AFPK (재무설계사) 부동산권리분석 핵심정리

등기사항전부증명서는 세 부분으로 되어 있습니다.

• 표제부: 부동산의 소재지·면적·구조 등 표시
• 갑구: 소유권에 관한 사항 (소유권 이전, 압류·가압류·경매개시결정 등)
• 을구: 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등)

틀린 선지

• 갑구: 소유권과 그에 대한 압류·가압류 등이 적힙니다.
• 표제부: 부동산의 물리적 현황이 적힙니다.
• 토지대장: 등기부가 아니라 지적공부로, 토지의 지목·면적 등을 관리합니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고) 을 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.

• 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 4월 1일에 둘 다 마쳤으므로 4월 2일 0시에 대항력이 생깁니다.

틀린 선지

• 4월 1일 즉시: 같은 날 들어온 근저당권 등과의 순서를 공정하게 하려고 다음 날 0시로 정했습니다.
• 확정일자를 받은 날: 확정일자는 우선변제권 요건이며 대항력 요건이 아닙니다.
• 계약일: 계약만으로는 대항력이 생기지 않습니다.

계약갱신요구권으로 계약을 갱신할 때 차임(월세)이나 보증금은 기존 금액의 5%를 넘지 않는 범위에서만 올릴 수 있습니다.

• 지방자치단체가 조례로 5% 안에서 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다.
• 갱신요구권은 1회 쓸 수 있고, 갱신된 계약 기간은 2년으로 봅니다.

틀린 선지

• 10%: 법정 상한보다 높습니다.
• 3%: 법정 상한이 아닙니다.
• 제한 없음: 갱신요구권으로 갱신할 때는 5% 상한이 있습니다.

상가건물 임대차보호법에서 임차인은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

• 상가의 대항력: 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터
• 주택은 갱신요구권이 1회(2년)라는 점과 비교해 두세요.

틀린 선지

• 5년: 2018년 법 개정 전 기준입니다.
• 4년: 주택 임대차에서 최초 2년 + 갱신 2년을 합친 기간과 헷갈린 것입니다.
• 20년: 법정 한도가 아닙니다.

• 가 (적절): 최단 존속기간은 2년입니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
• 나 (적절): 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 합니다.
• 다 (부적절): 계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다.
• 라 (적절): 묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

따라서 가, 나, 라 입니다.

틀린 선지

• 가, 나: 라가 빠졌습니다.
• 가, 다: 다는 틀린 설명이고, 나·라가 빠졌습니다.
• 나, 다, 라: 다는 틀린 설명이고, 가가 빠졌습니다.

임차인의 우선변제권은 대항요건(인도+전입신고)과 확정일자를 갖춘 때 생기는데, 대항력이 다음 날 0시에 생기므로 우선변제권도 3월 3일 0시부터 효력이 있습니다.

1. A의 우선변제 효력: 3월 3일 0시
2. B의 근저당권 효력: 3월 2일 등기 접수 시
3. 따라서 B가 먼저 배당받습니다.

이 때문에 잔금일에 근저당권이 함께 설정되는 경우 임차인이 불리할 수 있으니 주의해야 합니다.

틀린 선지

• A가 먼저: 같은 날이라도 A의 효력은 다음 날 0시부터라 뒤입니다.
• 같은 순위로 안분: 효력 발생 시점이 달라 같은 순위가 아닙니다.
• B는 배당 못 받음: 근저당권은 등기 순위에 따라 배당받습니다.

최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다도 먼저 받는 제도입니다.

1. 소액임차인인가? 보증금 1억 5,000만 원 ≤ 1억 6,500만 원 → 해당
2. 요건: 경매개시결정 등기 전에 대항요건(인도+전입신고) 갖춤 → 충족. 확정일자는 필요 없습니다.
3. 최우선변제액: 보증금 중 5,500만 원
4. 한도 확인: 배당할 금액의 1/2 = 2억 원 → 5,500만 원은 한도 안

나머지 보증금 9,500만 원은 확정일자가 없어 우선변제를 받을 수 없습니다.

틀린 선지

• 1억 5,000만 원: 보증금 전액이 아니라 정해진 금액(5,500만 원)까지만 최우선변제됩니다.
• 0원: 최우선변제는 확정일자가 없어도 받을 수 있습니다.
• 2억 원: 배당할 금액의 1/2은 최우선변제 총액의 한도일 뿐, 받는 금액이 아닙니다.

물권 가운데 남의 물건을 사용·수익하는 권리를 용익물권이라 합니다.

• 용익물권: 지상권(남의 땅에 건물 등을 소유하려고 사용), 지역권, 전세권
• 담보물권: 유치권, 질권, 저당권 (빚을 받기 위한 권리)

틀린 선지

• 저당권: 빚을 담보하는 담보물권입니다.
• 유치권: 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 담보물권입니다.
• 질권: 동산이나 권리에 설정하는 담보물권으로, 부동산에는 설정할 수 없습니다.

공신력은 등기부 내용이 사실과 달라도 그것을 믿은 사람을 보호해 주는 힘입니다. 우리나라 부동산 등기에는 공신력이 없습니다.

• 위조 서류로 등기가 넘어간 경우 등, 등기부만 믿고 산 사람도 진짜 소유자에게 권리를 잃을 수 있습니다.
• 그래서 거래 전 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 면적·지목 같은 사실관계는 대장, 소유권 같은 권리관계는 등기부가 기준입니다.

틀린 선지

• 어떤 경우에도 보호: 공신력이 없어 보호받지 못할 수 있습니다.
• 면적은 등기부 기준: 면적 같은 사실관계는 건축물대장·토지대장이 기준입니다.
• 소유권 이외의 권리는 갑구: 을구에 적힙니다.

가등기는 나중에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 등기입니다(순위보전 효력).

• 가등기 자체로는 소유권을 얻지 못합니다.
• 본등기를 하면 그 순위가 가등기한 때로 정해져, 가등기 뒤에 생긴 저당권·소유권이전 등기보다 앞섭니다.
• 그래서 가등기 뒤에 권리를 얻은 사람은 권리를 잃을 위험이 있습니다.

틀린 선지

• 가등기만으로 소유권 취득: 본등기를 해야 소유권이 넘어옵니다.
• 가등기 이후 권리와 같은 순위: 가등기 때 순위로 앞섭니다.
• 본등기 날짜 기준: 순위는 가등기한 때를 기준으로 합니다.