공인중개사 1차 필기 · 민법 및 민사특별법 과목
AI 작성 · 운영진 검수 전공인중개사 1차 용익물권·담보물권 핵심정리
- 중요도
- ★★★★★ (5 / 5)
- 출제 비중
- 민법 및 민사특별법 40문항 중 약 8문항 (20%)
지상권·지역권·전세권 같은 용익물권과 유치권·저당권(근저당·법정지상권) 같은 담보물권을 다룹니다.
📖 용익물권·담보물권 개념 정리 보기 →용익물권·담보물권, 이것만은 꼭 외우세요
- 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였어야 생긴다.
- 유치권은 점유를 잃으면 소멸한다.
- 근저당권은 결산기에 확정되는 채무를 채권최고액 한도에서 담보한다.
용익물권·담보물권 대표 문제 9개
문제 1. 민법 제366조의 법정지상권이 성립하려면 저당권을 설정할 당시 어떤 상태였어야 하는가?
- ① 토지 위에 건물이 없었다
- ② 토지 위에 건물이 있었고, 토지와 건물의 소유자가 서로 달랐다
- ③ 저당권자가 법정지상권을 미리 승낙하였다
- ④ 토지 위에 건물이 있었고, 그 건물이 반드시 등기되어 있었다
- ⑤ 토지 위에 건물이 있었고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유였다
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정답: ⑤ 토지 위에 건물이 있었고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유였다
핵심: 법정지상권: 저당권 설정 당시 건물 존재 + 토지·건물 동일인 소유
민법 제366조 법정지상권의 요건
- 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있을 것
- 그때 토지와 건물이 같은 사람의 소유일 것
- 토지나 건물에 저당권이 설정될 것
- 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
판례상 건물은 등기되지 않은 건물이어도 됩니다.
틀린 선지
- 소유자가 달랐다: 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람의 소유여야 합니다.
- 건물이 등기됨: 판례는 건물이 등기되지 않았어도 법정지상권을 인정합니다.
- 건물이 없었다: 저당권 설정 당시 건물이 있어야 합니다.
- 저당권자 승낙: 법정지상권은 법률에 따라 생기며 저당권자의 승낙이 필요 없습니다.
문제 2. 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 유치권은 부동산에는 성립하지 않는다
- ② 유치권은 등기해야 성립한다
- ③ 유치권자가 유치물의 점유를 잃으면 유치권은 소멸한다
- ④ 유치권자는 채권을 변제받기 위하여 유치물을 경매할 수 없다
- ⑤ 유치권은 당사자의 설정계약이 있어야 성립한다
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정답: ③ 유치권자가 유치물의 점유를 잃으면 유치권은 소멸한다
핵심: 유치권은 점유가 생명, 점유를 잃으면 소멸
유치권은 남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다. 계약 없이 법률에 따라 생기며(법정담보물권), 점유를 잃으면 소멸합니다(민법 제328조).
틀린 선지
- 등기해야 성립: 유치권은 법정담보물권으로, 등기가 아니라 점유가 성립·존속 요건입니다.
- 경매 불가: 유치권자는 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있습니다(민법 제322조 제1항).
- 설정계약 필요: 유치권은 법률의 요건을 갖추면 당연히 생기는 법정담보물권입니다.
- 부동산에는 불가: 유치권은 동산뿐 아니라 부동산에도 성립합니다.
문제 3. 민법상 전세권의 존속기간은 몇 년을 넘지 못하는가?
- ① 10년
- ② 20년
- ③ 15년
- ④ 5년
- ⑤ 30년
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정답: ① 10년
핵심: 전세권 존속기간 최장 10년, 건물 전세권 최단 1년
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 약정 기간이 10년을 넘으면 10년으로 줄어듭니다(민법 제312조 제1항). 건물 전세권은 기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다(같은 조 제2항).
틀린 선지
- 20년: 민법이 정한 전세권의 최장 존속기간이 아닙니다.
- 5년: 민법이 정한 전세권의 최장 존속기간이 아닙니다.
