공인중개사 1차 부동산시장론 (시장·입지·공간구조) 핵심정리

효율적 시장은 가격에 반영된 정보의 범위로 나눕니다.

• 약성: 과거의 정보만 반영 → 기술적 분석으로는 초과이윤 불가
• 준강성: 과거 + 공표된 모든 정보 반영 → 기본적 분석으로도 초과이윤 불가
• 강성: 공표된 정보 + 공표되지 않은 정보까지 반영 → 어떤 정보로도 초과이윤 불가

틀린 선지

• 강성 효율적 시장: 공표된 정보에 더해 공표되지 않은 정보까지 모두 반영된 시장입니다.
• 약성 효율적 시장: 과거의 정보만 반영된 시장으로, 공표된 새 정보로는 초과이윤을 얻을 수 있습니다.
• 할당 효율적 시장: 자원이 효율적으로 배분되어 투자 수익률이 같아진 시장을 말하는 별개의 개념입니다.
• 불완전경쟁 시장: 정보 반영 정도로 나누는 효율적 시장의 분류가 아닙니다.

튀넨은 『고립국』에서 도시(시장)와의 거리에 따른 수송비 차이가 지대를 결정한다고 보았습니다(위치지대설). 시장에 가까울수록 지대가 높고, 작물마다 지대곡선이 달라 도시를 중심으로 동심원 모양의 농업 지대가 생긴다고 설명했습니다.

틀린 선지

• 알론소: 튀넨의 이론을 도시 내부에 적용해 입찰지대곡선을 설명한 학자입니다. 농업 고립국이론의 주인공은 아닙니다.
• 리카도: 토지의 비옥도 차이로 지대가 생긴다는 차액지대설을 주장했습니다.
• 마르크스: 최열등지에서도 지대가 생긴다는 절대지대설을 주장했습니다.
• 마샬: 일시적으로 토지와 비슷한 소득을 낳는 준지대 개념을 제시했습니다.

허프의 확률모형은 소비자가 여러 점포 가운데 특정 점포를 선택할 확률을 구합니다. 점포의 매장면적이 클수록, 거리가 가까울수록 확률이 커지며, 경쟁 점포까지 함께 계산에 넣습니다.

틀린 선지

• 레일리: 두 도시 사이의 상권 흡인력을 인구와 거리로 설명한 소매중력모형입니다. 개별 점포를 고를 확률을 구하는 모형은 아닙니다.
• 크리스탈러: 중심지와 배후지의 계층 구조를 설명한 중심지이론입니다.
• 베버: 수송비·노동비·집적이익으로 공장 입지를 정하는 최소비용이론입니다.
• 버제스: 도시 공간이 동심원으로 확장된다는 동심원이론입니다.

마르크스의 절대지대설은 토지를 개인이 소유하고 있기 때문에, 가장 나쁜 땅(한계지)이라도 소유자가 공짜로 빌려주지 않아 지대가 생긴다고 봅니다. 즉 지대의 원인을 토지 소유(사유화) 자체에서 찾습니다.

틀린 선지

• 리카도 차액지대설: 비옥도 차이와 수확체감으로 지대가 생기며, 한계지에는 지대가 없다고 봅니다. 문제의 설명과 정반대입니다.
• 튀넨 위치지대설: 시장(도시)까지의 거리에 따른 수송비 차이로 지대가 생긴다고 봅니다.
• 마샬 준지대론: 기계 같은 생산설비가 단기적으로 얻는, 지대와 비슷한 소득을 말합니다.
• 알론소 입찰지대이론: 도심에서의 거리에 따라 각 토지이용자가 낼 수 있는 최대 지대를 연결해 토지이용을 설명합니다.

크리스탈러 이론의 두 용어를 먼저 정리합니다.

