공인중개사 1차 · 민법 및 민사특별법 과목
공인중개사 1차 민사특별법 (주택·상가 임대차, 집합건물, 가등기담보, 부동산실명법) 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 민법만으로는 약한 사람을 충분히 보호하기 어려워 따로 만든 민사특별법 다섯 가지를 배웁니다. 주택 세입자를 보호하는 주택임대차보호법, 가게 세입자를 보호하는 상가건물 임대차보호법, 아파트처럼 한 건물을 나누어 소유하는 관계를 다루는 집합건물법, 집을 담보로 미리 가등기를 해 두는 관계를 다루는 가등기담보법, 남의 이름으로 부동산을 등기하는 것을 막는 부동산실명법입니다.
주택 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 여기에 계약서에 확정일자까지 받으면 집이 경매로 넘어갈 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 계약기간을 정하지 않거나 2년보다 짧게 정하면 2년으로 보며, 임차인은 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있고 이때 갱신되는 기간은 2년입니다.
상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 계약기간을 정하지 않거나 1년보다 짧게 정하면 1년으로 보고, 임차인은 처음 계약을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료될 때까지 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다.
가등기담보법에서 채권자가 담보 부동산의 소유권을 얻으려면 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 부동산실명법에 따르면 남의 이름을 빌려 등기하기로 한 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 수탁자가 계약 당사자가 되고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효하며, 종중·배우자·종교단체는 일정한 경우 특례가 적용됩니다.
핵심 개념
주택 임차인의 대항력
임차인이 주택을 넘겨받고(인도) 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 판례는 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다고 봅니다. 등기를 하지 않아도 집이 팔리면 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받습니다.
외우는 요령'입주 + 전입신고 → 다음 날 0시'입니다. 같은 날 은행 저당권이 등기되면 저당권이 앞섭니다.
출처: 주택임대차보호법 제3조(법무부) · 2026년 기준
주택 임차인의 우선변제권
대항요건(인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 확정일자를 대항요건보다 먼저 받았다면 대항력이 생기는 다음 날 0시에 우선변제권도 생깁니다.
외우는 요령대항력은 '새 주인에게 버티는 힘', 우선변제권은 '경매에서 먼저 받는 힘'입니다. 우선변제에는 확정일자가 더 필요합니다.
출처: 주택임대차보호법 제3조의2(법무부) · 2026년 기준
주택임대차의 존속기간과 갱신요구
기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 주택임대차는 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 1회만 쓸 수 있으며 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
외우는 요령'최단 2년, 갱신요구 1회, 다시 2년'입니다. 2년 미만 약정은 임차인만 유효를 주장할 수 있습니다.
출처: 주택임대차보호법 제4조·제6조의3(법무부) · 2026년 기준
상가임대차의 존속기간과 갱신요구
기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 1년으로 봅니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
외우는 요령상가는 '최단 1년, 전체 10년'입니다. 주택(6개월~2개월 전)과 상가(6개월~1개월 전)의 요구 시기를 구별하세요.
출처: 상가건물 임대차보호법 제9조·제10조(법무부) · 2026년 기준
권리금 회수기회 보호
상가 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지, 임차인이 주선한 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 어겨 임차인에게 손해를 주면 손해배상 책임을 집니다.
외우는 요령'만료 6개월 전부터 종료 시까지'가 보호 기간입니다. 전체 10년이 지나 갱신요구를 못 해도 권리금 보호는 받을 수 있습니다.
출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4(법무부) · 2026년 기준
가등기담보의 청산기간
채권자가 담보 부동산의 소유권을 취득하려면 채권 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 합니다. 이 기간을 줄이는 등 채무자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
외우는 요령'통지 도달 후 2개월'입니다. 청산금을 지급하기 전에는 소유권을 얻을 수 없습니다.
출처: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조(법무부) · 2026년 기준
명의신탁약정의 효력
부동산을 다른 사람 이름으로 등기하기로 한 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따라 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 수탁자가 계약의 한쪽 당사자가 되고 상대방(매도인)이 명의신탁 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 이 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
외우는 요령'약정 무효, 등기도 원칙 무효, 매도인이 몰랐으면 유효'입니다. 종중·배우자·종교단체 특례(탈세 등 목적이 없을 때)도 함께 보세요.
