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AFPK (재무설계사) · 부동산설계 과목

AFPK (재무설계사) 부동산 거래 개념 정리

중요도 ★★★★☆ · 22% (추정)

AI 작성 · 검수 완료

AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.

개요

이 단원은 부동산을 사고파는 실제 거래를 다룹니다. 매매계약과 계약금에 의한 해제, 공인중개사를 통한 중개, 주택청약, 그리고 경매·공매 절차를 배웁니다.

매매계약에서 계약금을 주고받았다면, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약 전에는 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서, 건축물대장 같은 공부를 확인해야 합니다.

경매는 담보권을 실행하는 임의경매와, 판결 같은 집행권원에 따라 진행하는 강제경매로 나뉩니다. 매수인은 매각대금을 다 내면 등기를 하지 않아도 소유권을 취득합니다. 공매는 한국자산관리공사가 세금 체납 재산 등을 처분하는 절차입니다.

핵심 개념

  • 계약금에 의한 해제

    상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

    외우는 요령'사는 사람은 포기, 파는 사람은 두 배'.

    출처: 민법 · 2026년 기준

  • 임의경매 vs 강제경매

    임의경매는 저당권 같은 담보권을 실행하는 경매이고, 강제경매는 확정판결 같은 집행권원을 근거로 채무자 재산을 압류해 파는 경매입니다.

    외우는 요령'담보권이면 임의, 판결이면 강제'.

    출처: 민사집행법 · 2026년 기준

  • 경매 소유권 취득 시기

    경매로 부동산을 산 사람은 매각대금을 완납한 때 등기 없이도 소유권을 취득합니다.

    외우는 요령경매는 '대금 완납 = 소유권'.

    출처: 민사집행법 · 2026년 기준

  • 공매

    한국자산관리공사(캠코)가 국세 체납 등으로 압류된 재산이나 국유재산을 공개 입찰로 파는 절차입니다.

    외우는 요령법원은 '경매', 캠코는 '공매'.

자주 나오는 포인트

  • 계약금 해제는 '이행 착수 전'까지만 가능하다는 점을 묻는 문제가 나옵니다.
  • 계약 전 확인할 공부(등기부, 토지이용계획확인서, 건축물대장)를 알아 두세요.
  • 경매 절차에서 배당요구는 배당요구종기까지 해야 합니다.

대표 문제 3개

검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.

예상문제검수 완료부동산설계 › 부동산 거래★★★★☆

문제 1. 아파트 매매계약을 맺고 매수인이 계약금만 낸 상태이다. 당사자 사이에 다른 약정이 없을 때, 상대방이 이행에 착수하기 전에 매도인이 계약을 해제하려면 어떻게 해야 하는가?

  1. ① 받은 계약금만 그대로 돌려준다
  2. ② 받은 계약금의 두 배를 돌려준다(배액 상환)
  3. ③ 계약금을 포기한다
  4. ④ 어떤 경우에도 해제할 수 없다
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기

정답: ② 받은 계약금의 두 배를 돌려준다(배액 상환)

핵심: 해약금 해제: 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환

계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 봅니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 다음 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다.

  • 계약금을 준 사람(매수인): 계약금을 포기
  • 계약금을 받은 사람(매도인): 계약금의 두 배를 상환(배액 상환)

틀린 선지

  • 계약금만 돌려준다: 매도인은 받은 금액의 두 배를 돌려줘야 합니다.
  • 계약금을 포기한다: 계약금을 준 매수인이 해제할 때의 방법입니다.
  • 해제할 수 없다: 이행 착수 전에는 해약금으로 해제할 수 있습니다.
예상문제검수 완료부동산설계 › 부동산 거래★★★★☆

문제 2. 법원 경매에서 부동산을 낙찰받은 매수인이 소유권을 취득하는 때는?

  1. ① 매각허가결정이 확정된 때
  2. ② 최고가매수신고인으로 정해진 매각기일
  3. ③ 소유권이전등기를 마친 때
  4. ④ 매각대금을 모두 낸 때
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기

정답: ④ 매각대금을 모두 낸 때

핵심: 경매 매수인은 매각대금 완납 시 소유권 취득

경매는 법률 규정에 따른 소유권 취득이라 등기를 하지 않아도 소유권을 얻습니다. 그 시점은 매각대금을 모두 낸 때입니다.

  • 대금을 낸 뒤 법원이 소유권이전등기를 촉탁합니다.
  • 다만 이 부동산을 다시 팔려면 먼저 등기를 마쳐야 합니다.

틀린 선지

  • 매각허가결정 확정: 이후 대금 지급 기한이 정해질 뿐 소유권이 넘어오지는 않습니다.
  • 소유권이전등기를 마친 때: 경매는 등기 전 대금 완납 시점에 이미 소유권을 취득합니다.
  • 매각기일: 최고가매수신고인이 정해지는 날일 뿐입니다.
예상문제검수 완료부동산설계 › 부동산 거래★★★★☆

문제 3. 다음 주택이 근저당권자 B의 신청으로 경매되었다. 매수인이 떠안게 되는 권리로 가장 적절한 것은? - 2024년 3월: 임차인 A가 주택 인도와 전입신고를 마침 (보증금 2억 원, 경매에서 배당요구를 하지 않음) - 2024년 5월: 은행 B의 근저당권 설정등기 - 2025년 9월: B의 신청으로 경매개시결정

  1. ① A의 임차권은 소멸하지 않으므로 매수인이 A의 보증금 2억 원을 돌려줄 의무를 떠안는다
  2. ② A는 소액임차인이므로 보증금 전액을 배당받고 임차권은 소멸한다
  3. ③ B의 근저당권이 소멸하지 않으므로 매수인이 B의 채무를 떠안는다
  4. ④ 경매가 끝나면 등기부의 모든 권리와 임차권이 소멸하므로 매수인이 떠안는 권리는 없다
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기

정답: ① A의 임차권은 소멸하지 않으므로 매수인이 A의 보증금 2억 원을 돌려줄 의무를 떠안는다

핵심: 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인은 매수인이 인수

경매에서는 말소기준권리(이 사례에서는 B의 근저당권, 2024년 5월)를 기준으로, 그보다 앞선 권리는 매수인이 떠안고(인수), 뒤의 권리는 소멸합니다.

  1. A의 대항력: 2024년 3월 (전입 다음 날 0시) → 말소기준권리보다 앞섬
  2. A가 배당요구를 하지 않았으므로 배당으로 보증금을 정리하지 않습니다.
  3. 따라서 A의 임차권은 소멸하지 않고, 매수인이 보증금 2억 원 반환 의무를 인수합니다.

입찰 전에 선순위 임차인이 있는지 꼭 확인해야 하는 이유입니다.

틀린 선지

  • 모든 권리 소멸: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.
  • 소액임차인으로 전액 배당: 보증금 2억 원은 소액임차인 기준을 넘고, 배당요구도 하지 않았습니다.
  • B의 근저당권 인수: 근저당권은 말소기준권리로서 경매로 소멸합니다.
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