공인중개사 1차 부동산시장론 (시장·입지·공간구조) 개념 정리

핵심 개념

• 효율적 시장의 구분

  약성 효율적 시장은 과거의 가격 정보가, 준강성은 과거 정보와 이미 공표된 정보가, 강성은 공표되지 않은 정보까지 가격에 반영된 시장입니다. 강성 효율적 시장에서는 어떤 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없습니다.

  외우는 요령약성 → 준강성 → 강성 순으로 반영되는 정보가 넓어집니다. 강성은 '비밀 정보까지'입니다.

• 리카도의 차액지대

  비옥도가 높은 토지와 가장 나쁜 토지(한계지) 사이의 생산성 차이가 지대가 된다는 이론입니다. 수확체감의 법칙과 비옥한 토지의 부족을 전제로 하며, 한계지에서는 지대가 생기지 않는다고 봅니다.

  외우는 요령리카도는 '비옥도', 한계지는 '지대 0'입니다. 한계지에도 지대가 있다고 본 사람은 마르크스(절대지대)입니다.

• 튀넨의 위치지대

  같은 비옥도라도 시장(도시)까지의 거리에 따라 수송비가 달라져 지대가 달라진다는 이론입니다. 도시에서 가까울수록 지대가 높고, 농작물 재배 지역이 도시를 둘러싸고 동심원 모양으로 배치된다고 설명합니다.

  외우는 요령튀넨은 '거리와 수송비'입니다. 동심원 모양이라 버제스 이론의 바탕이 되었다고 함께 묻습니다.

• 도시공간구조이론

  버제스의 동심원이론은 도시가 중심에서 바깥으로 둥근 띠 모양으로 성장한다고 봅니다. 호이트의 선형이론은 교통로를 따라 부채꼴 모양으로 성장한다고 보고, 해리스와 울만의 다핵심이론은 도시 안에 여러 개의 중심이 생긴다고 봅니다.

  외우는 요령동심원(버제스) → 부채꼴(호이트) → 여러 중심(해리스·울만) 순서로 이론이 발전했습니다.

• 크리스탈러의 중심지이론

  재화의 도달범위는 중심지에서 판매가 이루어지는 최대 거리이고, 최소요구치는 중심지가 유지되는 데 필요한 최소한의 수요 규모입니다. 중심지가 성립하려면 최소요구범위가 재화의 도달범위 안에 있어야 합니다.

  외우는 요령도달범위가 최소요구범위보다 크거나 같아야 가게가 살아남는다고 기억하세요.

• 레일리와 허프

  레일리의 소매중력모형은 두 도시가 중간 지역의 고객을 끌어당기는 힘이 각 도시의 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 봅니다. 허프의 확률모형은 매장의 크기와 거리, 공간마찰계수를 이용해 소비자가 특정 매장을 고를 확률을 계산합니다.

  외우는 요령레일리는 '도시 사이 상권 경계', 허프는 '매장을 고를 확률'입니다. 둘 다 거리가 멀수록 끌림이 약해집니다.

자주 나오는 포인트

• 학자와 이론 이름을 바꿔 놓은 지문(예: 튀넨의 차액지대)을 찾는 문제가 자주 나옵니다.
• 효율적 시장의 세 종류와 각 시장에서 초과이윤을 얻을 수 있는 정보를 묻습니다.
• 레일리 모형이나 허프 모형으로 상권 흡인력·이용 확률을 계산하는 문제가 나옵니다.
• 베버는 최소비용(운송비), 뢰쉬는 최대수요(이윤)로 공장 입지를 설명한다는 점을 구별합니다.

헷갈리는 것 비교: 지대이론 비교