AFPK (재무설계사) · 부동산설계 과목
AFPK (재무설계사) 부동산 공법 개념 정리
중요도 ★★★★☆ · 15% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원은 땅을 어떻게 쓸 수 있는지 정하는 부동산 공법을 다룹니다. 국토계획법의 용도지역·용도지구·용도구역, 건폐율과 용적률, 건축 허가와 신고, 재개발·재건축 절차가 핵심입니다.
용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘고, 도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지지역으로 나뉩니다. 건폐율은 대지면적 대비 건축면적, 용적률은 대지면적 대비 지상층 연면적의 비율로, 용도지역마다 상한이 다릅니다.
재개발은 정비기반시설이 열악한 지역을, 재건축은 정비기반시설은 양호하지만 노후한 공동주택을 정비하는 사업입니다. 사업은 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공, 준공 순서로 진행됩니다.
핵심 개념
용도지역 구분
국토는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 세분합니다.
외우는 요령'도시·관리·농림·자연' 4개, 도시는 '주·상·공·녹'.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 · 2026년 기준
건폐율
대지면적에 대한 건축면적(건물을 위에서 본 면적)의 비율입니다. 법률상 상한은 주거지역 70%, 상업지역 90%, 공업지역 70%, 녹지지역 20%입니다.
외우는 요령건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 (땅을 얼마나 덮나).
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 · 2026년 기준
용적률
대지면적에 대한 건축물 연면적(지하층 등 제외)의 비율입니다. 법률상 상한은 주거지역 500%, 상업지역 1,500%, 공업지역 400%, 녹지지역 100%입니다.
외우는 요령용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 (얼마나 높이 쌓나).
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 · 2026년 기준
재개발 vs 재건축
재개발은 도로·상하수도 같은 정비기반시설이 열악한 지역을, 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역을 정비합니다. 재개발은 토지등소유자가 조합원이 되고, 재건축은 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 됩니다.
외우는 요령'기반시설 열악 = 재개발, 양호 = 재건축'.
출처: 도시 및 주거환경정비법 · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 건폐율과 용적률의 분자(건축면적 vs 연면적)를 바꿔 내는 문제가 많습니다.
- 용도지역·용도지구·용도구역의 구분을 정확히 알아 두세요.
- 정비사업 절차의 순서(조합설립 → 사업시행 → 관리처분)를 묻는 문제가 나옵니다.
헷갈리는 것 비교: 건폐율과 용적률
| 구분 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 계산 | 건축면적 ÷ 대지면적 | 지상층 연면적 ÷ 대지면적 |
| 의미 | 땅을 얼마나 넓게 덮는가 | 건물을 얼마나 높게 쌓는가 |
| 주거지역 상한(법률) | 70% | 500% |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 대지면적 400㎡인 땅의 건폐율 한도가 50%, 용적률 한도가 200%이다. 각 층 바닥면적을 건폐율 한도까지 똑같이 지을 때 지을 수 있는 최대 지상 층수는? (지하층은 없고 다른 규제는 고려하지 않는다)
- ① 5층
- ② 8층
- ③ 4층
- ④ 2층
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정답: ③ 4층
핵심: 건폐율=건축면적÷대지면적, 용적률=지상 연면적÷대지면적
- 건폐율 = 건축면적(1층 바닥 크기) ÷ 대지면적
- 용적률 = 지상층 연면적(모든 층 바닥면적 합) ÷ 대지면적
- 최대 건축면적: 400㎡ × 50% = 200㎡
- 최대 연면적: 400㎡ × 200% = 800㎡
- 층수: 800㎡ ÷ 200㎡ = 4층
검산: 200㎡ × 4층 = 800㎡ → 800 ÷ 400 = 200%
틀린 선지
- 2층: 용적률 200%를 층수로 착각한 값입니다.
- 8층: 연면적 800㎡를 100㎡씩으로 나눈 값입니다. 각 층은 200㎡입니다.
- 5층: 용적률 한도(800㎡)를 넘습니다(200 × 5 = 1,000㎡).
문제 2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역을 세분한 용도지역에 해당하는 것은?
- ① 농림지역
- ② 자연환경보전지역
- ③ 녹지지역
- ④ 관리지역
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정답: ③ 녹지지역
핵심: 용도지역 4개 중 도시지역 = 주거·상업·공업·녹지
용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 네 가지입니다.
- 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나눕니다.
틀린 선지
- 관리지역: 도시지역과 같은 단계의 용도지역입니다(도시지역의 세분이 아님).
- 농림지역: 도시지역과 같은 단계의 용도지역입니다.
- 자연환경보전지역: 도시지역과 같은 단계의 용도지역입니다.
문제 3. 도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변의 자연환경을 보전하기 위해 지정하는 용도구역은?
- ① 도시혁신구역
- ② 경관지구
- ③ 시가화조정구역
- ④ 개발제한구역
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정답: ④ 개발제한구역
핵심: 개발제한구역(그린벨트): 도시 확산 방지·주변 자연환경 보전
개발제한구역(그린벨트) 은 도시가 무질서하게 퍼지는 것을 막고 도시 주변 자연환경을 보전해 도시민의 건전한 생활환경을 지키려고 지정하는 용도구역입니다.
틀린 선지
- 시가화조정구역: 도시 개발을 일정 기간(5~20년) 미루기 위해 지정하는 용도구역입니다.
- 경관지구: 경관을 지키기 위한 용도지구입니다(용도구역이 아님).
- 도시혁신구역: 오히려 용도·밀도 규제를 풀어 복합 개발을 쉽게 하려는 용도구역입니다(2024년 입지규제최소구역을 개편해 도입).