공인중개사 1차 · 민법 및 민사특별법 과목
공인중개사 1차 계약법 (총칙·매매·교환·임대차) 개념 정리
중요도 ★★★★★ · 20% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 계약이 어떻게 성립하고, 양쪽이 서로 무엇을 해야 하며, 문제가 생겼을 때 어떻게 계약을 없애는지를 배웁니다. 이어서 공인중개사 업무와 가장 가까운 매매와 교환, 그리고 임대차의 규칙을 다룹니다.
계약은 청약과 승낙이 맞아떨어질 때 성립합니다. 매매처럼 양쪽이 서로 대가를 주고받는 쌍무계약에서는 한쪽이 자기 의무를 이행하지 않으면 상대방도 이행을 거절할 수 있는데, 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다. 양쪽 모두 책임 없는 사유로 한쪽의 의무가 불가능해지면 그 위험은 채무자가 부담하므로 상대방에게 대가를 청구하지 못합니다. 상대방이 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있으며, 해제하면 서로 원래 상태로 돌려놓아야 합니다.
매매에서 계약금만 주고받은 상태라면, 당사자 한쪽(자기 자신 포함)이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 판 물건에 권리나 품질상의 문제가 있으면 매도인이 담보책임을 집니다. 매도인이 나중에 다시 사 올 권리를 남겨 두는 환매는 부동산의 경우 5년을 넘지 못합니다.
임대차에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 다시 빌려주지 못하며, 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 물건을 지키는 데 쓴 필요비는 바로, 가치를 높인 유익비는 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있으면 청구할 수 있습니다.
핵심 개념
동시이행의 항변권
쌍무계약에서 상대방이 자기 채무의 이행을 제공할 때까지 내 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 매매에서 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금 지급 의무가 대표적인 동시이행 관계입니다.
외우는 요령'돈과 등기는 같이'로 기억하세요. 동시이행 관계에 있는 동안에는 이행이 늦어도 이행지체 책임이 생기지 않습니다.
출처: 민법 제536조(법무부) · 2026년 기준
위험부담
쌍무계약에서 한쪽의 채무가 양쪽 모두에게 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면, 그 채무자는 상대방에게 대가를 청구하지 못합니다(채무자위험부담). 다만 채권자의 책임 있는 사유나 채권자가 받기를 미루는 동안 불능이 되면 채무자는 대가를 청구할 수 있습니다.
외우는 요령태풍으로 집이 무너졌다면 매도인은 집값을 받지 못합니다. 이미 받은 돈은 부당이득으로 돌려줍니다.
출처: 민법 제537조·제538조(법무부) · 2026년 기준
계약금에 의한 해제
매매에서 계약금이 오갔을 때 따로 약정이 없으면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 그것을 포기하고, 받은 사람은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 해제에는 손해배상 청구가 따르지 않습니다.
외우는 요령'준 사람은 포기, 받은 사람은 배액 상환'입니다. 중도금을 냈다면 이행에 착수한 것이라 이 방법으로 해제할 수 없습니다.
출처: 민법 제565조(법무부) · 2026년 기준
계약의 해제
상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 각 당사자는 원래 상태로 돌려놓을 의무(원상회복)를 지고, 받은 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줍니다. 다만 해제 전에 이해관계를 맺은 제3자의 권리는 해치지 못합니다.
외우는 요령해제 + 원상회복 + 손해배상 청구는 함께 할 수 있습니다. 이미 등기를 넘겨받은 제3자는 보호됩니다.
출처: 민법 제544조·제548조·제551조(법무부) · 2026년 기준
환매
매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 남겨 두었다가, 받은 대금과 매수인이 부담한 비용을 돌려주고 물건을 다시 사 오는 것입니다. 환매기간은 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못하고, 넘게 정하면 이 기간으로 줄며, 기간을 정하지 않으면 이 기간이 됩니다. 한번 정한 기간은 다시 늘리지 못합니다.
외우는 요령'부동산 5년, 동산 3년'입니다. 환매 특약은 매매계약과 '동시에' 해야 합니다.
출처: 민법 제590조·제591조(법무부) · 2026년 기준
임차인의 비용상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용(필요비)을 쓰면 임대인에게 바로 청구할 수 있습니다. 임차물의 가치를 높이는 데 쓴 비용(유익비)은 임대차가 끝날 때 그 가치 증가가 남아 있으면, 임대인의 선택에 따라 쓴 금액이나 늘어난 가치만큼 청구할 수 있습니다.
외우는 요령필요비는 '즉시', 유익비는 '끝날 때'입니다. 이 권리는 특약으로 포기할 수 있다는 판례가 있습니다.
출처: 민법 제626조(법무부) · 2026년 기준
임차권의 양도와 전대
임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 건물의 작은 부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
외우는 요령'주인 동의 없이 넘기거나 다시 빌려주면 해지 사유'입니다.
출처: 민법 제629조·제632조(법무부) · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 대금 지급 의무가 동시이행 관계라는 점이 자주 나옵니다.
- 채무자위험부담의 원칙과 채권자 책임 있는 사유로 불능이 된 경우의 차이를 묻습니다.