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조(법무부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 주택 임차인의 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생긴다는 점이 매년 나옵니다.
- 주택(최단 2년, 갱신요구 1회)과 상가(최단 1년, 전체 10년)의 존속기간과 갱신요구 기간을 비교해 묻습니다.
- 우선변제권에는 대항요건 외에 확정일자가 필요하다는 점을 묻습니다.
- 가등기담보에서 청산금 통지 후 2개월의 청산기간이 지나야 소유권을 얻는다는 점이 나옵니다.
- 명의신탁약정은 무효이지만 매도인이 선의인 계약명의신탁에서는 물권변동이 유효하다는 점을 묻습니다.
- 집합건물에서 대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다는 점이 나옵니다.
헷갈리는 것 비교: 주택임대차와 상가임대차
| 구분 | 주택임대차보호법 | 상가건물 임대차보호법 |
|---|---|---|
| 대항요건 | 주택 인도 + 주민등록(전입신고) | 건물 인도 + 사업자등록 신청 |
| 대항력 발생 | 그다음 날부터 | 그다음 날부터 |
| 최단 존속기간 | 2년 | 1년 |
| 갱신요구 시기 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 | 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 |
| 갱신요구 한도 | 1회, 갱신 기간 2년 | 전체 임대차기간 10년 이내 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 몇 년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있는가?
- ① 10년
- ② 4년
- ③ 5년
- ④ 20년
- ⑤ 6년
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 10년
핵심: 상가 계약갱신요구권: 전체 기간 10년 이내
상가건물 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조).
틀린 선지
- 5년: 예전 법의 기간입니다. 지금은 10년입니다.
- 4년: 주택 임대차(2년 + 갱신 2년)와 혼동한 것입니다.
- 20년: 법이 정한 기간이 아닙니다.
- 6년: 법이 정한 기간이 아닙니다.
문제 2. 주택 임차인이 3월 2일에 주택을 인도받고 같은 날 전입신고(주민등록)를 마쳤다. 주택임대차보호법상 대항력이 생기는 때는?
- ① 3월 2일 전입신고를 마친 즉시
- ② 3월 3일 오전 0시
- ③ 3월 3일 오전 9시(관공서 업무 시작 시각)
- ④ 임대차계약서에 확정일자를 받은 때
- ⑤ 전입신고일부터 7일이 지난 3월 9일
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 3월 3일 오전 0시
핵심: 대항력: 인도 + 주민등록 다음 날 오전 0시
주택 임차인은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 판례는 '다음 날'을 다음 날 오전 0시로 봅니다.
- 요건을 갖춘 날: 3월 2일
- 대항력 발생: 3월 3일 오전 0시
우선변제권은 대항요건에 더해 확정일자를 갖추어야 생깁니다.
틀린 선지
- 3월 2일 즉시: 대항력은 인도와 주민등록을 마친 그다음 날부터 생깁니다.
- 3월 3일 오전 9시: 판례는 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다고 봅니다.
- 확정일자를 받은 때: 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 대항력의 요건이 아닙니다.
- 3월 9일: 법이 정한 시점이 아닙니다.
문제 3. 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 임대차기간 중이라도 임차인은 언제든지 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
- ② 임차권등기명령은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 신청하여야 한다.
- ③ 임차권등기를 마친 뒤 임차인이 이사하여 대항요건을 잃더라도, 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않는다.
- ④ 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 임차인도 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있다.
- ⑤ 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임차인이 부담하며 임대인에게 청구할 수 없다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ③ 임차권등기를 마친 뒤 임차인이 이사하여 대항요건을 잃더라도, 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않는다.
핵심: 임차권등기 후에는 이사해도 대항력·우선변제권 유지
주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 이사를 가더라도 권리를 지킬 수 있게 하는 제도입니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 경우에는 그대로 유지됩니다. 그 뒤 이사하여 대항요건(주택 인도·주민등록)을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않습니다.
틀린 선지
- 기간 중 언제든 신청: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다.
- 임대인 주소지 법원: 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
- 그 뒤 임차인도 최우선변제: 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제(같은 법 제8조)를 받을 수 없습니다.
- 비용 청구 불가: 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.