AFPK (재무설계사) 필기 · 부동산설계 과목
AI 작성 · 운영진 검수 전AFPK (재무설계사) 부동산 거래 핵심정리
- 중요도
- ★★★★☆ (4 / 5)
- 출제 비중
- 부동산설계 20문항 중 약 4문항 (22%)
매매계약과 계약금·해제, 중개, 청약·분양과 경매·공매 절차를 다룹니다.
📖 부동산 거래 개념 정리 보기 →부동산 거래, 이것만은 꼭 외우세요
- 해약금 해제: 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환.
- 중도금 지급은 이행 착수에 해당해 그 뒤에는 해약금 해제를 할 수 없습니다.
- 경매: 개시결정 → 배당요구 종기 → 매각 → 매각허가결정 → 대금 납부(소유권 취득) → 배당.
- 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 매수인이 보증금을 떠안습니다.
- 주택청약종합저축은 국민·민영주택 모두 청약 가능하고, 개업공인중개사는 의뢰인과 직접 거래할 수 없습니다.
부동산 거래 대표 문제 7개
문제 1. 아파트 매매계약을 맺고 매수인이 계약금만 낸 상태이다. 당사자 사이에 다른 약정이 없을 때, 상대방이 이행에 착수하기 전에 매도인이 계약을 해제하려면 어떻게 해야 하는가?
- ① 받은 계약금만 그대로 돌려준다
- ② 받은 계약금의 두 배를 돌려준다(배액 상환)
- ③ 계약금을 포기한다
- ④ 어떤 경우에도 해제할 수 없다
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정답: ② 받은 계약금의 두 배를 돌려준다(배액 상환)
핵심: 해약금 해제: 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환
계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 봅니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 다음 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다.
- 계약금을 준 사람(매수인): 계약금을 포기
- 계약금을 받은 사람(매도인): 계약금의 두 배를 상환(배액 상환)
틀린 선지
- 계약금만 돌려준다: 매도인은 받은 금액의 두 배를 돌려줘야 합니다.
- 계약금을 포기한다: 계약금을 준 매수인이 해제할 때의 방법입니다.
- 해제할 수 없다: 이행 착수 전에는 해약금으로 해제할 수 있습니다.
문제 2. 법원 경매에서 부동산을 낙찰받은 매수인이 소유권을 취득하는 때는?
- ① 매각허가결정이 확정된 때
- ② 최고가매수신고인으로 정해진 매각기일
- ③ 소유권이전등기를 마친 때
- ④ 매각대금을 모두 낸 때
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정답: ④ 매각대금을 모두 낸 때
핵심: 경매 매수인은 매각대금 완납 시 소유권 취득
경매는 법률 규정에 따른 소유권 취득이라 등기를 하지 않아도 소유권을 얻습니다. 그 시점은 매각대금을 모두 낸 때입니다.
- 대금을 낸 뒤 법원이 소유권이전등기를 촉탁합니다.
- 다만 이 부동산을 다시 팔려면 먼저 등기를 마쳐야 합니다.
틀린 선지
- 매각허가결정 확정: 이후 대금 지급 기한이 정해질 뿐 소유권이 넘어오지는 않습니다.
- 소유권이전등기를 마친 때: 경매는 등기 전 대금 완납 시점에 이미 소유권을 취득합니다.
- 매각기일: 최고가매수신고인이 정해지는 날일 뿐입니다.
문제 3. 다음 주택이 근저당권자 B의 신청으로 경매되었다. 매수인이 떠안게 되는 권리로 가장 적절한 것은? - 2024년 3월: 임차인 A가 주택 인도와 전입신고를 마침 (보증금 2억 원, 경매에서 배당요구를 하지 않음) - 2024년 5월: 은행 B의 근저당권 설정등기 - 2025년 9월: B의 신청으로 경매개시결정
- ① A의 임차권은 소멸하지 않으므로 매수인이 A의 보증금 2억 원을 돌려줄 의무를 떠안는다
- ② A는 소액임차인이므로 보증금 전액을 배당받고 임차권은 소멸한다
- ③ B의 근저당권이 소멸하지 않으므로 매수인이 B의 채무를 떠안는다
- ④ 경매가 끝나면 등기부의 모든 권리와 임차권이 소멸하므로 매수인이 떠안는 권리는 없다
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정답: ① A의 임차권은 소멸하지 않으므로 매수인이 A의 보증금 2억 원을 돌려줄 의무를 떠안는다
핵심: 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인은 매수인이 인수
경매에서는 말소기준권리(이 사례에서는 B의 근저당권, 2024년 5월)를 기준으로, 그보다 앞선 권리는 매수인이 떠안고(인수), 뒤의 권리는 소멸합니다.
- A의 대항력: 2024년 3월 (전입 다음 날 0시) → 말소기준권리보다 앞섬
- A가 배당요구를 하지 않았으므로 배당으로 보증금을 정리하지 않습니다.
- 따라서 A의 임차권은 소멸하지 않고, 매수인이 보증금 2억 원 반환 의무를 인수합니다.
입찰 전에 선순위 임차인이 있는지 꼭 확인해야 하는 이유입니다.
틀린 선지
- 모든 권리 소멸: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.
- 소액임차인으로 전액 배당: 보증금 2억 원은 소액임차인 기준을 넘고, 배당요구도 하지 않았습니다.
- B의 근저당권 인수: 근저당권은 말소기준권리로서 경매로 소멸합니다.
