AFPK (재무설계사) · 부동산설계 과목
AFPK (재무설계사) 부동산권리분석 개념 정리
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AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원은 부동산설계에서 가장 비중이 큽니다. 물권의 종류와 등기, 등기사항전부증명서 읽는 법, 그리고 주택과 상가건물 임대차보호법의 대항력·우선변제권을 다룹니다.
물권은 점유권, 소유권, 남의 땅이나 건물을 쓰는 용익물권(지상권·지역권·전세권), 빚을 담보하는 담보물권(유치권·질권·저당권)으로 나뉩니다. 등기사항전부증명서는 표제부, 소유권에 관한 사항을 적는 갑구, 소유권 외의 권리를 적는 을구로 이루어집니다. 같은 구 안의 권리 순위는 순위번호로, 갑구와 을구 사이의 순위는 접수번호로 정합니다.
주택 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 최우선변제를 받는데, 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지입니다. 상가건물 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 대항력이 생기며, 계약갱신요구권은 최초 계약을 포함해 10년까지 행사할 수 있습니다.
핵심 개념
물권의 종류
점유권과 소유권 외에, 남의 부동산을 쓰는 용익물권(지상권·지역권·전세권)과 빚을 담보하는 담보물권(유치권·질권·저당권)이 있습니다.
외우는 요령용익 = '지·지·전', 담보 = '유·질·저'.
출처: 민법 · 2026년 기준
등기사항전부증명서
표제부(부동산 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(저당권·전세권 등 소유권 외 권리)로 구성됩니다. 같은 구는 순위번호, 다른 구 사이는 접수번호로 순위를 정합니다.
외우는 요령'갑구 = 소유권, 을구 = 그 밖의 권리'.
출처: 부동산등기법 · 2026년 기준
주택 임차인의 대항력·우선변제권
주택을 넘겨받고 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 대항요건에 확정일자를 갖추면 경매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 생깁니다.
외우는 요령'인도 + 전입 = 다음 날 대항력, + 확정일자 = 우선변제'.
출처: 주택임대차보호법 · 2026년 기준
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 선순위 담보권자보다도 먼저 일정액을 받습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지이며, 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.
외우는 요령서울 '1억 6,500만 이하 → 5,500만'.
출처: 주택임대차보호법 시행령 · 2026년 기준
주택 계약갱신요구권
임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 갱신을 요구할 수 있고, 갱신된 임대차 기간은 2년입니다. 차임·보증금 증액은 5%를 넘지 못합니다.
외우는 요령'1회 · 2년 · 5% 이내'.
출처: 주택임대차보호법 · 2026년 기준
상가건물 임대차보호
상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 계약갱신요구권은 최초 계약 기간을 포함해 10년까지입니다. 대항력·계약갱신요구권은 보증금 액수와 관계없이 적용되고, 우선변제권·증액 상한 등은 서울 환산보증금 9억 원 이하일 때 적용됩니다.
외우는 요령상가는 '사업자등록 · 10년 · 서울 9억'.
출처: 상가건물 임대차보호법 · 2026년 기준
자주 나오는 포인트
- 용익물권과 담보물권에 속하는 권리를 고르는 문제가 자주 나옵니다.
- 대항력은 전입신고 '다음 날 0시'부터 생긴다는 점을 기억하세요.
- 주택(1회·2년)과 상가(10년)의 계약갱신요구권을 비교하는 문제가 나옵니다.
- 환산보증금은 보증금 + 월세 × 100으로 계산합니다.
헷갈리는 것 비교: 주택과 상가건물 임대차보호
| 구분 | 주택임대차보호법 | 상가건물 임대차보호법 |
|---|---|---|
| 대항요건 | 주택 인도 + 전입신고 | 건물 인도 + 사업자등록 신청 |
| 계약갱신요구권 | 1회, 갱신 기간 2년 | 최초 계약 포함 10년까지 |
| 증액 상한 | 5% | 5%(환산보증금 기준 이하) |
| 적용 범위 | 보증금 액수와 관계없이 적용 | 대항력·갱신요구권은 금액과 관계없이, 우선변제권 등은 환산보증금 기준(서울 9억 원) 이하 |
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 등기사항전부증명서(등기부)에서 근저당권 설정에 관한 사항이 적히는 곳은?
- ① 토지대장
- ② 을구
- ③ 표제부
- ④ 갑구
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 을구
핵심: 표제부=부동산 표시, 갑구=소유권, 을구=소유권 외 권리
등기사항전부증명서는 세 부분으로 되어 있습니다.
- 표제부: 부동산의 소재지·면적·구조 등 표시
- 갑구: 소유권에 관한 사항 (소유권 이전, 압류·가압류·경매개시결정 등)
- 을구: 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등)
틀린 선지
- 갑구: 소유권과 그에 대한 압류·가압류 등이 적힙니다.
- 표제부: 부동산의 물리적 현황이 적힙니다.
- 토지대장: 등기부가 아니라 지적공부로, 토지의 지목·면적 등을 관리합니다.
문제 2. 주택 임차인 조씨는 4월 1일에 이사(주택 인도)하고 같은 날 전입신고를 마쳤다. 주택임대차보호법상 조씨의 대항력이 생기는 때는?
- ① 4월 2일 0시
- ② 확정일자를 받은 날
- ③ 임대차계약을 맺은 날
- ④ 4월 1일 전입신고 즉시
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 4월 2일 0시
핵심: 대항력 = 주택 인도 + 전입신고, 그다음 날 0시부터
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고) 을 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
- 4월 1일에 둘 다 마쳤으므로 4월 2일 0시에 대항력이 생깁니다.
틀린 선지
- 4월 1일 즉시: 같은 날 들어온 근저당권 등과의 순서를 공정하게 하려고 다음 날 0시로 정했습니다.
- 확정일자를 받은 날: 확정일자는 우선변제권 요건이며 대항력 요건이 아닙니다.
- 계약일: 계약만으로는 대항력이 생기지 않습니다.
문제 3. 주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 계약이 갱신될 때, 임대인이 올릴 수 있는 차임·보증금의 상한은?
- ① 기존 금액의 3%
- ② 기존 금액의 5%
- ③ 기존 금액의 10%
- ④ 제한 없음
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 기존 금액의 5%
핵심: 갱신 시 차임·보증금 증액 상한 5%
계약갱신요구권으로 계약을 갱신할 때 차임(월세)이나 보증금은 기존 금액의 5%를 넘지 않는 범위에서만 올릴 수 있습니다.
- 지방자치단체가 조례로 5% 안에서 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다.
- 갱신요구권은 1회 쓸 수 있고, 갱신된 계약 기간은 2년으로 봅니다.
틀린 선지
- 10%: 법정 상한보다 높습니다.
- 3%: 법정 상한이 아닙니다.
- 제한 없음: 갱신요구권으로 갱신할 때는 5% 상한이 있습니다.