공인중개사 1차 물권법 총론·점유권·소유권 핵심정리

법률행위(매매·증여·교환 등)로 부동산 물권을 얻으려면 등기해야 효력이 생깁니다(민법 제186조).

반면 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의한 취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다. 다만 등기하지 않으면 그 부동산을 처분하지 못합니다(민법 제187조).

틀린 선지

• 매매: 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기해야 효력이 생깁니다(민법 제186조).
• 증여: 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기가 필요합니다.
• 대물변제: 법률행위로 소유권을 넘기는 것이므로 등기가 필요합니다.
• 교환: 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기가 필요합니다.

점유취득시효: 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고, 등기를 해야 소유권을 얻습니다(민법 제245조 제1항).

등기부취득시효: 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의·무과실로 점유한 경우입니다(같은 조 제2항).

틀린 선지

• 10년: 소유자로 등기된 사람이 선의·무과실로 점유한 경우의 등기부취득시효 기간입니다.
• 30년: 민법이 정한 부동산 취득시효 기간이 아닙니다.
• 15년: 민법이 정한 부동산 취득시효 기간이 아닙니다.
• 5년: 민법이 정한 부동산 취득시효 기간이 아닙니다.

공유물에 관한 결정 요건은 세 가지로 나뉩니다.

• 보존행위: 공유자 각자 단독으로(민법 제265조 단서)
• 관리행위(임대 등): 지분의 과반수로(민법 제265조)
• 처분·변경: 공유자 전원의 동의(민법 제264조)

틀린 선지

• 머릿수의 과반수: 사람 수가 아니라 지분의 크기로 따집니다.
• 전원 동의: 공유물의 처분·변경에 필요한 요건입니다.
• 각자 단독: 보존행위(예: 방해 제거)에 해당하는 요건입니다.
• 지분 3분의 2: 민법이 정한 공유물 관리 요건이 아닙니다.

민법 제256조에 따라 부동산 소유자는 그 부동산에 붙어 하나가 된 물건(부합물)의 소유권을 취득합니다. 그러나 타인의 권원(임차권·지상권처럼 땅을 쓸 수 있는 정당한 권리)에 의하여 부속된 것은 예외입니다. 乙은 임차권이라는 권원에 따라 수목을 심었으므로 수목은 乙의 소유로 남습니다.

참고로 권원 없이 남의 땅에 심은 수목은 토지에 부합하여 토지소유자 소유가 됩니다.

틀린 선지

• 토지소유자 甲: 권원 없이 심었을 때의 결론입니다.
• 甲과 乙의 공유: 부합에서 공유가 되는 경우는 동산끼리 합쳐져 주종을 구별할 수 없을 때 등입니다.
• 먼저 등기한 사람: 부합은 등기 순서로 정하지 않습니다.
• 국가: 소유자가 있는 물건이므로 국가에 귀속되지 않습니다.

물권적 청구권은 물권을 온전히 쓰지 못하는 상태를 바로잡는 권리이므로, 상대방에게 고의나 과실이 있는지는 따지지 않습니다. 고의·과실이 필요한 것은 불법행위로 인한 손해배상청구입니다. 그러므로 고의나 과실이 있어야 한다는 설명이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 소멸시효 없음: 소유권이 있는 한 그에 따른 청구권도 계속 있으므로 시효로 없어지지 않습니다.
• 전 소유자: 판례는 소유권을 잃은 사람은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다고 봅니다.
• 저당권자: 저당권은 점유하지 않는 권리라서 반환청구권은 없고, 방해제거·예방청구권만 있습니다.
• 지역권자: 지역권도 승역지를 점유하는 권리가 아니어서 반환청구권은 없고, 방해제거·예방청구권만 있습니다.

민법 제204조에 따라 점유자가 점유를 빼앗기면 그 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있고, 이 권리는 침탈을 당한 날부터 1년 안에 행사하여야 합니다. 점유를 둘러싼 다툼을 빨리 정리하기 위해 기간을 짧게 둔 것입니다. 점유의 방해를 없애 달라는 청구(점유물방해제거청구권)도 방해가 끝난 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.

틀린 선지

• 6개월 안: 점유보호청구권의 기간이 아닙니다.
• 3년 안: 민법이 정한 기간보다 깁니다.
• 10년 안: 민법이 정한 기간보다 깁니다.
• 안 날부터 2년 안: 기간의 기준은 '안 날'이 아니라 '침탈을 당한 날'입니다.

민법 제203조에 따라 점유자는 점유물을 보존하는 데 쓴 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 점유자가 그 물건에서 생긴 과실(열매·차임 등)을 가져간 경우에는 통상의 필요비(평소 관리비)는 청구하지 못합니다. 과실로 이미 그 비용을 메웠다고 보기 때문입니다.

틀린 선지

• 악의 점유자는 필요비 청구 불가: 필요비는 선의·악의를 묻지 않고 청구할 수 있습니다.
• 유익비 전부 청구: 유익비는 가액 증가가 현존한 때에 한하여 회복자의 선택에 따라 지출 금액이나 증가액을 청구합니다.
• 필요비도 가액 증가 현존 시에만: 이런 조건은 유익비에만 붙습니다.
• 상환기간 허락 불가: 유익비에 대해서는 법원이 회복자의 청구로 상당한 상환기간을 허락할 수 있습니다.