공인중개사 1차 부동산투자론 (투자이론·투자분석) 핵심정리

내부수익률(IRR)은 순현가를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율입니다.

• 내부수익률 ≥ 요구수익률 → 투자 타당
• 순현가(NPV) ≥ 0 → 투자 타당

틀린 선지

• 요구수익률: 투자자가 최소한 받아야 한다고 생각하는 수익률입니다. 내부수익률과 비교하는 기준입니다.
• 기대수익률: 예상 수익률들을 확률로 가중평균한 값입니다.
• 자본환원율: 순영업소득을 부동산 가치로 나눈 비율입니다.
• 실현수익률: 투자가 끝난 뒤 실제로 얻은 수익률입니다.

영업수지는 위에서부터 차례로 뺍니다.

1. 유효총소득 = 가능총소득 1억 − 공실·대손 500만(1억 × 5%) = 9,500만 원
2. 순영업소득 = 9,500만 − 영업경비 2,000만 = 7,500만 원
3. 세전현금흐름 = 7,500만 − 부채서비스액 3,000만 = 4,500만 원
4. 검산: 4,500만 + 3,000만 + 2,000만 + 500만 = 1억 원

틀린 선지

• 7,500만 원: 순영업소득입니다. 여기서 부채서비스액을 더 빼야 세전현금흐름입니다.
• 5,000만 원: 공실 및 대손충당금 500만 원을 빼지 않았습니다.
• 9,500만 원: 유효총소득입니다. 영업경비와 부채서비스액을 아직 빼지 않았습니다.
• 6,500만 원: 유효총소득에서 부채서비스액만 빼고 영업경비를 빼지 않았습니다.

부채감당률은 부동산에서 나오는 순영업소득으로 대출 원리금(부채서비스액)을 몇 배 갚을 수 있는지를 봅니다.

• 공식: 순영업소득 ÷ 부채서비스액
• 1보다 크면 순영업소득으로 원리금을 갚고도 남는다는 뜻입니다.

틀린 선지

• 부채서비스액 ÷ 순영업소득: 분자와 분모가 거꾸로 되었습니다.
• 대출액 ÷ 부동산 가치: 담보인정비율(LTV)입니다.
• 세전현금흐름 ÷ 지분투자액: 지분배당률입니다.
• 영업경비 ÷ 유효총소득: 영업경비비율입니다.

순현재가치(NPV)는 앞으로 들어올 돈을 지금 가치로 바꾼 합계에서 투자액을 뺀 값이고, 수익성지수(PI)는 그 합계를 투자액으로 나눈 값입니다.

1. 1년 후 660만 원의 현재가치 = 660 ÷ 1.1 = 600만 원
2. 2년 후 726만 원의 현재가치 = 726 ÷ 1.1² = 726 ÷ 1.21 = 600만 원
3. 현금유입의 현재가치 합계 = 600 + 600 = 1,200만 원
4. 순현재가치 = 1,200 − 1,000 = 200만 원
5. 수익성지수 = 1,200 ÷ 1,000 = 1.2

검산: 600 × 1.1 = 660, 600 × 1.21 = 726 으로 처음 금액과 같습니다. NPV가 0보다 크고 PI가 1보다 크므로 투자할 만한 안입니다.

틀린 선지

• 200만 원, 0.83: 수익성지수를 거꾸로(투자액 ÷ 유입 현가) 나눈 값입니다.
• 386만 원, 1.39: 할인하지 않고 금액을 그대로 더한 값입니다.
• 1,200만 원, 1.2: 유입의 현재가치 합계를 NPV로 착각했습니다.
• 0원, 1.0: 유입 현가가 투자액과 같을 때의 값입니다.

두 자산이 완전히 똑같이 움직이면(상관계수 +1) 한쪽이 손해 볼 때 다른 쪽도 같이 손해를 보므로 위험이 서로 상쇄되지 않습니다. 즉 분산투자 효과가 없습니다. 비체계적 위험을 완전히 없앨 수 있다고 한 설명이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 체계적 위험: 금리·경기 변동처럼 모든 자산에 영향을 주므로 분산투자로 없애지 못합니다.
• 비체계적 위험: 특정 건물의 공실처럼 개별 자산의 위험이라 여러 자산에 나누면 줄어듭니다.
• 상관계수 −1: 서로 정반대로 움직여 위험 감소 효과가 가장 큽니다.
• 효율적 프론티어: 같은 위험이면 수익이 가장 높은 조합을 이은 선입니다.

회수기간은 투자한 돈을 현금유입으로 모두 되찾는 데 걸리는 기간입니다. 해마다 들어오는 돈을 차례로 더해 갑니다.

1. 1년차까지 누적: 1.5억
2. 2년차까지 누적: 1.5 + 2 = 3.5억
3. 3년차까지 누적: 3.5 + 2.5 = 6억 → 아직 1억이 모자랍니다.
4. 4년차에는 4억이 고르게 들어오므로 1억을 채우는 데 1 ÷ 4 = 0.25년이 걸립니다.
5. 회수기간 = 3 + 0.25 = 3.25년

검산: 6억 + (4억 × 0.25) = 7억 으로 투자액과 같습니다.

참고로 회수기간법은 계산이 쉽지만 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다는 단점이 있습니다.

틀린 선지

• 2.8년: 4년 평균 유입액(2.5억)으로 7억을 나눈 값으로, 회수기간 계산 방법이 아닙니다.
• 3년: 3년차까지는 6억만 회수되어 1억이 남습니다.
• 3.5년: 4년차 유입을 2억으로 잘못 보고 계산한 값입니다.
• 4년: 4년차 중간에 이미 회수가 끝나므로 너무 깁니다.