• 최소요구범위: 가게(중심지 기능)가 문을 닫지 않고 유지되는 데 필요한 최소한의 손님(최소요구치)을 모을 수 있는 거리
• 재화의 도달범위: 손님이 그 가게까지 찾아오는 최대 거리(수요가 0이 되는 곳까지)

손님이 찾아오는 범위가 유지에 필요한 범위보다 넓어야 장사가 됩니다. 그래서 재화의 도달범위 > 최소요구범위일 때 중심지가 성립합니다.

틀린 선지

• 최소요구범위가 더 커야: 이 경우에는 필요한 손님을 못 모아 중심지가 유지되지 않습니다.
• 상위 중심지일수록 수가 많고 간격이 좁음: 반대로 상위(고차) 중심지일수록 수가 적고 간격이 넓습니다.
• 가장 먼 중심지 이용: 이론은 소비자가 가장 가까운 중심지를 이용한다고 가정합니다.
• 하나의 상위 중심지에만 집중: 중심지는 여러 계층으로 나뉘어 분포한다고 봅니다.

베버의 원료지수는 (국지원료의 무게 ÷ 제품의 무게)입니다. 원료지수가 1보다 크면 만드는 과정에서 무게가 많이 줄어드는 공업(예: 시멘트)이므로 원료를 옮기는 비용을 아끼려고 원료산지에 입지합니다. 반대로 1보다 작으면 제품이 더 무거워지므로 시장(소비지) 가까이 입지합니다. 1보다 작은데 원료산지에 입지한다고 한 설명이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 등비용선: 최소운송비 지점에서 옮겨 갈 때 늘어나는 운송비가 같은 점을 이은 선입니다. 노동비 절감액이 이보다 크면 입지를 옮깁니다.
• 넬슨의 양립성: 옷가게 옆 신발가게처럼 서로 도움이 되는 점포가 붙어 있으면 매출이 늘어납니다.
• 컨버스 분기점: 큰 도시가 손님을 더 멀리서 끌어오므로 경계는 작은 도시 쪽에 가깝습니다.
• 고차 중심지: 대도시처럼 수가 적고 서로 멀리 떨어져 있습니다.

버제스의 동심원이론은 도시가 중심에서 바깥으로 원을 그리며 커진다고 봅니다. 순서는 중심업무지구 → 점이(천이)지대 → 저소득층(근로자) 주거지대 → 중산층 주거지대 → 통근자지대입니다. 통근자지대는 가장 바깥에 있으므로, 중심업무지구 바로 바깥이라고 한 설명이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 동심원이론의 점이지대: 중심업무지구 바로 바깥의 낡고 바뀌어 가는 지역입니다.
• 선형이론: 도시가 교통축을 따라 부채꼴로 자라고, 고소득층 주거지도 교통축을 따라 형성됩니다.
• 다핵심이론: 대도시는 여러 핵심을 중심으로 성장합니다.
• 다핵심 형성 요인: 비슷한 활동은 모이고(집적이익), 어울리지 않는 활동은 떨어져 입지합니다.

레일리의 소매중력모형은 도시가 손님을 끄는 힘(유인력)이 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 봅니다.

1. A도시 유인력 = 900,000 ÷ 6² = 900,000 ÷ 36 = 25,000
2. B도시 유인력 = 200,000 ÷ 2² = 200,000 ÷ 4 = 50,000
3. A도시 비율 = 25,000 ÷ (25,000 + 50,000) = 1/3
4. A도시 금액 = 30억 × 1/3 = 10억 원, B도시 금액 = 30억 − 10억 = 20억 원

검산: 10억 : 20억 = 1 : 2 이고, 유인력 25,000 : 50,000 = 1 : 2 와 같습니다.

틀린 선지

• A 18억, B 12억: 거리를 제곱하지 않고 그냥 나눈 값(150,000 : 100,000)입니다.
• A 20억, B 10억: 비율을 거꾸로 적용한 값입니다.
• A 15억, B 15억: 인구와 거리를 반영하지 않고 반씩 나눈 값입니다.
• A 12억, B 18억: 계산 근거가 없는 값입니다.