- 30년: 견고한 건물 소유 목적 지상권의 최단 존속기간과 혼동한 것입니다.
- 15년: 민법이 정한 전세권의 최장 존속기간이 아닙니다.
문제 4. 지역권에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 지역권은 승역지의 편익을 위해 요역지를 이용하는 권리이다
- ② 지역권은 요역지와 분리하여 따로 양도할 수 있다
- ③ 지역권은 등기 없이 계약만으로 취득한다
- ④ 지역권은 승역지를 점유해야만 성립한다
- ⑤ 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전한다
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정답: ⑤ 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전한다
핵심: 지역권은 요역지에 부종, 분리 양도 불가
지역권은 내 땅(요역지)의 편익을 위해 남의 땅(승역지)을 이용하는 권리입니다(예: 통행, 물 끌어오기).
지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며, 요역지와 분리하여 양도할 수 없습니다(민법 제292조).
틀린 선지
- 따로 양도 가능: 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못합니다(민법 제292조 제2항).
- 승역지의 편익: 거꾸로입니다. 요역지(편익을 받는 땅)를 위해 승역지(편익을 주는 땅)를 이용합니다.
- 계약만으로 취득: 지역권 설정도 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기가 필요합니다.
- 점유 필요: 지역권은 승역지를 점유하는 권리가 아닙니다.
문제 5. 민법상 석조·석회조·연와조 같은 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 최소 몇 년보다 짧게 정할 수 없는가?
- ① 5년
- ② 10년
- ③ 15년
- ④ 20년
- ⑤ 30년
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정답: ⑤ 30년
핵심: 지상권 최단기간: 견고한 건물 30년·그 밖의 건물 15년·공작물 5년
민법 제280조는 지상권의 최단 존속기간을 정해 둡니다.
- 석조·석회조·연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목: 30년
- 그 밖의 건물: 15년
- 건물 외의 공작물: 5년
이보다 짧게 정하면 위 기간까지 늘어납니다.
틀린 선지
- 5년: 건물 외의 공작물을 소유하려는 지상권의 최단기간입니다.
- 10년: 지상권의 최단기간에 해당하지 않습니다(전세권의 최장기간이 10년입니다).
- 15년: 견고하지 않은 그 밖의 건물의 최단기간입니다.
- 20년: 지상권의 최단기간에 해당하지 않습니다.
문제 6. 지상권자가 지료를 내지 않을 때 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있는 경우는? (특약은 없다)
- ① 2기 이상의 지료를 지급하지 아니한 때
- ② 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때
- ③ 1년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때
- ④ 3년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때
- ⑤ 6개월 이상의 지료를 지급하지 아니한 때
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정답: ② 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때
핵심: 지상권: 2년 이상 지료 연체 시 지상권소멸청구
민법 제287조에 따라 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 판례는 연체된 지료가 합계 2년분 이상이어야 한다고 보며, 토지소유자가 바뀐 경우 새 소유자에게 연체된 기간만으로 2년이 되어야 한다고 봅니다.
틀린 선지
- 2기 이상: 건물 등 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있다는 규정(민법 제640조)과 헷갈리기 쉽습니다.
- 1년 이상: 민법이 정한 기간보다 짧습니다.
- 3년 이상: 민법이 정한 기간보다 깁니다.
- 6개월 이상: 민법이 정한 기간보다 짧습니다.
문제 7. 甲은 자기 소유 토지 위에 있는 자기 소유 건물에만 저당권을 설정하였다. 다음 중 그 저당권의 효력이 미치는 것은? (다른 약정은 없다, 다툼이 있으면 판례에 따른다)
- ① 저당권 설정 후 기존 건물에 붙여 지은, 독립성이 없는 증축 부분
- ② 저당부동산이 압류되기 전에 저당권설정자가 받은 차임
- ③ 건물이 서 있는 저당권설정자 소유의 토지
- ④ 타인이 권원에 의하여 건물에 부속시킨 독립한 물건
- ⑤ 저당권이 설정되지 않은 이웃 건물
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정답: ① 저당권 설정 후 기존 건물에 붙여 지은, 독립성이 없는 증축 부분
핵심: 저당권 효력은 설정 전후를 불문하고 부합물·종물에 미친다
민법 제358조에 따라 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 부합의 시기는 묻지 않으므로 저당권 설정 뒤에 붙여 지은 증축 부분도 독립성이 없어 기존 건물에 부합되었다면 저당권의 효력이 미칩니다. 판례도 이런 증축 부분은 경매에서 매수인이 소유권을 취득한다고 봅니다.