- 계약금 해제는 당사자 어느 한쪽이라도 이행에 착수하기 전까지만 가능하다는 점(자기가 중도금을 냈어도 해제할 수 없음)을 묻습니다.
- 계약 해제의 효과(원상회복, 이자 반환, 제3자 보호)가 출제됩니다.
- 환매기간(부동산 5년, 동산 3년)과 환매 특약 시기를 묻습니다.
- 임차인의 필요비·유익비 청구 시기와 무단 양도·전대 시 해지권을 구별합니다.
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 건물 매매계약 후 인도 전에 벼락으로 건물이 모두 불탔다. 매도인과 매수인 모두에게 책임이 없을 때 옳은 것은? (특약은 없다)
- ① 매수인은 매도인에게 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있다
- ② 매도인은 매수인에게 매매대금 전액을 청구할 수 있다
- ③ 매도인은 매매대금의 절반을 청구할 수 있다
- ④ 매도인은 매수인에게 매매대금을 청구할 수 없다
- ⑤ 매수인이 이미 지급한 계약금은 돌려받을 수 없다
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 매도인은 매수인에게 매매대금을 청구할 수 없다
핵심: 쌍방 책임 없는 이행불능: 채무자는 반대급부를 청구 못한다
쌍무계약에서 한쪽 채무가 양쪽 모두의 책임 없는 사유로 이행불능이 되면, 그 채무자는 상대방의 이행(대금)도 청구하지 못합니다(민법 제537조, 채무자위험부담주의).
건물을 넘겨줄 채무자는 매도인이므로 매도인이 위험을 지고 대금을 받지 못합니다. 이미 받은 돈이 있으면 부당이득으로 돌려줘야 합니다.
틀린 선지
- 대금 전액 청구 가능: 쌍방 책임 없는 이행불능에서는 채무자위험부담주의에 따라 대금을 청구하지 못합니다(민법 제537조).
- 손해배상 청구: 매도인에게 책임(귀책사유)이 없으므로 채무불이행 손해배상 책임이 없습니다.
- 계약금 반환 불가: 대금 채무가 소멸하므로 이미 낸 돈은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.
- 대금 절반 청구: 법이 정한 효과가 아닙니다.
문제 2. 매수인이 매도인에게 계약금 2,000만 원을 지급하였다. 당사자 사이에 다른 약정은 없고 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았다. 매도인이 계약을 해제하려면 매수인에게 얼마를 상환해야 하는가?
- ① 1,000만 원
- ② 상환 금액과 관계없이 해제할 수 없다
- ③ 2,000만 원
- ④ 6,000만 원
- ⑤ 4,000만 원
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ⑤ 4,000만 원
핵심: 계약금 해제: 교부자는 포기, 수령자는 배액 상환
다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지
- 계약금을 준 사람(매수인)은 계약금을 포기하고
- 계약금을 받은 사람(매도인)은 그 배액을 상환하고
계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).
- 받은 계약금: 2,000만 원
- 배액: 2,000만 × 2 = 4,000만 원
- 검산: 4,000만 원 중 2,000만 원은 받은 돈을 돌려주는 것이고, 나머지 2,000만 원이 매도인이 해제 대가로 잃는 금액입니다. 매수인이 해제할 때 포기하는 계약금(2,000만 원)과 크기가 같습니다.
틀린 선지
- 2,000만 원: 받은 계약금만 돌려주면 해제가 아니라 원상회복일 뿐입니다. 매도인은 배액을 상환해야 합니다.
- 6,000만 원: 계약금의 3배로, 법이 정한 금액이 아닙니다.
- 1,000만 원: 계산 근거가 없는 금액입니다.
- 해제 불가: 이행 착수 전이므로 계약금에 의한 해제가 가능합니다.
문제 3. 계약 해제의 효과에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 해제 전에 매수인으로부터 소유권이전등기를 받은 제3자에게도 해제로 대항할 수 있다.
- ② 계약을 해제하면 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 당사자 쌍방의 원상회복 의무는 동시이행 관계가 아니다.
- ④ 해제로 받은 금전을 반환할 때에는 그 받은 날부터 이자를 더하여야 한다.
- ⑤ 해제의 의사표시는 상대방에게 도달한 뒤에도 자유롭게 철회할 수 있다.
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 해제로 받은 금전을 반환할 때에는 그 받은 날부터 이자를 더하여야 한다.
핵심: 해제 시 금전 반환에는 받은 날부터 이자를 가산한다
민법 제548조에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 것이 금전이면 그 받은 날부터 이자를 더하여야 합니다. 받은 돈을 그동안 쓸 수 있었던 이익까지 돌려주라는 뜻입니다.
틀린 선지
- 제3자에게도 대항: 해제는 제3자의 권리를 해하지 못합니다(민법 제548조 제1항 단서). 해제 전에 등기를 마친 제3자는 보호됩니다.
- 손해배상 청구 불가: 계약을 해제해도 손해배상은 청구할 수 있습니다(민법 제551조).
- 동시이행 아님: 원상회복 의무는 서로 동시이행 관계입니다(민법 제549조).
- 자유롭게 철회: 해제의 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조 제2항).