AFPK (재무설계사) 부동산자산과 세금 핵심정리

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 가진 사람에게 매깁니다.

• 재산세: 7월(건축물·주택 1/2)과 9월(토지·주택 1/2)에 냅니다.
• 종합부동산세: 12월에 냅니다.

틀린 선지

• 1월 1일: 과세기준일이 아닙니다(공시가격 기준일 등과 헷갈리기 쉽습니다).
• 7월 1일: 재산세 1기분을 내는 달일 뿐 기준일이 아닙니다.
• 12월 1일: 종합부동산세를 내는 시기일 뿐 기준일이 아닙니다.

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원을 넘는 부분의 비율만큼 과세합니다.

1. 공식: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
2. 대입: 6억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 6억 × 3 ÷ 15
3. 계산: 6억 × 0.2 = 1억 2,000만원
4. 검산: 비과세 부분 = 6억 × 12 ÷ 15 = 4억 8,000만, 합계 6억 ✔

틀린 선지

• 3억원: 양도가액에서 12억을 뺀 금액을 그대로 차익으로 보았습니다.
• 4억 8,000만원: 비과세되는 부분의 양도차익입니다.
• 6억원: 고가주택 비례 계산을 하지 않고 전체를 과세했습니다.

1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 양도일 현재 1주택이고 2년 이상 보유하는 것입니다.

• 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.
• 문제의 주택은 취득 당시 조정대상지역이 아니었으므로 거주 요건 없이 2년 이상 보유하면 됩니다.

틀린 선지

• 1년 이상: 보유기간 요건은 2년입니다.
• 3년 이상: 예전 기준이거나 다른 제도와 헷갈린 것입니다.
• 5년 이상: 보유기간 요건이 아닙니다.

재산세는 6월 1일 현재 사실상 소유자가 그해 재산세를 전부 냅니다.

1. 과세기준일: 2026년 6월 1일
2. 6월 1일 당시 소유자: 잔금이 6월 5일이므로 아직 A
3. 따라서 2026년분 재산세는 A가 냅니다.

(잔금을 6월 1일 이전에 치렀다면 B가 냅니다.)

틀린 선지

• 매수인 B: B는 6월 5일에 소유자가 되었으므로 6월 1일 기준 소유자가 아닙니다.
• 보유 일수에 따라 나눈다: 재산세는 나누지 않고 기준일 소유자가 전부 냅니다(당사자끼리 계약으로 정산하는 것은 별개입니다).
• 절반씩: 세법상 절반씩 내는 규정은 없습니다.

부동산을 사면 취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다.

• 상속으로 취득한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.

틀린 선지

• 30일: 취득세 신고기한은 60일입니다(부동산 거래신고 기한 30일과 헷갈리기 쉽습니다).
• 90일: 취득세 신고기한이 아닙니다.
• 6개월: 상속으로 취득할 때의 기한입니다.

두 세금의 과세 방식은 반대입니다.

• 재산세: 지방자치단체가 물건별(토지는 시·군·구별 합산)로 과세
• 종합부동산세: 국가가 사람별로 전국의 주택·토지를 합산해 공제금액을 넘는 부분에 과세

따라서 '재산세는 사람별 전국 합산, 종합부동산세는 물건별'은 거꾸로 된 틀린 설명입니다.

틀린 선지 (이 문제는 틀린 설명을 고르는 문제이므로, 아래는 옳은 설명입니다)

• 재산세는 지방세, 종부세는 국세: 옳은 설명입니다.
• 과세기준일 6월 1일: 옳은 설명입니다.
• 상가 건물은 종부세 대상 아님: 옳은 설명입니다. 종부세는 주택과 토지(종합합산·별도합산)만 과세합니다.