를 모르고 거래한 선의의 제3자에게는 무효를 주장하지 못합니다. 중요한 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있으나 큰 잘못(중대한 과실)이 있으면 취소하지 못하고, 사기나 강박을 당해 한 의사표시도 취소할 수 있습니다.

무효는 처음부터 효력이 없는 것이고, 취소는 일단 유효하지만 취소하면 처음으로 거슬러 올라가 효력이 없어지는 것입니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 대리권 없이 남을 대신해 한 무권대리는 본인이 추인하면 계약 때로 거슬러 올라가 효력이 생기며, 대리권이 있는 것처럼 보인 경우에는 표현대리로 본인이 책임을 집니다.

조건은 장래에 일어날지 확실하지 않은 일에, 기한은 반드시 오는 일에 효력을 거는 것입니다. 정지조건은 조건이 이루어지면 효력이 생기고, 해제조건은 조건이 이루어지면 효력을 잃습니다. 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정됩니다.

개요

이 단원에서는 물권이 무엇이고 어떻게 생기고 바뀌는지, 그리고 물권 가운데 가장 기본이 되는 점유권과 소유권을 배웁니다. 물권은 물건을 직접 지배하는 권리로, 법률이나 관습법이 정한 것만 인정되며 당사자가 마음대로 새로 만들 수 없습니다.

물권을 침해당하면 물권적 청구권으로 반환, 방해제거, 방해예방을 청구할 수 있습니다. 부동산 물권을 계약 같은 법률행위로 얻거나 잃으려면 등기를 해야 효력이 생깁니다. 반면 상속, 공용징수, 판결, 경매처럼 법률의 규정에 따른 경우에는 등기 없이도 물권을 얻지만, 이를 다시 남에게 처분하려면 먼저 등기를 해야 합니다.

점유권은 물건을 사실상 지배하는 상태 그 자체를 보호하는 권리이며, 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 소유권 취득 방법 가운데 시험에 가장 많이 나오는 것은 취득시효입니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기를 해야 소유권을 얻고(점유취득시효), 소유자로 등기된 사람이 10년간 선의·무과실로 점유하면 소유권을 얻습니다(등기부취득시효).

여러 사람이 한 물건을 지분으로 함께 가지는 공유에서는 보존행위는 각자 할 수 있고, 관리는 지분의 과반수로 정하며, 처분이나 변경은 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 이웃 토지 사이의 이용을 조절하는 상린관계와, 다른 물건이 붙어 하나가 되는 부합도 함께 다룹니다.

개요

이 단원에서는 남의 부동산을 일정한 범위에서만 쓰거나 담보로 잡는 제한물권을 배웁니다. 남의 땅이나 건물을 사용하는 권리인 용익물권에는 지상권·지역권·전세권이 있고, 돈을 받을 권리를 확보하기 위한 담보물권에는 유치권·질권·저당권이 있습니다. 부동산 시험에서는 질권을 뺀 나머지가 주로 나옵니다.

지상권은 남의 토지에 건물이나 나무 같은 것을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 계약으로 존속기간을 정할 때는 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 짧게 정할 수 없습니다. 지역권은 내 땅(요역지)의 편익을 위해 남의 땅(승역지)을 이용하는 권리로, 요역지 소유권에 붙어서 함께 이전됩니다. 전세권은 전세금을 내고 남의 부동산을 사용하며, 끝나면 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있는 권리로, 존속기간은 10년을 넘지 못합니다.

유치권은 남의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리로, 점유를 잃으면 사라집니다. 저당권은 점유를 넘기지 않고 부동산을 담보로 잡아 두었다가 돈을 받지 못하면 경매로 우선 변제받는 권리입니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람의 것이었다가 경매로 주인이 달라지면 건물을 위한 법정지상권이 생기고, 장래의 불특정 채권을 최고액 한도에서 담보하는 근저당권도 함께 나옵니다.

개요

이 단원에서는 계약이 어떻게 성립하고, 양쪽이 서로 무엇을 해야 하며, 문제가 생겼을 때 어떻게 계약을 없애는지를 배웁니다. 이어서 공인중개사 업무와 가장 가까운 매매와 교환, 그리고 임대차의 규칙을 다룹니다.

계약은 청약과 승낙이 맞아떨어질 때 성립합니다. 매매처럼 양쪽이 서로 대가를 주고받는 쌍무계약에서는 한쪽이 자기 의무를 이행하지 않으면 상대방도 이행을 거절할 수 있는데, 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다. 양쪽 모두 책임 없는 사유로 한쪽의 의무가 불가능해지면 그 위험은 채무자가 부담하므로 상대방에게 대가를 청구하지 못합니다. 상대방이 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있으며, 해제하면 서로 원래 상태로 돌려놓아야 합니다.

매매에서 계약금만 주고받은 상태라면, 당사자 한쪽(자기 자신 포함)이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 판 물건에 권리나 품질상의 문제가 있으면 매도인이 담보책임을 집니다. 매도인이 나중에 다시 사 올 권리를 남겨 두는 환매는 부동산의 경우 5년을 넘지 못합니다.

임대차에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 다시 빌려주지 못하며, 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 물건을 지키는 데 쓴 필요비는 바로, 가치를 높인 유익비는 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있으면 청구할 수 있습니다.

개요

이 단원에서는 민법만으로는 약한 사람을 충분히 보호하기 어려워 따로 만든 민사특별법 다섯 가지를 배웁니다. 주택 세입자를 보호하는 주택임대차보호법, 가게 세입자를 보호하는 상가건물 임대차보호법, 아파트처럼 한 건물을 나누어 소유하는 관계를 다루는 집합건물법, 집을 담보로 미리 가등기를 해 두는 관계를 다루는 가등기담보법, 남의 이름으로 부동산을 등기하는 것을 막는 부동산실명법입니다.

주택 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 여기에 계약서에 확정일자까지 받으면 집이 경매로 넘어갈 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 계약기간을 정하지 않거나 2년보다 짧게 정하면 2년으로 보며, 임차인은 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있고 이때 갱신되는 기간은 2년입니다.

상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 계약기간을 정하지 않거나 1년보다 짧게 정하면 1년으로 보고, 임차인은 처음 계약을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료될 때까지 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다.

가등기담보법에서 채권자가 담보 부동산의 소유권을 얻으려면 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 부동산실명법에 따르면 남의 이름을 빌려 등기하기로 한 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 수탁자가 계약 당사자가 되고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효하며, 종중·배우자·종교단체는 일정한 경우 특례가 적용됩니다.