공인중개사 1차 필기 · 부동산학개론 과목
AI 작성 · 운영진 검수 전공인중개사 1차 부동산금융론 (금융·증권화) 핵심정리
- 중요도
- ★★★★☆ (4 / 5)
- 출제 비중
- 부동산학개론 40문항 중 약 4문항 (10%)
주택담보대출의 상환방식과 대출 규제 지표, 고정·변동금리, 주택저당증권(MBS)과 부동산투자회사(리츠), 프로젝트 금융을 다룹니다.
📖 부동산금융론 (금융·증권화) 개념 정리 보기 →부동산금융론 (금융·증권화), 이것만은 꼭 외우세요
- 원금균등상환은 매기 원금이 같고, 원리금균등상환은 매기 원리금이 같다.
- LTV = 대출액 ÷ 담보가치, DTI·DSR 은 소득 대비 상환액 비율
- 리츠는 자기관리·위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사로 나뉜다.
부동산금융론 (금융·증권화) 대표 문제 6개
문제 1. 대출금액·금리·만기가 같을 때, 대출 초기에 매달 갚는 원리금이 원리금균등상환방식보다 많고 시간이 갈수록 원리금이 줄어드는 상환방식은?
- ① 거치식 상환방식(거치기간 중)
- ② 원리금균등상환방식
- ③ 만기일시상환방식
- ④ 원금균등상환방식
- ⑤ 체증식 상환방식
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정답: ④ 원금균등상환방식
핵심: 원금균등상환: 초기 원리금이 가장 크고 점점 줄어든다
원금균등상환방식은 매기 같은 금액의 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자를 더해 냅니다. 남은 원금이 줄수록 이자도 줄어들어 원리금이 처음에 가장 많고 점점 줄어듭니다.
원리금균등상환방식은 원금과 이자를 합친 금액을 매기 똑같이 냅니다.
틀린 선지
- 체증식 상환: 초기 상환액이 적고 점점 늘어나는 방식입니다.
- 만기일시상환: 만기 전까지 이자만 내므로 초기 상환액이 가장 적습니다.
- 거치식 상환: 거치기간에는 이자만 내므로 초기 상환액이 적습니다.
- 원리금균등상환: 매기 원리금이 똑같으므로 '줄어드는' 방식이 아닙니다.
문제 2. 시장가치가 5억 원인 주택에 담보인정비율(LTV) 60%만 적용한다. 이 주택에 이미 1억 원의 기존 대출이 있다면 추가로 받을 수 있는 최대 대출금액은? (다른 조건은 고려하지 않는다)
- ① 3억 원
- ② 2억 원
- ③ 4억 원
- ④ 1억 원
- ⑤ 5,000만 원
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정답: ② 2억 원
핵심: LTV 대출한도 = 담보가치 × LTV − 기존 대출
LTV(담보인정비율) = 대출금액 ÷ 담보(부동산) 가치
- LTV 기준 최대 대출 = 5억 × 60% = 3억 원
- 이미 빌린 1억 원을 뺍니다: 3억 − 1억 = 2억 원
- 검산: (1억 + 2억) ÷ 5억 = 60% → 한도와 같습니다.
틀린 선지
- 3억 원: LTV 한도 전체입니다. 기존 대출 1억 원을 빼야 합니다.
- 4억 원: 시장가치 5억에서 기존 대출 1억만 뺀 값으로, LTV를 적용하지 않았습니다.
- 1억 원: 계산 근거가 없는 금액입니다.
- 5,000만 원: 계산 근거가 없는 금액입니다.
문제 3. 주택저당증권(MBS) 가운데 원리금 수취권과 주택저당에 대한 소유권을 모두 투자자에게 넘기는 지분형 증권으로, 조기상환위험과 채무불이행위험을 투자자가 부담하는 것은?
- ① 주택저당담보부채권(MBB)
- ② 저당이체증권(MPTS)
- ③ 저당대출원리금이체채권(MPTB)
- ④ 다계층증권(CMO)
- ⑤ 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출채권
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정답: ② 저당이체증권(MPTS)
핵심: MPTS: 지분형, 원리금·저당 소유권 모두 투자자에게 이전
저당이체증권(MPTS)은 대출채권 묶음의 지분을 투자자에게 파는 지분형 증권입니다. 원리금을 받을 권리와 저당의 소유권이 모두 투자자에게 넘어가므로, 대출자가 미리 갚거나(조기상환위험) 못 갚는(채무불이행위험) 위험도 투자자가 집니다.
틀린 선지
- MBB: 발행기관이 대출채권을 그대로 보유하고 이를 담보로 발행하는 채권형 증권입니다. 원리금 수취권과 위험이 발행자에게 남습니다.
- MPTB: 원리금 수취권은 투자자에게, 저당 소유권은 발행자에게 남는 혼합형입니다.