문제 4. 매수인 김씨는 계약금에 이어 중도금까지 매도인에게 지급했다. 그 뒤 집값이 크게 오르자 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주며 계약을 해제하겠다고 한다. 이에 대한 설명으로 가장 적절한 것은? (다른 약정은 없다)
- ① 매수인이 중도금을 지급해 이행에 착수했으므로 매도인은 계약금 배액 상환으로 계약을 해제할 수 없다
- ② 중도금까지 함께 돌려주면 배액 상환 없이 해제할 수 있다
- ③ 매도인은 계약금의 두 배만 돌려주면 언제든지 해제할 수 있다
- ④ 집값이 오르면 매도인에게 법적으로 해제권이 생긴다
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정답: ① 매수인이 중도금을 지급해 이행에 착수했으므로 매도인은 계약금 배액 상환으로 계약을 해제할 수 없다
핵심: 상대방이 이행에 착수(중도금 지급)하면 해약금 해제 불가
계약금에 의한 해제(해약금 해제)는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있습니다.
- 중도금 지급은 대표적인 '이행 착수'입니다.
- 따라서 중도금을 받은 뒤에는 매도인이 배액을 돌려줘도 일방적으로 해제할 수 없습니다.
틀린 선지
- 언제든지 해제 가능: 상대방의 이행 착수 전까지만 가능합니다.
- 중도금까지 돌려주면 해제 가능: 이행 착수 뒤에는 해약금 해제 자체가 안 됩니다.
- 집값 상승으로 해제권 발생: 가격 변동은 법정 해제 사유가 아닙니다.
문제 5. 부동산 강제경매 절차를 순서대로 바르게 나열한 것은? 가. 배당요구의 종기 결정 및 공고 나. 매각허가결정 다. 경매개시결정 라. 매각대금 납부
- ① 다 - 가 - 나 - 라
- ② 가 - 다 - 나 - 라
- ③ 다 - 나 - 가 - 라
- ④ 다 - 가 - 라 - 나
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정답: ① 다 - 가 - 나 - 라
핵심: 개시결정 → 배당요구종기 → 매각 → 허가결정 → 대금납부 → 배당
경매는 다음 순서로 진행됩니다.
- 경매 신청 → 경매개시결정(다) 및 압류 등기
- 배당요구의 종기 결정·공고(가): 채권자가 언제까지 배당을 요구해야 하는지 정함
- 매각기일(입찰)
- 매각허가결정(나)
- 매각대금 납부(라) → 소유권 취득
- 배당 → 소유권이전등기 촉탁
따라서 다 - 가 - 나 - 라 입니다.
틀린 선지
- 가 - 다 - 나 - 라: 경매개시결정이 있어야 배당요구 종기를 정할 수 있습니다.
- 다 - 나 - 가 - 라: 배당요구 종기는 매각 전에 정합니다.
- 다 - 가 - 라 - 나: 매각허가결정이 있어야 대금을 냅니다.
문제 6. 주택청약종합저축에 대한 설명으로 가장 적절한 것은?
- ① 국민주택 청약에만 쓸 수 있다
- ② 무주택 세대주만 가입할 수 있다
- ③ 민영주택 청약에만 쓸 수 있다
- ④ 국민주택과 민영주택 청약에 모두 쓸 수 있는 통장이다
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정답: ④ 국민주택과 민영주택 청약에 모두 쓸 수 있는 통장이다
핵심: 주택청약종합저축은 국민·민영주택 모두 청약 가능
주택청약종합저축은 예전의 청약저축·청약예금·청약부금을 하나로 합친 통장으로, 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있습니다.
- 나이·주택 소유 여부와 관계없이 누구나 1인 1계좌로 가입할 수 있습니다.
- 다만 청약 자격(무주택 요건, 순위 등)은 주택 종류별로 따로 따집니다.
틀린 선지
- 민영주택에만: 국민주택에도 쓸 수 있습니다.
- 국민주택에만: 민영주택에도 쓸 수 있습니다.
- 무주택 세대주만 가입: 가입은 누구나 할 수 있습니다. 무주택 요건은 청약할 때 따지는 자격입니다.
문제 7. 공인중개사법상 개업공인중개사가 해서는 안 되는 행위로 가장 적절한 것은?
- ① 중개를 의뢰받은 매도인의 주택을 자신이 직접 사들이는 것
- ② 법정 한도 안에서 중개보수를 받는 것
- ③ 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하는 것
- ④ 중개대상물 확인·설명서를 작성해 거래당사자에게 교부하는 것
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정답: ① 중개를 의뢰받은 매도인의 주택을 자신이 직접 사들이는 것
핵심: 개업공인중개사는 중개의뢰인과 직접 거래 금지
개업공인중개사는 중개의뢰인과 직접 거래하면 안 됩니다. 정보를 가진 중개사가 의뢰인에게 불리한 거래를 할 수 있기 때문입니다.
그 밖의 금지행위 예: 법정 한도를 넘는 보수 받기, 거래 가격을 거짓으로 알리기, 쌍방 대리 등
틀린 선지
- 확인·설명서 작성·교부: 개업공인중개사의 의무입니다.
- 보증보험·공제 가입: 법에서 요구하는 손해배상책임 보장 방법입니다.
- 법정 한도 안의 중개보수: 정당한 보수입니다.
직접 풀어서 확인해 보세요.