투자자산운용사 부동산관련 상품 핵심정리

대출형 부동산펀드는 프로젝트파이낸싱(PF)형이라고도 하며, 개발사업자(시행사)에게 돈을 빌려주고 이자를 받습니다.

• 핵심 위험은 시행사가 돈을 갚지 못하는 신용위험입니다.
• 그래서 시공사의 보증 같은 안전장치를 확인하는 것이 중요합니다.

틀린 선지

• 임대형 부동산펀드: 임대형은 건물을 사서 세를 놓아 임대료를 받는 펀드입니다.
• 개발형 부동산펀드: 개발형은 펀드가 직접 개발사업을 하여 분양·임대 수익을 얻는 펀드입니다.
• 경공매형 부동산펀드: 경공매형은 경매·공매로 부동산을 싸게 사서 수익을 내는 펀드입니다.

리츠(부동산투자회사)는 세 가지로 나뉩니다.

• 자기관리리츠: 상근 임직원을 두고 직접 운용하는 실체가 있는 회사
• 위탁관리리츠: 상근 임직원 없이 운용을 자산관리회사에 맡기는 서류상 회사(명목회사)
• 기업구조조정리츠: 기업 구조조정용 부동산에 투자하며, 역시 자산관리회사에 운용을 맡기는 명목회사

틀린 선지

• 위탁관리 부동산투자회사: 위탁관리리츠는 상근 임직원 없이 자산관리회사에 운용을 맡깁니다.
• 기업구조조정 부동산투자회사: 기업구조조정리츠도 명목회사로 자산관리회사에 운용을 맡깁니다.
• 부동산 집합투자기구(부동산펀드): 부동산펀드는 자본시장법상 집합투자기구이며 리츠가 아닙니다.

레버리지 효과는 빌린 돈을 섞어 투자할 때 자기자본수익률이 달라지는 효과입니다.

• 총투자수익률 > 대출금리: 빌린 돈이 금리보다 많이 벌어 와서 자기자본수익률이 높아집니다(정의 레버리지).
• 총투자수익률 < 대출금리: 자기자본수익률이 낮아집니다(부의 레버리지).
• 둘이 같으면 대출 비율이 바뀌어도 자기자본수익률은 그대로입니다(중립적 레버리지).

틀린 선지

• 대출금리가 총투자수익률보다 높을 때: 대출금리가 더 높으면 빌린 돈이 손해를 만들어 자기자본수익률이 낮아집니다(부의 레버리지).
• 총투자수익률과 대출금리가 같을 때: 두 수익률이 같으면 대출을 늘려도 자기자본수익률이 변하지 않습니다.
• 부동산 가격이 떨어질 때: 부동산 가격이 떨어지면 자기자본의 손실이 오히려 커집니다.

직접환원법은 한 해 순영업소득을 환원율로 나누어 가치를 구합니다.

1. 가치 = 순영업소득 ÷ 환원율
2. = 4,000만 원 ÷ 0.05 = 8억 원
3. 검산: 8억 원 × 5% = 4,000만 원 (순영업소득과 같음)

틀린 선지

• 2억 원: 2억 원은 4,000만 원에 5를 곱한 값입니다. 5%는 0.05로 나누어야 합니다.
• 20억 원: 20억 원은 4,000만 원을 2%(0.02)로 나눈 값입니다. 환원율 5%(0.05)로 나누어야 합니다.
• 8,000만 원: 8,000만 원은 5%를 0.5로 잘못 바꿔 나눈 값입니다. 5%는 0.05입니다.

감정평가는 크게 세 방식으로 나뉩니다.

• 비교방식(거래사례비교법 등): 비슷한 부동산의 거래 가격과 비교
• 원가방식(원가법): 다시 짓는 비용에서 낡은 만큼(감가) 빼기
• 수익방식(수익환원법): 앞으로 생길 순수익이나 현금흐름을 환원·할인

틀린 선지

• 거래사례비교법: 거래사례비교법은 비슷한 부동산의 거래 사례와 비교하는 방법입니다.
• 원가법: 원가법은 재조달원가에서 감가를 빼는 방법입니다.
• 공시지가기준법: 공시지가기준법은 토지를 평가할 때 공시지가를 기준으로 하는 비교방식의 하나입니다.

부채감당률(DCR)은 부동산에서 나오는 순영업소득으로 한 해 대출 원리금을 몇 배 갚을 수 있는지 보여 줍니다.

1. 부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
2. = 6,000만 원 ÷ 4,000만 원 = 1.5
3. 검산: 4,000만 원 × 1.5 = 6,000만 원

1보다 크므로 순영업소득으로 원리금을 갚고도 남습니다.

틀린 선지

• 0.67: 0.67은 분자와 분모를 거꾸로 하여 4,000만 ÷ 6,000만으로 계산한 값입니다.
• 2.5: 2.5는 6,000만과 4,000만을 더한 1억을 4,000만으로 나눈 값입니다.
• 1.2: 1.2는 계산 근거가 없는 값입니다. 6,000만 ÷ 4,000만은 1.5입니다.

자기자본수익률은 자기 돈에 대해 실제로 남은 수익의 비율입니다.

1. 대출 이자 = 6억 원 × 5% = 3,000만 원
2. 자기자본에 돌아오는 수익 = 7,000만 원 − 3,000만 원 = 4,000만 원
3. 자기자본수익률 = 4,000만 원 ÷ 4억 원 = 10%
4. 검산: 총투자수익률은 7,000만 ÷ 10억 = 7%로 대출금리 5%보다 높으므로, 자기자본수익률(10%)이 7%보다 높게 나온 것이 맞습니다.

틀린 선지

• 7%: 7%는 총투자수익률(7,000만 ÷ 10억)입니다. 대출 효과를 반영하지 않았습니다.
• 17.5%: 17.5%는 이자를 빼지 않고 7,000만 원을 4억 원으로 나눈 값입니다.
• 4%: 4%는 자기자본 몫의 수익 4,000만 원을 총투자액 10억 원으로 나눈 값입니다.