AFPK (재무설계사) · 세금설계 과목
AFPK (재무설계사) 부동산자산과 세금 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원은 부동산을 사서, 가지고 있다가, 팔 때까지 내는 세금을 한 흐름으로 다룹니다. 취득할 때 취득세, 보유할 때 재산세와 종합부동산세, 팔 때 양도소득세를 냅니다.
주택을 유상으로 사면 취득가액에 따라 1~3%의 취득세를 냅니다. 재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일에 가진 사람에게 매기며, 종합부동산세는 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 넘는 부분에 과세합니다.
1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고 팔면 양도소득세가 비과세되며, 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 다만 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 과세합니다. 3년 이상 보유한 토지·건물은 장기보유특별공제를 받습니다.
핵심 개념
주택 취득세
주택을 유상 취득하면 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3%의 표준세율이 적용됩니다. 다주택자는 중과될 수 있습니다.
외우는 요령'6억 이하 1%, 9억 초과 3%'.
출처: 지방세법 · 2026년 기준
재산세·종부세 과세기준일
재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일 현재 소유자에게 과세합니다. 종합부동산세는 12월에 납부합니다.
외우는 요령'6월 1일 주인이 낸다'.
출처: 지방세법·종합부동산세법 · 2026년 기준
종합부동산세 공제
주택분 종합부동산세는 공시가격 합계에서 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다.
외우는 요령'일반 9억, 1세대 1주택 12억'.
출처: 종합부동산세법 · 2026년 기준
1세대 1주택 비과세
1세대가 국내 1주택을 2년 이상 보유한 뒤 양도하면 비과세입니다. 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주해야 하고, 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 과세합니다.
외우는 요령'2년 보유(+거주), 12억까지'.
출처: 소득세법 · 2026년 기준
장기보유특별공제
3년 이상 보유한 토지·건물의 양도차익에서 보유기간에 따라 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 자산은 최대 30%, 요건을 갖춘 1세대 1주택은 보유·거주기간을 합쳐 최대 80%까지 공제합니다.
외우는 요령'일반 최대 30%, 1주택 최대 80%'.
출처: 소득세법 · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 재산세와 종합부동산세를 비교하는 문제(과세기준일, 과세 주체)가 자주 나옵니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건과 고가주택(12억 원) 기준을 함께 외우세요.
- 보유세 개편안이 논의 중이므로 시험 회차의 기준 법령을 확인하세요.
헷갈리는 것 비교: 재산세와 종합부동산세
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세 | 국세 |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 주택 과세 대상 | 모든 주택 | 공시가격 합계 9억 원 초과(1세대 1주택 12억 원) |
| 납부 시기 | 7월·9월(주택은 반씩 나눠 냄) | 12월 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은?
- ① 매년 7월 1일
- ② 매년 6월 1일
- ③ 매년 12월 1일
- ④ 매년 1월 1일
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 매년 6월 1일
핵심: 재산세·종부세 과세기준일 = 6월 1일
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 가진 사람에게 매깁니다.
- 재산세: 7월(건축물·주택 1/2)과 9월(토지·주택 1/2)에 냅니다.
- 종합부동산세: 12월에 냅니다.
틀린 선지
- 1월 1일: 과세기준일이 아닙니다(공시가격 기준일 등과 헷갈리기 쉽습니다).
- 7월 1일: 재산세 1기분을 내는 달일 뿐 기준일이 아닙니다.
- 12월 1일: 종합부동산세를 내는 시기일 뿐 기준일이 아닙니다.
문제 2. 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 요건 포함)을 갖춘 거주자가 양도가액 15억원인 주택을 팔아 양도차익 6억원이 생겼다. 고가주택 기준을 양도가액 12억원으로 할 때 양도소득세가 과세되는 양도차익은? (장기보유특별공제 전 금액)
- ① 1억 2,000만원
- ② 6억원
- ③ 4억 8,000만원
- ④ 3억원
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 1억 2,000만원
핵심: 고가주택 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원을 넘는 부분의 비율만큼 과세합니다.
- 공식: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 대입: 6억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 6억 × 3 ÷ 15
- 계산: 6억 × 0.2 = 1억 2,000만원
- 검산: 비과세 부분 = 6억 × 12 ÷ 15 = 4억 8,000만, 합계 6억 ✔
틀린 선지
- 3억원: 양도가액에서 12억을 뺀 금액을 그대로 차익으로 보았습니다.
- 4억 8,000만원: 비과세되는 부분의 양도차익입니다.
- 6억원: 고가주택 비례 계산을 하지 않고 전체를 과세했습니다.
문제 3. 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택을 가진 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 받기 위한 보유기간 요건은? (양도가액 12억원 이하)
- ① 3년 이상
- ② 1년 이상
- ③ 5년 이상
- ④ 2년 이상
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 2년 이상
핵심: 1세대1주택 비과세: 2년 이상 보유(조정지역 취득 시 2년 거주 추가)
1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 양도일 현재 1주택이고 2년 이상 보유하는 것입니다.
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.
- 문제의 주택은 취득 당시 조정대상지역이 아니었으므로 거주 요건 없이 2년 이상 보유하면 됩니다.
틀린 선지
- 1년 이상: 보유기간 요건은 2년입니다.
- 3년 이상: 예전 기준이거나 다른 제도와 헷갈린 것입니다.
- 5년 이상: 보유기간 요건이 아닙니다.