틀린 선지
- 압류 전에 받은 차임: 과실에는 저당부동산이 압류된 뒤에 받거나 받을 수 있는 것에만 효력이 미칩니다(민법 제359조).
- 저당권설정자 소유의 토지: 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 건물 저당권은 토지에 미치지 않습니다.
- 타인이 권원으로 부속시킨 독립한 물건: 부합되지 않은 타인 소유 물건이므로 효력이 미치지 않습니다.
- 이웃 건물: 저당권의 목적이 아닌 별개의 부동산입니다.
문제 8. 전세권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
- ① 전세권자는 설정행위로 금지하지 않았다면 전세권의 존속기간 안에서 목적물을 전전세할 수 있다.
- ② 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸한다.
- ③ 전세권자가 목적물을 그 성질이나 약정한 용법에 따라 사용·수익하지 않으면 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
- ④ 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
- ⑤ 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물 인도와 말소등기 서류 교부를 먼저 이행하여야만 전세금 반환을 청구할 수 있다.
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정답: ⑤ 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물 인도와 말소등기 서류 교부를 먼저 이행하여야만 전세금 반환을 청구할 수 있다.
핵심: 전세권 소멸 시 목적물 인도·말소서류 교부와 전세금 반환은 동시이행
민법 제317조에 따라 전세권이 소멸하면 전세권설정자의 전세금 반환과 전세권자의 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부는 동시에 이행합니다. 어느 한쪽이 먼저 해야 하는 관계가 아니므로 '먼저 이행해야만'이라는 설명이 틀렸습니다.
나머지는 옳은 설명
- 전전세: 설정행위로 금지하지 않았다면 존속기간 안에서 전전세나 임대를 할 수 있습니다(민법 제306조).
- 소멸통고: 존속기간 약정이 없으면 언제든 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸합니다(민법 제313조).
- 용법 위반: 설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제311조).
- 유지·수선 의무: 전세권자가 현상 유지와 통상의 수선을 합니다(민법 제309조). 임대차에서 임대인이 수선하는 것과 다릅니다.
문제 9. 근저당권자가 채무자의 채무불이행을 이유로 스스로 저당부동산의 경매를 신청한 경우, 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기는? (다툼이 있으면 판례에 따른다)
- ① 매수인이 매각대금을 완납한 때
- ② 경매를 신청한 때
- ③ 매각허가결정이 확정된 때
- ④ 배당기일
- ⑤ 근저당권 설정등기를 한 때
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정답: ② 경매를 신청한 때
핵심: 근저당권자 스스로 경매신청 → 경매신청 시 피담보채권 확정
근저당권은 일정 한도(채권최고액) 안에서 늘었다 줄었다 하는 채권을 담보합니다. 판례는 근저당권자가 스스로 경매를 신청하면 더는 거래를 계속하지 않겠다는 뜻을 밝힌 것이므로 경매를 신청한 때 피담보채권이 확정된다고 봅니다.
반면 후순위권리자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 근저당권이 소멸하는 때, 즉 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정됩니다.
틀린 선지
- 매각대금 완납 시: 후순위권리자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 확정 시기입니다.
- 매각허가결정 확정 시: 판례가 정한 확정 시기가 아닙니다.
- 배당기일: 판례가 정한 확정 시기가 아닙니다.
- 설정등기 시: 이때 확정되면 계속 거래를 담보하는 근저당권의 의미가 없어집니다.
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