공인중개사 1차 계약법 (총칙·매매·교환·임대차) 핵심정리

쌍무계약에서 한쪽 채무가 양쪽 모두의 책임 없는 사유로 이행불능이 되면, 그 채무자는 상대방의 이행(대금)도 청구하지 못합니다(민법 제537조, 채무자위험부담주의).

건물을 넘겨줄 채무자는 매도인이므로 매도인이 위험을 지고 대금을 받지 못합니다. 이미 받은 돈이 있으면 부당이득으로 돌려줘야 합니다.

틀린 선지

• 대금 전액 청구 가능: 쌍방 책임 없는 이행불능에서는 채무자위험부담주의에 따라 대금을 청구하지 못합니다(민법 제537조).
• 손해배상 청구: 매도인에게 책임(귀책사유)이 없으므로 채무불이행 손해배상 책임이 없습니다.
• 계약금 반환 불가: 대금 채무가 소멸하므로 이미 낸 돈은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.
• 대금 절반 청구: 법이 정한 효과가 아닙니다.

다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지

• 계약금을 준 사람(매수인)은 계약금을 포기하고
• 계약금을 받은 사람(매도인)은 그 배액을 상환하고

계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).

1. 받은 계약금: 2,000만 원
2. 배액: 2,000만 × 2 = 4,000만 원
3. 검산: 4,000만 원 중 2,000만 원은 받은 돈을 돌려주는 것이고, 나머지 2,000만 원이 매도인이 해제 대가로 잃는 금액입니다. 매수인이 해제할 때 포기하는 계약금(2,000만 원)과 크기가 같습니다.

틀린 선지

• 2,000만 원: 받은 계약금만 돌려주면 해제가 아니라 원상회복일 뿐입니다. 매도인은 배액을 상환해야 합니다.
• 6,000만 원: 계약금의 3배로, 법이 정한 금액이 아닙니다.
• 1,000만 원: 계산 근거가 없는 금액입니다.
• 해제 불가: 이행 착수 전이므로 계약금에 의한 해제가 가능합니다.

민법 제548조에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 것이 금전이면 그 받은 날부터 이자를 더하여야 합니다. 받은 돈을 그동안 쓸 수 있었던 이익까지 돌려주라는 뜻입니다.

틀린 선지

• 제3자에게도 대항: 해제는 제3자의 권리를 해하지 못합니다(민법 제548조 제1항 단서). 해제 전에 등기를 마친 제3자는 보호됩니다.
• 손해배상 청구 불가: 계약을 해제해도 손해배상은 청구할 수 있습니다(민법 제551조).
• 동시이행 아님: 원상회복 의무는 서로 동시이행 관계입니다(민법 제549조).
• 자유롭게 철회: 해제의 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조 제2항).

민법 제626조에 따라 임차인은 필요비(보존에 필요한 비용)는 지출하면 즉시 상환을 청구할 수 있고, 유익비(가치를 높인 비용)는 임대차 종료 시에 그 가액 증가가 남아 있을 때에 한하여 임대인의 선택에 따라 지출 금액이나 증가액을 받을 수 있습니다.

틀린 선지

• 유익비 즉시 청구: 즉시 청구할 수 있는 것은 필요비입니다.
• 필요비는 종료 시에만: 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있습니다.
• 1년 안: 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다(민법 제654조, 제617조).
• 포기 특약 무효: 비용상환청구권 규정은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 강행규정 목록(민법 제652조)에 들어 있지 않아, 포기 특약은 유효합니다. 실제로 '원상복구' 특약을 비용상환청구권 포기로 보기도 합니다.

동시이행의 항변권(민법 제536조)은 쌍무계약에서 상대방이 자기 채무를 이행하지 않으면 나도 이행을 거절할 수 있는 권리입니다.

부동산 매매에서는 매수인의 잔대금 지급과 매도인의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부(이전등기 의무) 및 인도가 동시이행 관계에 있습니다.

틀린 선지

• 계약금 반환: 계약을 유지하는 한 매도인에게 계약금 반환 의무는 없습니다.
• 취득세 대납: 매도인의 계약상 의무가 아닙니다.
• 중개보수 대납: 매매계약에서 생기는 매도인의 의무가 아닙니다.
• 화재보험 가입: 특약이 없으면 매매계약에서 생기는 매도인의 의무가 아닙니다.

환매는 매도인이 판 물건을 나중에 다시 사 올 권리를 계약 때 남겨 두는 것입니다.

환매기간은 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못하며, 이보다 길게 정하면 5년·3년으로 줄어듭니다. 기간을 정하지 않으면 부동산 5년, 동산 3년으로 봅니다(민법 제591조).

틀린 선지

• 3년: 동산의 환매기간 한도입니다.
• 10년: 민법이 정한 부동산 환매기간 한도가 아닙니다.
• 2년: 민법이 정한 환매기간 한도가 아닙니다.
• 1년: 민법이 정한 환매기간 한도가 아닙니다.

임차인이 쓴 비용의 상환 청구(민법 제626조)

• 필요비(물건 보존에 꼭 필요한 비용, 예: 지붕 누수 수리): 지출한 즉시 청구
• 유익비(물건 가치를 높인 비용): 임대차 종료 시 가액 증가가 남아 있을 때, 임대인이 지출금액이나 증가액 중 선택하여 상환

틀린 선지

• 임대차 종료 시: 유익비의 상환 청구 시기입니다. 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있습니다.
• 임대인 동의 시: 필요비 상환 청구에 임대인의 동의는 필요 없습니다.
• 지출 후 1년: 법이 정한 시기가 아닙니다.
• 청구 불가: 임차인은 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항).

민법 제574조에 따라 수량을 지정한 매매에서 수량이 부족하거나 일부가 처음부터 없어진 경우의 담보책임은 선의의 매수인(그 사실을 몰랐던 매수인)만 주장할 수 있습니다. 알고 산 매수인은 대금 감액을 청구할 수 없으므로 이 설명이 틀렸습니다.

나머지는 옳은 설명

• 전부 타인 권리: 해제는 선의·악의를 묻지 않고 할 수 있습니다. 다만 손해배상은 선의 매수인만 청구합니다(민법 제570조).
• 일부 타인 권리: 악의 매수인도 대금 감액은 청구할 수 있습니다(민법 제572조).
• 저당권 실행: 매수인이 미리 알았더라도 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제576조).
• 하자담보: 매수인은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조).

• ㄱ. 옳습니다. 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조).
• ㄴ. 옳습니다. 동의를 받은 전대에서는 전차인이 직접 임대인에게 차임 지급 등 의무를 집니다(민법 제630조). 이때 전차인은 전대인에게 미리 낸 차임으로 임대인에게 대항하지 못합니다.
• ㄷ. 옳습니다. 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(민법 제631조).
• ㄹ. 틀렸습니다. 부속물매수청구권(민법 제646조)에 관한 규정을 어긴 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 무효입니다(민법 제652조).

따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ입니다.