공인중개사 1차 부동산투자론 (투자이론·투자분석) 개념 정리

핵심 개념

• 기대수익률과 요구수익률

  기대수익률은 투자로 얻을 것으로 예상되는 수익률이고, 요구수익률은 투자자가 위험을 감수하는 대가로 최소한 받아야 한다고 생각하는 수익률입니다. 요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더한 값입니다.

  외우는 요령기대수익률 ≥ 요구수익률이면 투자합니다. 위험을 싫어할수록 요구수익률이 높아집니다.

• 체계적 위험과 비체계적 위험

  체계적 위험은 경기 변동이나 금리 변화처럼 시장 전체에 영향을 주는 위험으로, 분산투자로 없앨 수 없습니다. 비체계적 위험은 개별 부동산에만 해당하는 위험으로, 여러 자산에 나누어 투자하면 줄일 수 있습니다.

  외우는 요령자산 사이의 상관계수가 낮을수록(−1에 가까울수록) 분산투자 효과가 커집니다.

• 영업수지(현금흐름) 계산

  가능총소득에서 공실 및 대손충당금을 빼고 기타소득을 더하면 유효총소득입니다. 유효총소득에서 영업경비를 빼면 순영업소득, 순영업소득에서 부채서비스액(원리금 상환액)을 빼면 세전현금흐름, 여기서 영업소득세를 빼면 세후현금흐름입니다.

  외우는 요령가능 → 유효 → 순영업 → 세전 → 세후 순서입니다. 영업경비에는 대출 원리금과 소득세가 들어가지 않습니다.

• 순현재가치와 내부수익률

  순현재가치(NPV)는 들어올 현금의 현재가치에서 나갈 현금의 현재가치를 뺀 값으로, 0 이상이면 투자할 만합니다. 내부수익률(IRR)은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율로, 요구수익률 이상이면 투자할 만합니다.

  외우는 요령NPV는 '0과 비교', IRR은 '요구수익률과 비교'입니다. 수익성지수는 1과 비교합니다.

• 화폐의 시간가치 계수

  미래의 돈을 현재로, 현재의 돈을 미래로 바꾸는 계수입니다. 저당상수는 대출금에 곱해 매기 갚을 원리금을 구하는 계수로 연금의 현가계수의 역수이고, 감채기금계수는 목표 금액을 모으려 매기 적립할 금액을 구하는 계수로 연금의 내가계수의 역수입니다.

  외우는 요령'대출 원리금'이면 저당상수, '목돈 마련 적금'이면 감채기금계수입니다.

• 부채감당률

  순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 비율입니다. 1보다 크면 부동산에서 나오는 순영업소득으로 대출 원리금을 갚을 수 있다는 뜻이고, 1보다 작으면 갚기 어렵다는 뜻입니다.

  외우는 요령부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액. 대출기관은 이 값이 1보다 크기를 바랍니다.

자주 나오는 포인트

• 영업수지 계산 순서(가능총소득 → 유효총소득 → 순영업소득 → 세전현금흐름)로 값을 구하는 문제가 매년 나옵니다.
• 순현재가치·내부수익률·수익성지수의 투자 판단 기준을 묻습니다.
• 저당상수·감채기금계수 등 화폐의 시간가치 계수의 쓰임과 역수 관계를 묻습니다.
• 분산투자로 줄일 수 있는 위험은 비체계적 위험뿐이라는 점이 자주 나옵니다.
• 부채감당률·대부비율·채무불이행률 같은 비율분석의 공식을 구별합니다.

헷갈리는 것 비교: 할인현금흐름분석법의 투자 판단 기준