공인중개사 1차 민사특별법 (주택·상가 임대차, 집합건물, 가등기담보, 부동산실명법) 핵심정리

상가건물 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조).

틀린 선지

• 5년: 예전 법의 기간입니다. 지금은 10년입니다.
• 4년: 주택 임대차(2년 + 갱신 2년)와 혼동한 것입니다.
• 20년: 법이 정한 기간이 아닙니다.
• 6년: 법이 정한 기간이 아닙니다.

주택 임차인은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 판례는 '다음 날'을 다음 날 오전 0시로 봅니다.

1. 요건을 갖춘 날: 3월 2일
2. 대항력 발생: 3월 3일 오전 0시

우선변제권은 대항요건에 더해 확정일자를 갖추어야 생깁니다.

틀린 선지

• 3월 2일 즉시: 대항력은 인도와 주민등록을 마친 그다음 날부터 생깁니다.
• 3월 3일 오전 9시: 판례는 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다고 봅니다.
• 확정일자를 받은 때: 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 대항력의 요건이 아닙니다.
• 3월 9일: 법이 정한 시점이 아닙니다.

주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 이사를 가더라도 권리를 지킬 수 있게 하는 제도입니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 경우에는 그대로 유지됩니다. 그 뒤 이사하여 대항요건(주택 인도·주민등록)을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않습니다.

틀린 선지

• 기간 중 언제든 신청: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다.
• 임대인 주소지 법원: 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
• 그 뒤 임차인도 최우선변제: 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제(같은 법 제8조)를 받을 수 없습니다.
• 비용 청구 불가: 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

가등기담보권자가 담보 부동산의 소유권을 가져오려면

1. 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고
2. 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 하며
3. 청산금을 지급해야 본등기를 청구할 수 있습니다(청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행).

이 기간은 채무자가 빚을 갚고 부동산을 지킬 기회를 주기 위한 것입니다.

틀린 선지

• 1개월: 법이 정한 청산기간이 아닙니다.
• 3개월: 법이 정한 청산기간이 아닙니다.
• 6개월: 법이 정한 청산기간이 아닙니다.
• 1년: 법이 정한 청산기간이 아닙니다.

부동산실명법상 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 그러나 이 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(부동산실명법 제4조 제3항). 판례는 여기서 제3자의 선의·악의를 묻지 않습니다.

다만 제3자가 수탁자의 배신행위에 적극 가담했다면 반사회질서 행위로 무효가 될 수 있습니다.

틀린 선지

• 선의일 때만 취득: 명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하며, 판례상 제3자의 선의·악의를 묻지 않습니다.
• 취득 불가: 무효를 제3자에게 대항하지 못하므로 丙은 소유권을 취득합니다.
• 신탁자 동의 필요: 신탁자의 동의는 요건이 아닙니다.
• 신탁자에게 대금 지급: 법이 정한 요건이 아닙니다.

집합건물법 제24조에 따라 관리인은 구분소유자일 필요가 없습니다. 그래서 관리 전문업체 직원 등도 관리인이 될 수 있습니다.

틀린 선지

• 설립 결의 필요: 관리단은 건물에 구분소유 관계가 생기면 구분소유자 전원으로 당연히 설립됩니다(같은 법 제23조). 따로 설립 절차가 필요 없습니다.
• 임기 3년: 관리인의 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다.
• 5인 이상: 구분소유자가 10인 이상일 때 관리인을 선임하여야 합니다.
• 6개월 안: 정기 관리단집회는 매년 회계연도 종료 후 3개월 안에 소집합니다(같은 법 제32조).

부동산실명법은 명의신탁약정을 원칙적으로 무효로 하지만, 제8조에서 다음 세 경우는 조세포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 무효·과징금·벌칙 규정을 적용하지 않습니다.

• 종중 소유 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우
• 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
• 종교단체의 산하 조직이 가진 부동산을 그 종교단체 명의로 등기한 경우

틀린 선지

• 친구 명의: 특례 대상이 아니므로 명의신탁약정은 무효입니다.
• 형제자매 명의: 가족이라도 배우자가 아니면 특례 대상이 아닙니다.
• 동업자 명의: 특례 대상이 아닙니다.
• 거래처 직원 명의: 특례 대상이 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 1년이라고 한 설명이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 보호 기간: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 방해가 금지됩니다.
• 손해배상 한도: 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.
• 1년 6개월 이상 비영리 사용: 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유로 법에 적혀 있습니다.
• 국유·공유재산: 같은 법 제10조의5에 따라 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다(대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우도 원칙적으로 같으나 전통시장은 제외).

집합건물에서 대지사용권은 건물의 전유부분(내 호실)을 위해 대지를 쓸 수 있는 권리입니다. 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다(집합건물법 제20조).

공용부분에 대한 지분도 전유부분의 처분을 따르며 따로 처분할 수 없습니다.

틀린 선지

• 언제나 자유롭게 분리 처분: 분리처분이 원칙적으로 금지됩니다.
• 대지사용권만 저당: 분리처분 금지 원칙에 어긋납니다.
• 공용부분 지분 분리 처분: 공용부분 지분도 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다.
• 전유부분 처분에 결의 필요: 전유부분은 구분소유자가 자유롭게 처분할 수 있습니다.