- CMO: 만기와 이자율이 다른 여러 계층(트랜치)으로 나누어 발행하는 증권입니다.
- PF 대출채권: 개발사업의 미래 현금흐름을 담보로 한 대출로, 주택저당증권이 아닙니다. 이를 묶어 발행하면 자산유동화증권(ABS)의 한 종류가 됩니다.
문제 4. 다음 조건의 원리금균등상환 대출에서 2년차에 내는 이자는? (원리금은 매년 말 1회 낸다) - 대출금액: 1억 원 - 대출금리: 연 6% - 저당상수(연 단위): 0.1
- ① 576만 원
- ② 600만 원
- ③ 540만 원
- ④ 424만 원
- ⑤ 400만 원
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정답: ① 576만 원
핵심: 원리금=대출액×저당상수, 원금상환=원리금−이자
원리금균등상환은 매년 내는 원리금(원금+이자)이 같고, 그 가운데 이자는 남은 원금(잔금)에 금리를 곱해 정합니다.
- 매년 원리금 = 1억 × 0.1 = 1,000만 원
- 1년차 이자 = 1억 × 6% = 600만 원
- 1년차 원금상환액 = 1,000 − 600 = 400만 원
- 1년차 말 잔금 = 1억 − 400만 = 9,600만 원
- 2년차 이자 = 9,600만 × 6% = 576만 원
검산: 2년차 원금상환액은 1,000 − 576 = 424만 원이고, 1년차(400만 원)보다 커졌습니다. 원리금균등상환에서는 시간이 갈수록 이자는 줄고 원금상환액은 늘어나므로 맞습니다.
틀린 선지
- 600만 원: 1년차 이자입니다. 2년차에는 잔금이 줄어 이자도 줄어듭니다.
- 540만 원: 잔금을 9,000만 원으로 잘못 잡은 값입니다.
- 424만 원: 2년차 원금상환액입니다.
- 400만 원: 1년차 원금상환액입니다.
문제 5. 부동산투자회사법상 실체가 있는 회사로서 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 부동산투자회사는?
- ① 자기관리 부동산투자회사
- ② 자산관리회사
- ③ 위탁관리 부동산투자회사
- ④ 부동산투자자문회사
- ⑤ 기업구조조정 부동산투자회사
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정답: ① 자기관리 부동산투자회사
핵심: 자기관리 리츠 = 실체회사, 상근 임직원이 직접 운용
부동산투자회사(리츠)는 세 가지입니다.
- 자기관리: 실체회사. 상근 임직원(자산운용 전문인력 포함)을 두고 직접 운용
- 위탁관리: 명목회사. 자산관리회사에 운용을 맡김
- 기업구조조정: 명목회사. 기업구조조정용 부동산에 투자, 자산관리회사에 운용을 맡김
틀린 선지
- 위탁관리 리츠: 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 맡기는 명목회사입니다.
- 기업구조조정 리츠: 기업구조조정용 부동산에 투자하며, 운용은 자산관리회사에 맡기는 명목회사입니다.
- 자산관리회사: 위탁관리·기업구조조정 리츠의 위탁을 받아 자산을 운용하는 회사입니다.
- 부동산투자자문회사: 부동산투자회사의 자문을 하는 회사입니다.
문제 6. 대출의 잔금비율과 상환비율에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 잔금비율은 대출 초기일수록 작다.
- ② 상환비율이 클수록 아직 갚지 않은 원금이 많다.
- ③ 원리금균등상환에서 대출기간의 절반이 지난 시점의 잔금비율은 정확히 0.5이다.
- ④ 잔금비율은 저당상수에 대출기간을 곱한 값이다.
- ⑤ 잔금비율과 상환비율을 더하면 1이 된다.
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정답: ⑤ 잔금비율과 상환비율을 더하면 1이 된다.
핵심: 잔금비율 + 상환비율 = 1
잔금비율은 처음 빌린 돈 가운데 아직 갚지 않은 원금의 비율이고, 상환비율은 이미 갚은 원금의 비율입니다. 둘을 더하면 처음 빌린 돈 전체이므로 잔금비율 + 상환비율 = 1 입니다. 예를 들어 잔금비율이 0.7이면 상환비율은 0.3입니다.
틀린 선지
- 대출 초기일수록 작다: 처음에는 거의 갚지 않았으므로 오히려 큽니다(1에 가깝습니다).
- 절반 시점에 정확히 0.5: 원리금균등상환은 초기에 이자 비중이 커서 원금이 천천히 줄어듭니다. 그래서 절반 시점의 잔금비율은 0.5보다 큽니다.
- 저당상수 × 대출기간: 잔금비율을 구하는 식이 아닙니다.
- 상환비율이 클수록 잔금이 많다: 많이 갚을수록 남은 원금은 적습니다.
직접 풀어서 확인해 보세요.