공인중개사 1차 부동산금융론 (금융·증권화) 개념 정리

핵심 개념

• 원금균등상환

  매기 같은 금액의 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자를 더해 내는 방식입니다. 처음에 갚는 원리금이 가장 크고 시간이 갈수록 줄어들며, 같은 조건이라면 전체 이자 부담이 가장 적습니다.

  외우는 요령원금이 빨리 줄어드니 이자도 적다고 이해하세요. 초기 부담은 원금균등 > 원리금균등 > 체증식 순입니다.

• 원리금균등상환

  매기 같은 금액의 원리금(원금+이자)을 갚는 방식입니다. 처음에는 원리금 가운데 이자 비중이 크고 원금 비중이 작으며, 시간이 지날수록 원금 비중이 커집니다. 매기 상환액은 대출금에 저당상수를 곱해 구합니다.

  외우는 요령매달 같은 돈을 내지만 그 속에서 이자 몫은 줄고 원금 몫은 늘어납니다.

• LTV·DTI·DSR

  LTV(담보인정비율)는 담보가치에 대한 대출금액의 비율입니다. DTI(총부채상환비율)는 연소득에 대한 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자의 비율이고, DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득에 대한 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다.

  외우는 요령LTV는 '집값 대비', DTI·DSR은 '소득 대비'입니다. DSR은 모든 대출의 원금까지 넣어 가장 엄격합니다.

• 주택저당증권(MBS)의 종류

  MPTS는 지분형 증권으로 원리금과 조기상환 위험이 투자자에게 넘어갑니다. MBB는 채권형 증권으로 위험을 발행자가 지니며 담보를 초과하여 설정합니다. MPTB는 원리금 수취권은 투자자에게, 주택저당채권 소유권은 발행자에게 있는 혼합형이고, CMO는 만기와 이자율이 다른 여러 층(트랜치)으로 나누어 발행합니다.

  외우는 요령MPTS는 '모두 투자자에게', MBB는 '모두 발행자에게', MPTB는 '반반'입니다.

• 부동산투자회사(리츠)

  여러 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 나누어 주는 회사입니다. 자산운용 전문인력을 두고 직접 운용하는 자기관리 부동산투자회사, 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 맡기는 위탁관리 부동산투자회사, 기업 구조조정용 부동산에 투자하는 기업구조조정 부동산투자회사로 나뉩니다.

  외우는 요령자기관리 리츠만 실체가 있는 회사이고, 위탁관리·기업구조조정 리츠는 서류상 회사(명목회사)입니다.

  출처: 부동산투자회사법(국토교통부) · 2026년 기준

• 프로젝트 금융

  사업주의 담보나 신용 대신 개발사업에서 나올 미래 현금흐름을 근거로 자금을 빌려주는 방식입니다. 사업주는 원칙적으로 대출 상환에 제한된 책임만 지며(비소구 또는 제한소구), 대출 기관은 사업 위험을 줄이려고 사업 자금을 위탁계좌(에스크로)로 관리합니다.

  외우는 요령'사람이 아니라 사업을 보고 빌려준다'로 기억하세요.

자주 나오는 포인트

• 원금균등·원리금균등·체증식 상환의 초기 부담과 전체 이자 크기를 비교하는 문제가 자주 나옵니다.
• 원리금균등상환에서 특정 회차의 원금·이자를 계산하는 문제가 나옵니다.
• LTV·DTI·DSR의 뜻과 대출 가능 금액 계산을 묻습니다.
• MPTS·MBB·MPTB·CMO의 위험 부담 주체를 구별하는 문제가 나옵니다.
• 리츠의 세 종류와 프로젝트 금융의 특징(비소구·에스크로)을 묻습니다.

헷갈리는 것 비교: 대출 상환방식 비교